15.4: Resumen y ejercicios

Resumen

El derecho de los contratos tiene diversas reglas para determinar si se han cumplido obligaciones. Por supuesto, si ambas partes han cumplido plenamente el contrato, los deberes habrán rescindido. Pero muchos deberes están sujetos a condiciones, entre ellas condiciones precedentes y posteriores, condiciones que requieren la aprobación del prometiente o de otra persona, y cláusulas que recitan el tiempo para ser de la esencia.

Se podrá dar de baja una obligación contractual si el promisor no ha recibido el beneficio de la obligación del prometiente. En algunos casos, el incumplimiento completo del deber cumplirá con la obligación correspondiente (incumplimiento material); en otros casos, la doctrina del desempeño sustancial requerirá que la otra parte actúe.

Un contrato puede haber rescindido porque una de las partes le dice a la otra de antemano que no cumplirá con sus obligaciones; esto se denomina incumplimiento anticipatorio. El derecho a una garantía adecuada permite a una de las partes determinar si el contrato será incumplido por la otra parte.

También hay otros hechos que pueden excusar el cumplimiento: impracticabilidad (incluidas las reglas de la UCC que rigen la impracticabilidad en los contratos de compraventa de bienes), muerte o incapacidad del obligado, destrucción de lo necesario para el desempeño, prohibición gubernamental, frustración de propósito y poder de evitación.

Por último, señalar que no todas las obligaciones son creadas por contrato, y la ley tiene reglas para tratar el cumplimiento de deberes en general. De esta manera, en los casos que corresponda, el acreedor podrá cancelar o entregar un contrato escrito, celebrar un acuerdo, acordar rescindir el acuerdo, o podrá liberar al obligado. O el obligado puede mostrar una alteración material en el contrato, puede quebrar, o puede alegar el estatuto de limitaciones, es decir, alegar que el acreedor esperó demasiado para demandar. O bien las partes podrán, de palabra o de hecho, abandonar mutuamente el acuerdo. De todas estas formas, podrán cumplirse deberes.

Ejercicios

1. Theresa contrató Contratista para construir un gran edificio de oficinas. El deber de Theresa de pagar a Contratista estaba condicionado a la recepción de una declaración de su arquitecto de que el edificio cumplía con los términos del contrato. El contratista completó el edificio pero usó los accesorios de color incorrectos en los baños. El arquitecto se negó a aprobar la obra, pero bajo la ley estatal, se consideró que Contratista había cumplido sustancialmente el contrato. ¿Tiene derecho al pago, menos daños por los accesorios indebidos? Explique.
2. A principios de 1987, Larry McLanahan presentó una reclamación ante Farmers Insurance por el robo de su Lamborghini 1985 mientras estaba en consignación para la venta en la zona de Los Ángeles. El auto había sufrido daños extensos, que McLanahan tenía su documento mecánico. El seguro contenía este lenguaje: “Permítanos inspeccionar y evaluar el vehículo dañado antes de su reparación o disposición”. Pero después de un considerable retraso por parte de Farmers, McLanahan vendió el auto a un comprador en efectivo sin notificar a Farmers. Posteriormente demandó a Farmers por su negativa a pagar daños a su automóvil. ¿Sobre qué teoría jurídica obtuvo Farmers una sentencia sumaria a su favor?
3. Demandante vendió una taberna a Demandados. Varios meses después, los Demandados comenzaron a experimentar graves problemas con el sistema de fosas sépticas. Informaron a Demandante del problema y exigieron la devolución del dinero de su compra. Demandante se negó. Los demandados no tomaron ninguna acción formal contra el Demandante en ese momento, y continuaron operando la taberna y realizando sus pagos mensuales en virtud del contrato. Algunos meses después, los Demandados se reunieron con funcionarios estatales de la Comisión de Calidad Ambiental, Salud y Control de Licores. Los funcionarios advirtieron a los Demandados que debido a los peligros para la salud que plantean los problemas de la fosa séptica, es posible que no se renueven En consecuencia, los Demandados decidieron cerrar la taberna e intentar reabrir cuando se reparó la fosa séptica. Los demandados anunciaron una venta fuera del negocio. El propósito de la venta era agotar el inventario de la taberna antes del cierre. El demandante se enteró de la venta y descubrió que los Demandados habían quitado ciertos bienes personales de la taberna. Demandó a los Demandados, alegando, entre otras cosas, que habían incumplido anticipadamente su contrato con él, aunque estaba recibiendo los pagos a tiempo. ¿Las acciones de los Demandados equivalían a una infracción anticipada? Crum v. Grant, 692 P.2d 147 (Or. App., 1984).
4. Julius, fabricante de corbatas, contrató para suministrar corbatas a un mayorista. Cuando la fábrica de Julius se quemó, no pudo suministrar ninguna, y el mayorista demandó. ¿Julius está excusado de la actuación por la imposibilidad?
5. El Demandante (una corporación de desarrollo) contrató la compra de la propiedad del Demandado por 1.8 millones de dólares. Un término en el contrato decía: “La venta... se cerrará en la oficina de Community Title Company el 16 de mayo a las 10:00 horas. ... El tiempo es esencial en este contrato”. El demandado compareció en la oficina a las 10:00 horas del día designado, pero el agente de la Demandante no estaba ahí. El acusado esperó veinte minutos, luego se fue. El agente de la actora llegó a las 10:30 a.m. y anunció que no tendría fondos para el pago hasta la 1:30 p.m., pero la Demandada se negó a regresar; ella ya había hecho otros arreglos para financiar su compra de otros bienes inmuebles. Demandante demandó al Demandado por desempeño específico. ¿Quién gana y por qué?
6. Un contrato entre los Koles y Parker-Yale preveía la finalización de la unidad condominal de Koles en un plazo de 180 días. También autorizó a los Koles a realizar cambios escritos en los planos y especificaciones. La construcción no se completó dentro del plazo de 180 días, y los Koles, antes de su finalización, enviaron una carta a Parker-Yale rescindiendo el contrato. ¿Los Koles estaban dentro de sus derechos para rescindir el contrato?
7. Demandante contrató para comprar la propiedad comercial del Demandado por $1,265,000. En los términos del acuerdo, el Demandado pagó 126,000 dólares como depósito de dinero serio, que sería retenido por el Demandante como daños liquidados si el Demandado no cerraba antes de la fecha límite. Trágicamente, el esposo de la Demandada murió cuatro días antes de la fecha límite de cierre, y ella no pudo cerrar antes de la fecha límite. Ella dependía de los negocios de su esposo para ayudarla a obtener el financiamiento necesario para completar la compra, y después de su muerte, no pudo obtenerla. Demandante demandó por los 126,000 dólares; la demandada argumentó que el propósito del contrato se vio frustrado debido a la prematura muerte de su esposo. ¿Es este un buen argumento?
8. Comprador contrató para comprar la casa del Vendedor por $290,000; el contrato incluía una representación por parte del Comprador “que tiene suficiente efectivo disponible para completar esta compra”. Comprador era un médico que practicaba con su tío. Había recibido garantías de su tío de un préstamo de 200.000 dólares para financiar la compra. Poco después de que se ejecutara el contrato, el tío fue examinado por un cardiólogo, quien encontró que sus arterias coronarias estaban peligrosamente obstruidas. Como resultado, el tío inmediatamente se sometió a una cirugía de triple bypass. Después de la operación, le dijo a Comprador que su futuro económico era ahora incierto y que por lo tanto le era imposible financiar la compra de la vivienda. En tanto, Vendedor, que desconocía el problema del Comprador, se comprometió a comprar una casa en otro estado y aceptó empleo allí también. El comprador no pudo cerrar; Vendedor demandó. Comprador planteado como defensa imposibilidad o impracticabilidad de desempeño. ¿Es buena la defensa?
9. En cumplimiento de un contrato para la reparación y renovación de una piscina propiedad del Demandado (Ciudad de Fort Lauderdale), el Demandante inició la obra, que incluyó la repavimentación del interior de la piscina, y había progresado casi hasta su finalización. De la noche a la mañana, los vándalos dañaron los trabajos que el Demandante había realizado dentro de la alberca, requiriendo que se rehiciera parte de El demandante procedió a rehacer los trabajos y facturó al Demandado, quien pagó el precio del contrato pero se negó a pagar los trabajos adicionales requeridos para reparar el daño. ¿El daño constituyó destrucción de la materia destituyendo al Demandante de su obligación de completar el trabajo sin que le paguen extra?
10. Apache Plaza (el propietario) arrendó espacio a Midwest Savings para construir un edificio bancario en el centro comercial de Apache, basado en un prototipo aprobado por Apache. Midwest construyó el edificio y lo utilizó durante doce años hasta que fue destruido por un tornado. Midwest presentó planos para un nuevo edificio a Apache, pero Apache rechazó los planos porque el nuevo edificio era más grande y tenía menos vidrio que el edificio antiguo o el prototipo. Midwest lo construyó de todos modos. Su arquitecto afirmó que ciertos cambios en la estructura del nuevo edificio eran requeridos por nuevas regulaciones y códigos de construcción, pero admitió que un edificio del tamaño estipulado podría haberse construido cumpliendo con los códigos aplicables. Apache reclamó $210,000 en daños durante el plazo del contrato de arrendamiento porque el nuevo edificio consumió más pies cuadrados de espacio en el centro comercial y requirió más estacionamiento. Midwest afirmó que había cumplido sustancialmente con los requisitos de arrendamiento. ¿Es esta una buena defensa? Apache Plaza, Ltd. v. Midwest Sav. Ass'n, 456 N.w.2d 729 (Minn. App. 1990).

PREGUNTAS DE AUTOPRUEBA

1. Una condición precedente a. es una condición que termina con un deber
   b. siempre está bajo el control de una de las partes
   c. es un evento que da lugar al cumplimiento
   d. es una condición que sigue al cumplimiento
2. Si Al y Betty tienen un contrato ejecutorio, y si Betty le dice a Al que no va a cumplir con su parte del trato, a. Al debe esperar hasta la fecha de cumplimiento para ver si Betty de hecho cumple
   b. Al puede demandar inmediatamente por daños contractuales completos
   c. Al puede nunca demandar porque el contrato era ejecutorio cuando Betty le notificó de incumplimiento
   d. ninguno de los anteriores
3. Jack contrata con Anne para llevarla al aeropuerto el miércoles por la tarde en su limusina estirada especialmente diseñada. El miércoles por la mañana la limusina de Jack es atropellada por un conductor borracho, y Jack no puede conducir a Anne. Este es un ejemplo de a. imposibilidad de cumplimiento
   b. frustración de propósito
   c. descarga por fusión
   d. ninguno de los anteriores
4. Jack está listo y dispuesto a llevar a Anne al aeropuerto. Pero el vuelo de Anne se cancela, y ella se niega a pagar. Este es un ejemplo de a. impracticabilidad del desempeño
   b. frustración de propósito
   c. descarga de fusión
   d. ninguno de los anteriores
5. La rescisión es a. la liberación de una de las partes en un contrato mediante la sustitución de una tercera persona
   b. un acuerdo para resolver el cumplimiento sustitutivo
   c. un acuerdo mutuo entre las partes en un contrato para cumplir con las obligaciones contractuales de la otra
   d. ninguno de los anteriores

RESPUESTAS DE AUTO

1. c
2. b
3. a
4. b
5. c