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34.3: Prioridad, terminación de la hipoteca y otros métodos de uso de bienes raíces como garantía

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    Objetivos de aprendizaje

    1. Entender por qué es importante que el hipotecario (acreedor) registre su interés en los bienes inmuebles del deudor.
    2. Conocer la regla básica de prioridad —quién obtiene primero un interés en la propiedad en caso de impago— y las excepciones a la regla.
    3. Reconocer las tres formas en que se pueden rescindir las hipotecas: pago, asunción y ejecución hipotecaria.
    4. Estar familiarizado con otros métodos (además de las hipotecas) mediante los cuales los bienes inmuebles pueden ser utilizados como garantía para un acreedor.

    Prioridades en Seguridad Inmobiliaria

    Puede recordar del Capítulo 33 “Operaciones garantizadas y caución” lo importante que es para un acreedor perfeccionar su interés garantizado en los bienes depositados como garantía. A falta de perfección, el acreedor tiene la posibilidad de perder ante otro acreedor que tomó su interés en los bienes posteriores al primer acreedor. El mismo problema se presenta en la garantía inmobiliaria: el hipotecario quiere asegurarse de que tiene primer reclamo sobre el inmueble en caso de que el hipotecario (deudor) incumpla.

    La Regla General de Prioridades

    La regla general de prelación es la misma para la garantía de bienes inmuebles que para la garantía de la propiedad personal: la primera en el tiempo para dar aviso del interés garantizado es la primera en derecho. Para bienes inmuebles, el aviso es mediante el registro de la hipoteca. La grabación es el acto de dar aviso público de cambios en los intereses en bienes raíces. La grabación fue creada por ley; no existía en el common law. El estatuto típico de grabación exige que una transferencia de título o hipoteca sea colocada en una oficina particular del condado, generalmente el auditor, registrador o registro de escrituras.

    Una hipoteca es válida entre las partes se registre o no, pero un hipotecario podría perder ante un tercero —otro acreedor hipotecario o un comprador de buena fe de la propiedad— a menos que se registre la hipoteca.

    Excepciones a la Regla General

    Hay excepciones a la regla general; aquí se retoman dos.

    Fixture Filing

    La disposición de archivo de accesorios del artículo 9 de la UCC es una excepción a la regla general. Como se señala en el capítulo 33 “Operaciones garantizadas y caución”, la UCC da prioridad a las garantías reales del dinero de compra sobre accesorios si se cumplen ciertos requisitos.

    Avances Futuros

    Un banco podría hacer adelantos al deudor después de aceptar la hipoteca. Si los avances futuros son obligatorios, entonces se aplica la regla del primero en el tiempo. Por ejemplo: El banco acepta la hipoteca del deudor (y la registra) y extiende una línea de crédito sobre la que el Deudor dibuja, hasta cierto límite. (O, como en la industria de la construcción, el Banco podría hacer adelantos periódicos a los contratistas a medida que avanza el trabajo, respaldados por la hipoteca). Segundo Acreedor presta el dinero del deudor —garantizado por la misma propiedad— antes de que el Deudor comenzara a dibujar contra la primera línea de crédito. El banco tiene prioridad: al buscar en los registros hipotecarios, Segundo Acreedor debió haber estado avisado de que la primera hipoteca se pretendía como garantía para toda la línea de crédito, aunque la línea se repartió a lo largo del tiempo.

    No obstante, si los adelantos futuros no son obligatorios, entonces la prioridad se determina mediante aviso. Por ejemplo, un banco podría tomar una hipoteca como garantía para un préstamo original y para cualquier préstamo futuro que el banco elija hacer. Un acreedor posterior puede lograr prioridad notificando al banco con la primera hipoteca que está haciendo un anticipo. Supongamos que Jimmy hipoteca su propiedad a una adinerada dote, la señora Calabash, a cambio de un préstamo inmediato de 20,000 dólares y acuerdan que la hipoteca servirá como garantía para futuros préstamos a concertar. Se registra la hipoteca. Un mes después, antes de que la señora Calabash le preste más dinero, Jimmy le da una segunda hipoteca a Louella a cambio de un préstamo de 10.000 dólares. Louella notifica a la señora Calabash que le está prestando el dinero a Jimmy. Un mes después, la señora Calabash le presta a Jimmy otros 20.000 dólares. Jimmy entonces incumple, y la propiedad resulta valer solo $40.000. ¿Cuyos reclamos serán honrados y en qué orden? La señora Calabash cobrará sus 20 mil dólares originales, porque se recitó en la hipoteca y se registró la hipoteca. Louella le cobrará 10 mil dólares a continuación, porque notificó el anticipo al primer titular hipotecario. Eso deja a la señora Calabash en tercera posición para recoger lo que pueda de su segundo avance. La señora Calabash podría haberse protegido rechazando el segundo préstamo.

    Terminación de la Hipoteca

    La responsabilidad del deudor hipotecario puede terminar de tres maneras: pago, asunción (con una novación) o ejecución hipotecaria.

    Pago

    A menos que vivan veinticinco o treinta años en el hogar, los hipotecarios suelen pagar la hipoteca cuando se vende el inmueble. Ocasionalmente, las hipotecas se amortizan para refinanciar. Si la hipoteca se sacó en un momento de altas tasas de interés y las tasas luego bajan, el propietario podría querer obtener una nueva hipoteca a las tasas más bajas. En muchas hipotecas, sin embargo, esto conlleva costos adicionales de cierre y sanciones por prepagar la hipoteca original. Cualquiera que sea el motivo, cuando se paga una hipoteca, se debe registrar la baja. Esto se logra entregando al hipotecario una copia de, y presentando una copia de, un documento de Satisfacción de Hipoteca. En el caso Paul H. Cherry v. Chase Manhattan Mortgage Group (Sección 34.4 “Casos”), el banco presentó por error el documento Satisfacción de Hipoteca, más tarde descubrió su error, retractó la satisfacción, aceleró el préstamo porque el hipotecador dejó de hacer pagos (el banco, al no ver registro de una hipoteca pendiente, se negó a aceptar pagos), y luego intentó ejecutar la hipoteca, mientras tanto habiendo perdido la nota y la hipoteca además.

    Asunción

    El inmueble se puede vender sin pagar la hipoteca si la asume el nuevo comprador, quien acepta pagar la deuda del vendedor (el hipotecario original). Se trata de una novación si, al aprobar el supuesto, el banco libera al viejo hipotecario y sustituye al comprador como nuevo deudor.

    El comprador no necesita asumir la hipoteca. Si el comprador compra el inmueble sin aceptar ser personalmente responsable, se trata de una venta “sujeta a” la hipoteca (ver Figura 34.3 ““Sujeto a” Ventas versus Asunción”). En caso de incumplimiento posterior del vendedor, el banco puede ejecutar la hipoteca y vender los bienes que el comprador haya adquirido, pero el comprador no se hace responsable de ninguna deficiencia.

    Figura 34.3 “Sujeto a” Ventas versus Suposición

    Screen Shot 2020-04-02 a las 7.18.46 PM.png

    ¿Y si las tasas hipotecarias son altas? ¿Pueden los compradores asumir una hipoteca existente de baja tasa del vendedor en lugar de verse obligados a obtener una nueva hipoteca a tasas sustancialmente más altas? Los bancos, por supuesto, preferirían no permitir eso cuando las tasas de interés están subiendo, por lo que a menudo incluyen en la hipoteca una cláusula de due-on-sale, mediante la cual todo el principal y los intereses vencen cuando se vende el inmueble, obligando así al comprador a obtener financiamiento a las tasas más altas. La cláusula es un dispositivo para evitar que los compradores posteriores asuman préstamos con tasas de interés inferiores a las del mercado. Si bien muchos tribunales estatales en un momento se negaron a hacer cumplir la cláusula de due-on-sale, el Congreso invirtió esta tendencia cuando promulgó la Ley de Instituciones Depositarias Garn-St. Germain en 1982.12 Código de Estados Unidos, Sección 1701-j. El acto se adelanta a las leyes estatales y sostiene la validez de las cláusulas de pago a la venta. Cuando las tasas de interés son bajas, los bancos no tienen interés en hacer cumplir tales cláusulas, y hay formas de evitar la cláusula de pago a la venta.

    Ejecución Hipotecaria

    El tercer método para rescindir la hipoteca es por ejecución hipotecaria cuando un deudor hipotecario incumple. Incluso después del incumplimiento, el hipotecario tiene derecho a ejercer su patrimonio de rescate, es decir, a redimir la propiedad pagando el principal y los intereses en su totalidad. Si no lo hace, el acreedor hipotecario podrá embargar el patrimonio neto de la redención. Aunque ocasionalmente se utiliza una ejecución hipotecaria estricta, en la mayoría de los casos el hipotecario ejecuta una hipoteca por uno de dos tipos de venta (ver Figura 34.4 “Ejecución hipotecaria”).

    El primer tipo es la venta judicial. El hipotecario busca una orden judicial que autorice que la venta sea realizada por un funcionario público, generalmente el alguacil. El acreedor hipotecario tiene derecho a ser notificado del procedimiento y a una audiencia. El segundo tipo de venta es la realizada bajo una cláusula denominada poder de venta, que muchos prestamistas insisten en que se contenga en la hipoteca. Esta cláusula permite al hipotecario vender la propiedad en subasta pública sin antes acudir a los tribunales, aunque por costumbre o ley, la venta debe ser anunciada, y normalmente un alguacil u otro funcionario público realiza la venta o subasta pública.

    Figura 34.4 Ejecución hipotecaria

    Screen Shot 2020-04-02 a las 7.19.24 PM.png

    Una vez que la propiedad ha sido vendida, es escriturada al nuevo comprador. En aproximadamente la mitad de los estados, el acreedor hipotecario aún tiene derecho a redimir los bienes pagando dentro de los seis meses o un año, el período de redención legal. A partir de entonces, el deudor hipotecario no tiene más derecho a redimir. Si el producto de la venta supera la deuda, el hipotecario tiene derecho al excedente a menos que haya cedido hipotecas segunda y tercera, en cuyo caso los hipotecas junior tienen derecho a recuperar sus créditos ante el hipotecario. Si el producto es inferior a la deuda, el acreedor hipotecario tiene derecho a recuperar el déficit del deudor hipotecario. No obstante, algunos estados han abolido estatutariamente las sentencias de carencia.

    Otros Métodos de Uso de Bienes Raíces como Seguridad

    Además de la hipoteca, hay otras formas de utilizar los bienes raíces como garantía. Aquí retomamos dos: la escritura de fideicomiso y el contrato a plazos o terrenos.

    Escritura de Fideicomiso

    La escritura de fideicomiso es un dispositivo para asegurar una deuda con bienes inmuebles; a diferencia de la hipoteca, requiere de tres partes: el prestatario, el síndico y el prestamista. De lo contrario, es en base idéntica a una hipoteca. El prestatario transmite el terreno a un tercero, el síndico, para mantener en fideicomiso del prestamista hasta que el prestatario pague la deuda. (El interés del síndico es realmente una especie de ficción jurídica: se espera que esa persona no tenga ningún interés en el inmueble). El principal beneficio de la escritura de fideicomiso es que simplifica el proceso de ejecución hipotecaria al contener una disposición que faculta al fideicomisario para vender la propiedad en incumplimiento, con lo que se elimina la necesidad de presentar cualquier presentación judicial. El tercero desinteresado que se asegura de que las cosas se hagan correctamente se convierte en el síndico, no en un juez. En treinta estados y el Distrito de Columbia —más de la mitad de las jurisdicciones estadounidenses— la escritura de fideicomiso se suele utilizar en lugar de hipotecas. Los estados que utilizan el sistema de escritura de fideicomiso son los siguientes: Alabama, Alaska, Arkansas, Arizona, California, Colorado, Distrito de Columbia, Georgia, Hawai, Idaho, Iowa, Michigan, Minnesota, Mississippi, Misuri, Montana, Nevada, New Hampshire, Carolina del Norte, Oklahoma, Oregón, Rhode Island, Dakota del Sur, Tennessee, Texas, Utah, Virginia, Washington, Virginia Occidental, Wisconsin y Wyoming.

    Pero la escritura de confianza también puede tener ciertas desventajas. Por ejemplo, cuando la deuda haya sido pagada en su totalidad, el síndico no liberará la escritura de fideicomiso hasta que vea que todos los billetes asegurados por ella han sido marcados cancelados. En caso de que el prestatario haya extraviado los billetes cancelados o no haya mantenido buenos registros, deberá procurar una fianza para proteger al síndico en caso de error. Esto puede ser un procedimiento costoso. En muchas jurisdicciones, el titular de la hipoteca tiene prohibido buscar un juicio de deficiencia si el titular elige vender el inmueble por medios no judiciales.

    Alpha Imperial Building, LLC v. Schnitzer Family Investment, LLC, Sección 34.4 “Casos”, discute varios temas relacionados con escrituras de confianza.

    Plazos o Contrato Terrestre

    En virtud del contrato de pago a plazos o contrato de tierra, el comprador toma posesión y acuerda pagar al vendedor durante un periodo de años. Hasta el pago final, el título pertenece al vendedor. El contrato especificará el tipo de escritura a transmitir al cierre, las condiciones de pago, el deber del comprador de pagar impuestos y asegurar el local, y el derecho del vendedor a acelerar en caso de incumplimiento. La preocupación particular del comprador en este tipo de venta es si el vendedor de hecho tiene título. Los compradores pueden protegerse exigiendo comprobante de título y seguro de título cuando se firma el contrato. Además, el comprador debe registrar el contrato de pago a plazos para protegerse contra el intento del vendedor de transmitir la titularidad a un tercero comprador inocente mientras el contrato esté vigente.

    El beneficio del contrato de tierras es que el prestatario no necesita calificar bancarialmente, por lo que el grupo de compradores disponibles es mayor, y los compradores que tienen recursos inadecuados al momento de la contratación pero que tienen la expectativa de un aumento de ingresos en el futuro son buenos candidatos para el contrato de tierras. Además, el vendedor obtiene todos los intereses pagados por el comprador, en lugar de que el banco lo obtenga en la hipoteca habitual. La desventaja obvia desde el punto de vista de la vendedora es que no obtendrá una gran suma global de inmediato: los pagos se filtran a lo largo de los años (a menos que pueda vender el contrato a un tercero, pero eso sería con descuento).

    Llave para llevar

    La regla general sobre prelación en la garantía de bienes inmuebles es que el primer acreedor en registrar sus intereses prevalece sobre los acreedores posteriores. Hay algunas excepciones; lo más familiar es que el vendedor de un accesorio fijo en un interés de garantía de dinero de compra tiene prioridad sobre un acreedor hipotecario registrado previamente. La hipoteca terminará por pago, asunción por un nuevo comprador (con una novación liberando al viejo comprador) y ejecución hipotecaria. En una ejecución hipotecaria de venta judicial, un tribunal autoriza la venta del inmueble; en una ejecución hipotecaria con poder de venta, no se requiere la aprobación del tribunal. En la mayoría de los estados, al acreedor hipotecario cuyos bienes fueron embargados se le otorga algún plazo —seis meses o un año— para redimir los bienes; de lo contrario, se realiza la venta, pero el deudor puede ser responsable de la deficiencia, en su caso. La escritura de fideicomiso evita cualquier implicación judicial al hacer que el prestatario transmita el terreno a un fideicomisario desinteresado en beneficio del prestamista; el síndico lo vende en caso de incumplimiento, con el producto (después de los gastos) yendo al prestamista. Otro método de garantía de bienes inmuebles es un contrato de tierra: el título cambia al comprador solo al término del plazo de pagos.

    Ejercicios

    1. Un deudor pidió prestados 350 mil dólares para financiar la compra de una vivienda, y el banco registró sus intereses el 1 de julio. El 15 de julio, el deudor compró ventanas de reemplazo por valor de 10,000 dólares a Window Co.; Window Co. registró ese día su interés de garantía de dinero de compra, y se instalaron las ventanas. Cuatro años después, el deudor, en tiempos financieros duros, se declaró en bancarrota. Como entre el banco y Windows Co., ¿a quién se le pagará primero?
    2. ¿Bajo qué circunstancias de tipo de interés insistirían los bancos en una cláusula de pago a la venta? ¿Bajo qué circunstancia de tasa de interés no se opondrían los bancos a que una nueva persona asuma la hipoteca
    3. ¿Cuál es la principal ventaja de la escritura de confianza? ¿Cuál es la principal ventaja del contrato de tierras?
    4. Un deudor incumplió los pagos de su casa. ¿En qué circunstancias podría un tribunal no permitir la ejecución hipotecaria del banco sobre el inmueble?

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