34.4: Gravamen no consensuado

Objetivos de aprendizaje

1. Comprender los gravámenes no consensuales emitidos por los tribunales (gravámenes de apego y gravámenes de sentencia) y cómo se crean.
2. Reconocer otros tipos de gravámenes no consensuales: gravamen mecánico, gravamen posesorio y gravamen fiscal.

Los arreglos de garantía discutidos hasta ahora —garantías reales, caución, hipotecas— son todos obtenidos por el acreedor con el consentimiento del deudor. Un acreedor podrá obtener ciertos gravámenes sin el consentimiento del deudor.

Privilegios decretados por la corte

Algunos gravámenes no consensuados son emitidos por tribunales.

Fijación de gravamen

Se ordena un embargo de embargo contra los bienes de una persona, reales o personales, para evitar que se deshaga de ellos durante una demanda. Para obtener un embargo de embargo, la demandante deberá demostrar que el demandado probablemente enajenará u ocultará sus bienes; si el tribunal está de acuerdo con el demandante, deberá depositar una fianza y el tribunal emitirá un auto de embargo al alguacil, ordenando al alguacil que incaute los bienes. Se deben registrar los archivos adjuntos de bienes inmuebles. En caso de que la actora gane su demanda, el tribunal emite un auto de ejecución, ordenando al alguacil que venda los bienes para satisfacer la sentencia.

Gravamen de Sentencia

Se puede emitir un gravamen de sentencia cuando un demandante gane una sentencia en un tribunal si aún no se ha emitido un embargo de embargo. Al igual que el gravamen de embargo, proporciona un método mediante el cual los bienes del demandado pueden ser incautados y vendidos.

Gravamen mecánico

Visión general

El gravamen no consensuado más común sobre bienes raíces es el gravamen del mecánico. Un gravamen mecánico puede ser obtenido por quien proporcione mano de obra, servicios o materiales para mejorar bienes raíces: esto es estatutario, y el estatuto debe ser seguido cuidadosamente. El “mecánico” aquí es aquel que trabaja con sus manos, no específicamente uno que trabaja en máquinas. Un mecánico de automóviles no pudo obtener un gravamen de mecánico sobre la casa de un cliente para asegurar el pago de los trabajos que realizó en su automóvil. (El gravamen al que tiene derecho el mecánico automotriz es un “gravamen posesorio” o “gravamen de artesano”, considerado en la Sección 34.3.3 “Gravamen posesorio”) Para calificar para un gravamen mecánico, el reclamante debe presentar una declaración jurada en la que se describa el trabajo realizado, el contrato realizado, o los materiales provistos que mejoró permanentemente los bienes raíces.

Un problema particularmente difícil surge cuando el propietario ha pagado al contratista, quien a su vez no paga a sus subcontratistas. En muchos estados, los subcontratistas pueden presentar un gravamen sobre la propiedad del propietario, obligando así al propietario a pagarlos (ver Figura 34.5 “Gravamen de subcontratistas”) y tal vez dos veces. Para protegerse, los propietarios pueden exigir una declaración jurada a los contratistas generales que enumeren los subcontratistas utilizados en el trabajo, y de ellos, los propietarios pueden obtener una exención de derechos de gravamen antes de pagar al contratista general.

Figura 34.5 Gravamen de subcontratistas

Procedimiento para Obtención de un Gravamen de Mecánico

Cualquier persona que reclama un gravamen contra bienes raíces debe registrar una declaración de gravamen en la que se indique el monto adeudado y la naturaleza de la mejora. El gravante tiene un periodo de tiempo especificado (por ejemplo, noventa días) para presentar una declaración a partir del momento en que finaliza la obra. La grabación como tal no otorga al gravante un derecho automático sobre el inmueble si la deuda permanece impagada. Todos los estados especifican un periodo de tiempo limitado, generalmente de un año, dentro del cual el reclamante deberá presentar demanda para hacer cumplir el gravamen. Sólo si el tribunal decide que el gravamen es válido se podrá vender el bien para satisfacer la deuda. Algunas veces surgen preguntas difíciles cuando se presenta un gravamen contra la propiedad de un propietario como resultado de mejoras y servicios prestados a un inquilino, como se discute en F & D Elec. Contractors, Inc. v. Powder Coaters, Inc., Sección 34.4 “Casos”.

Prioridades de los Gravámenes Mecánicos

Un gravamen mecánico representa un riesgo especial para el comprador de bienes raíces o para los prestamistas que deseen tomar una hipoteca. En la mayoría de los estados, se da prioridad al gravamen del mecánico no desde la fecha en que se registra el gravamen sino desde una fecha anterior, ya sea la fecha en que se contrató al contratista o la fecha en que comenzó la construcción. Por lo tanto, un comprador o prestamista podría perder prioridad a un acreedor con gravamen mecánico que presentó después de la venta o hipoteca. Una solución práctica a este problema es retener parte de los fondos (precio de compra o préstamo) o colocarlos en fideicomiso hasta que haya expirado el período de registro de gravámenes.

Gravamen posesorio

El gravamen no consensuado más común sobre bienes personales (no bienes inmuebles) es el gravamen posesorio. Este es el derecho a continuar conservando los bienes sobre los que se haya realizado el trabajo o para los cuales se hayan suministrado materiales hasta que el propietario pague por la mano de obra o materiales. El gravamen posesorio surge tanto bajo el common law como bajo una variedad de estatutos. Por ser no consensual, el gravamen posesorio no está amparado por el artículo 9 de la UCC, el cual se limita a las garantías reales consensuadas. Tampoco se rige por la ley de gravámenes mecánicos, que son sin desplazamiento y se refieren únicamente a trabajos realizados para mejorar los bienes inmuebles.

La norma del common law es que quien, bajo un contrato expreso o implícito, agrega valor a la propiedad personal (propiedad personal) de otra persona por mano de obra, habilidad o materiales, tiene un gravamen posesorio por el valor de los servicios. Además, el acreedor podrá conservar el chattel hasta que se paguen sus servicios. Por ejemplo, la tintorería no va a soltar la chaqueta de lana que llevaste para la limpieza a menos que hagas arreglos satisfactorios para pagarla, y la tienda de motosierras no te dejará llevar la motosierra que trajste para una puesta a punto hasta que pagues la mano de obra y los materiales para la afinación.

Gravamen Fiscal

Un gravamen legal importante es el gravamen fiscal federal. Una vez que el gobierno evalúa un impuesto, el monto adeudado constituye un gravamen sobre los bienes del propietario, ya sean reales o personales. Hasta que se presente en la oficina estatal correspondiente, otros tienen prioridad, incluidos los compradores, los gravámenes mecánicos, los acreedores de gravámenes judiciales y los tenedores de garantías reales. Pero una vez presentado, el gravamen fiscal tiene prioridad sobre todos los gravámenes que surjan posteriormente. La ley federal exime algunos bienes del gravamen fiscal; por ejemplo, están exentos las prestaciones por desempleo, libros y herramientas de un oficio, compensación laboral, sentencias de manutención de hijos menores, montos mínimos de salario y salario, efectos personales, muebles, combustible y provisiones.

Los gobiernos locales también pueden evaluar gravámenes contra bienes raíces por no pagar impuestos inmobiliarios. Después de algún periodo de tiempo, los bienes inmuebles podrán ser vendidos para satisfacer las cantidades de impuestos adeudadas.

Llave para llevar

Existen cuatro tipos de gravámenes no consensuados: 1) los gravámenes decretados por tribunal son los gravámenes de embargo, que impiden a una persona disponer de bienes en espera de una demanda, y los gravámenes de sentencia, que permiten a la parte prevaleciente en una demanda tomar bienes pertenecientes al deudor para satisfacer la sentencia; 2) los gravámenes mecánicos son autorizado por ley, otorgando a una persona que haya proporcionado mano de obra o material a un terrateniente el derecho a vender los bienes para que le paguen; 3) los gravámenes posesorios sobre bienes personales permiten que uno que esté en posesión de bienes los conserve para satisfacer una reclamación por trabajo realizado o almacenamiento de los mismos; y 4) los gravámenes fiscales son ejecutados por el gobierno para satisfacer pasivos tributarios pendientes y pueden ser evaluados contra bienes inmuebles o personales.

Ejercicios

1. Los intereses del hipotecario están protegidos en una ejecución hipotecaria judicial mediante la supervisión del proceso por parte de un tribunal; ¿cómo se protege el interés del hipotecario cuando se utiliza una escritura de fideicomiso?
2. ¿Por qué la escritura de confianza se está volviendo cada vez más popular?
3. ¿Cuál es el fundamento del gravamen posesorio del common law?
4. Mike Mechanic reparó el automóvil de Alice Ace en su tienda, pero Alice no tenía suficiente dinero para pagar las reparaciones. ¿Mike puede tener un gravamen de mecánico sobre el auto? ¿Un gravamen posesorio?
5. ¿Por qué la ley federal exime del barrido de un gravamen fiscal las prestaciones por desempleo, los libros y herramientas de un oficio, la compensación laboral, los montos mínimos de salarios y salarios, los efectos personales, los muebles, el combustible y otros artículos similares?