34.5: Casos

Denegación del derecho de ejecución hipotecaria del acreedor hipotecario; presentaciones erróneas; instrumentos perdidos

Paul H. Cherry contra Chase Manhattan Mortgage Group

190 F.supp.2d 1330 (Fed. Dist. Ct. FL 2002)

Antecedentes

[Paul Cherry presentó una denuncia demandando a Chase por violaciones de la Ley de Prácticas Justas de Cobro de Deudas y calumnia de crédito ... Chase contradeclamó por ejecución hipotecaria y restablecimiento de la nota perdida. ...

... Chase mantuvo una hipoteca sobre la casa de Cherry a la que Cherry realizó pagos puntuales hasta agosto del 2000. Cherry dejó de hacer pagos de la hipoteca luego de que recibió una carta de Chase reconociendo su satisfacción con la hipoteca. Cherry notificó a Chase el error a través de un representante de atención al cliente. Cherry, sin embargo, recibió un cheque fechado el 15 de agosto de 2000, como reembolso de custodia sobre la hipoteca. Posteriormente, Chase registró una Satisfacción de Hipoteca en los registros públicos del Condado de Pinellas el 19 de octubre de 2000. El 14 de noviembre de 2000, Chase envió a Cherry una carta de “Reactivación de Préstamos” con un nuevo número de préstamo sobre el cual realizar los pagos. Durante este tiempo, Cherry estaba colocando sus pagos hipotecarios en una cuenta bancaria, que posteriormente fueron puestos en una cuenta de depósito en garantía mantenida por su abogado. Estos pagos no fueron, y no se han presentado, a Chase. A raíz de la falta de licitación, Chase envió a Cherry una advertencia de aceleración el 17 de noviembre de 2000, y nuevamente el 16 de marzo de 2001. Chase notificó a las oficinas de crédito sobre el estado de incumplimiento de Cherry y se mudó para ejecución hipotecaria. En una carta dirigida al abogado de Cherry, fechada el 24 de abril de 2001, el abogado de Chase aconsejó a Cherry que hiciera los pagos de la hipoteca a Chase. Chase registró un “vacatur, revocación, y cancelación de satisfacción de hipoteca” (vacatur) [vacatur: un anuncio presentado en la corte de que algo se cancela o anula; una anulación] en los registros públicos del Condado de Pinellas el 3 de mayo de 2001. Chase firmó el vacatur el 21 de marzo de 2001, y lo hizo notariar el 27 de marzo de 2001. Chase tampoco ha podido localizar la nota original, fechada el 15 de octubre de 1997, y la considera perdida. ...

Ejecuciones Hipotecarias

Chase aceleró la deuda hipotecaria de Cherry después de determinar que estaba en estado de incumplimiento bajo las provisiones hipotecarias. Chase afirma que el derecho de ejecución hipotecaria bajo la nota y la hipoteca es “absoluto”, [Cita], y que este Tribunal debe hacer valer la garantía real de la hipoteca aunque Chase cometió un error administrativo al ingresar una Satisfacción de Hipoteca en los registros públicos. ...

Hipoteca

... Chase se basa en la decisión de la Corte Suprema de Florida en United Service Corp. v. Vi-An Const. Corp., [Citation] (Fla.1955), que sostuvo que una Satisfacción de Hipoteca “hecha por un error puede ser cancelada” y una hipoteca restablecida siempre y cuando ningún otro tercero inocente haya “adquirido un interés en el inmueble”. Generalmente el tribunal mira a los derechos de cualquier tercero inocente, y si no existe ninguno, la equidad otorgará alivio a un acreedor hipotecario que haya satisfecho erróneamente una hipoteca antes de pagarlo en su totalidad. [Cita]. Ambas partes coinciden en que la hipoteca fue liberada antes de que la deuda fuera pagada en su totalidad. Ninguna de las partes ha presentado a este Tribunal hechos que impliquen la posibilidad ni existencia de un interés de terceros. Si bien Cherry argumenta bajo Biggs v. Smith, 184 So. 106, 107 (1938), que una satisfacción registrada de hipoteca es “prueba prima facie de extinción de un gravamen hipotecario”, Biggs no aplica esta norma a los derechos hipotecarios afectados por un error en la satisfacción.

Por lo tanto, sobre estos hechos, este Tribunal reconoce que un vacatur es un remedio adecuado para que Chase corrija su error unilateral ya que “la equidad otorgará alivio a quienes por error hayan liberado una hipoteca”. [Cita.] En consecuencia, este Tribunal sostiene que se requiere una acción de equidad para hacer exigible un vacatur a menos que las partes consientan el vacatur o un recurso similar durante la negociación hipotecaria. ...

Licitación

Cherry no ha hecho un pago hipotecario a Chase desde agosto de 2000, pero afirma haber realizado estos pagos en una cuenta de depósito en garantía, que afirma se pagaron a la cuenta de depósito en garantía porque Chase registró una satisfacción de su hipoteca y, por lo tanto, no existía ninguna hipoteca. Cherry también afirma que representantes de Chase rechazaron sus intentos iniciales de realizar pagos por la falta de un número de préstamo válido. Chase, sin embargo, argumenta correctamente que los pagos realizados a una cuenta de depósito en garantía no son una oferta de pago adecuada. Matthews v. Lindsay, [Citación] (1884) (requiriendo que se haga una licitación ante la corte). Tampoco Cherry hizo los pagos hipotecarios requeridos al tribunal según lo dispuesto en [las reglas judiciales pertinentes], permitiendo un “depósito ante el tribunal la totalidad o parte de dicha suma o cosa, ya sea que esa parte reclame la totalidad o parte de la suma o cosa”. Además, Chase también argumenta correctamente que el hecho de que Cherry no licite los pagos de la cuenta de depósito en garantía o realice depósitos ante el tribunal es más que un simple “incumplimiento técnico” de la hipoteca y la nota. [Cita.]

Chase podrá, por lo tanto, recuperar la totalidad del monto del endeudamiento hipotecario, a menos que el tribunal determine una “circunstancia limitada” sobre la cual se pueda negar la solicitud. [Cita.] Aunque no fue presentado por Chase en su discusión de este caso, la Corte podrá denegar la ejecución hipotecaria, sin perjuicio de que el demandado estableciera una acción de ejecución hipotecaria, si la aceleración era desmesurada y el “resultado sería inequitativo e injusto”. Este Tribunal analizará la prueba de resultados inequitativos y las limitadas circunstancias por las que el tribunal puede denegar la ejecución hipotecaria.

En primer lugar, este Tribunal no encuentra desmesurada la aceleración hipotecaria al asumir arguendo [a efectos de argumentación] que la hipoteca fue válida durante el periodo en que se ingresó en los registros públicos la Satisfacción de Hipoteca. Chase no envió la primera advertencia de aceleración hasta el 14 de noviembre de 2000, el cuarto mes de falta de pago, seguido de la segunda carta de aceleración el 16 de marzo de 2001, octavo mes de falta de pago. Si bien Cherry podría haber argumentado que una acción de ejecución hipotecaria fue un resultado “inequitativo” e “injusto” luego de que se ingresara en su nombre la Satisfacción de Hipoteca, el resultado no sube a un nivel desmesurado ya que Cherry podría haber presentado adecuadamente los pagos de la hipoteca a la corte.

Segundo, las siguientes “circunstancias limitadas” justificarán la denegación de ejecución hipotecaria por parte de un tribunal: 1) renuncia al derecho a acelerar; 2) el acreedor hipotecario excluido de hacer valer una ejecución hipotecaria porque el hipotecario asumió razonablemente que el hipotecario no ejecutaría la hipoteca; 3) el hipotecario no cumplió una condición precedente para aceleración; 4) pago realizado después del incumplimiento pero previo a recibir intención de ejecución hipotecaria; o, 5) donde hubo intención de hacer el pago puntual, y se intentó, o se tomaron medidas para lograrlo, pero sin embargo el pago no se realizó por un malentendido o negligencia excusable, aunado a algunos conducta del acreedor hipotecario que en una medida contribuyó a la falta de pago a su vencimiento o dentro del plazo de gracia. [Citas.]

Chase no aborda esta quinta circunstancia en su moción, aparente ofuscación de la jurisprudencia ante el tribunal. Esta Corte reconoce que los hechos de Cherry no satisfacen las cuatro primeras circunstancias limitadas. Chase en ningún momento informó a Cherry de que se estaba renunciando al derecho de aceleración; tampoco se le impide a Chase hacer valer la ejecución hipotecaria de la hipoteca por el error administrativo, y Cherry no se ha basado en este error en su perjuicio; y desde que Chase envió la carta de aceleración a Cherry y una solicitud de pago a su abogado, no puede haber argumento de que Cherry creyera que Chase no ejecutaría la hipoteca. Chase ha cumplido todas las condiciones precedentes requeridas por las provisiones hipotecarias antes del aviso de la aceleración; enviando avisos de aceleración el 17 de noviembre de 2000 y el 16 de marzo de 2001. Cherry tampoco tiene argumento por falta de aviso de intención de acelerar tras incumplimiento ya que no ha licitado un pago desde julio de 2000, colocándolo así en incumplimiento de las provisiones hipotecarias, y admite recibir los avisos de aceleración.

Este Tribunal determina, sin embargo, que esta demanda falla de lleno en la circunstancia limitada final respecto a la intención de realizar pagos puntuales. Existen importantes problemas fácticos en cuanto a la intención de Cherry de hacer o intentar hacer pagos hipotecarios oportunos a Chase. Cherry afirma que intentó hacer los pagos, pero un representante de Chase le dijo que no había un número de préstamo hipotecario sobre el que aplicar los pagos. En consecuencia, los pagos hipotecarios se colocaron en una cuenta y posteriormente en la cuenta fiduciaria de su abogado como fideicomiso hipotecario. Si bien estos pagos deberían haberse colocado, como mínimo, ante el tribunal para garantizar la licitación durante la resolución de la disputa hipotecaria, Cherry sí tomó medidas para lograr los pagos hipotecarios oportunos. Si bien Cherry, por negligencia excusable o un malentendido en cuanto a cuáles eran sus derechos después de que se ingresara la Satisfacción de Hipoteca, no pudo licitar los pagos, Chase tampoco está exenta de culpa; su conducta al ingresar una Satisfacción de Hipoteca en los registros públicos del Condado de Pinellas directamente contribuyó a que Cherry no licitara los pagos oportunos. El intento de Cherry de hacer los pagos de la hipoteca, junto con la satisfacción indebida de Chase de la hipoteca encaja directamente dentro de las circunstancias limitadas creadas para justificar la denegación de una ejecución hipotecaria por parte de un tribunal. La equidad aquí requiere un equilibrio entre el derecho de Chase a los intereses de garantía gravados por la hipoteca y los intentos de Cherry de realizar pagos oportunos. Como tal, estas circunstancias limitadas existen para asegurar que una ejecución hipotecaria siga siendo una acción en equidad. Al aplicar este análisis, este Tribunal determina que la equidad requiere que la solicitud de ejecución hipotecaria de Chase sea denegada en esta coyuntura. ...

Restablecimiento de la Nota Perdida e Hipoteca

Chase también solicita, como parte de la reconvención de ejecución hipotecaria, el restablecimiento de la nota inicialmente asociada a la hipoteca, ya que no puede producir la nota original y aportar por declaración jurada evidencia de su pérdida. Chase ha cumplido con los requisitos [legales necesarios] [.] ... Este Tribunal sostiene que la nota debe ser restablecida y que Chase tiene el derecho legal de hacer cumplir la nota al emitir esta orden.

Este Tribunal también acepta que Chase pueda restablecer la hipoteca a través de una vacatur, revocación y cancelación de satisfacción de hipoteca. [Citación] (permitiendo al Tribunal de Equidad restablecer una hipoteca que fue cancelada indebidamente por un error). No obstante, este Tribunal entenderá que el vacatur surtirá efecto a partir de la fecha de este auto. Este Tribunal deja la situación del vacatur durante el periodo controvertido, y específicamente desde el 3 de mayo de 2001, para que se resuelva en procedimientos posteriores. ... En consecuencia, es:

ORDENÓ que [Chase no puede ejecutar la hipoteca y] la solicitud de restablecimiento de la nota e hipoteca sea otorgada y efectiva a partir de la fecha de esta orden. Cherry licitará todos los pagos hipotecarios previamente custodiados a la Corte, a menos que las partes acuerden lo contrario, dentro de los diez días siguientes a esta orden y en adelante, licitará futuros pagos mensuales a Chase según lo establecido en la nota y la hipoteca restablecidas.

PREGUNTAS DE CASOS

1. Cuando Chase se dio cuenta de que había emitido erróneamente una Satisfacción de Hipoteca, ¿qué presentó para rectificar el error?
2. Cherry no había hecho ningún pago hipotecario entre el momento en que Chase le envió el erróneo aviso de Satisfacción de Hipoteca y el momento en que la corte resolvió en este caso. El tribunal enumeró cinco circunstancias en las que a un acreedor hipotecario (Chase aquí) se le podría negar el derecho a ejecutar una hipoteca en una cuenta morosa: ¿cuál se aplica aquí? El tribunal dijo que Chase se había involucrado en “una aparente ofuscación de la jurisprudencia ante el tribunal”? ¿En qué ofuscación se involucró?
3. ¿Qué hizo Cherry con los pagos de la hipoteca después de que Chase le dijera erróneamente que la hipoteca estaba satisfecha? ¿Qué dijo el tribunal que debió haber hecho con los pagos?

Se presenta gravamen de mecánico contra arrendador por pago de mejoras al inquilino

F & D Elec. Contractors, Inc. v. Powder Coaters, Inc.

567 S.e.2d 842 (S.C. 2002)

Antecedentes Fácticos/ Procesales

BG Holding f/k/a Colite Industries, Inc. (“BG Holding”) es un propietario de un tercio de aproximadamente treinta acres de bienes raíces en West Columbia, Carolina del Sur. Una instalación de almacén se encuentra en la propiedad. En septiembre de 1996, Powder Coaters, Inc. (“Powder Coaters”) acordó arrendar una parte del almacén para operar su negocio. Powder Coaters se dedicaba al negocio de pintar electrostáticamente piezas y equipos de maquinaria y luego colocarlos en un horno para su curado. Se ejecutó un contrato de arrendamiento firmado entre Powder Coaters y BG Holding. Antes de firmar el contrato de arrendamiento, Powder Coaters negoció los términos con Mark Taylor, (“Taylor”) quien era el administrador de la propiedad de las instalaciones del almacén y un agente de BG Holding.

Las instalaciones del almacén no contaban con una fuente de alimentación suficiente para soportar la maquinaria de Powder Coaters. Por lo tanto, Powder Coaters contrató a F & D Electrical (“F & D”) para realizar trabajos eléctricos que incluyeron la instalación de dos lámparas de tira de ocho pies y un centro de carga de doscientos amperios. Los recubridores de polvo nunca pagaron F & D por los servicios. Powder Coaters tampoco pudo pagar el alquiler a BG Holding y fue desalojado en febrero de 1997. Powder Coaters ya no es una empresa viable.

En enero de 1997, F & D presentó un Aviso y Certificado de Gravamen de Mecánico y una declaración jurada de gravamen mecánico. En febrero de 1997, F & D interpuso esta acción contra la ejecución hipotecaria de BG Holding sobre su gravamen mecánico de conformidad con S.C. [estatuto] . ...

Se realizó un juicio con jurado los días 2 y 3 de septiembre de 1998. Al cierre de las pruebas de F & D, y al cierre de todas las pruebas, BG Holding hizo mociones para veredictos dirigidos, los cuales fueron negados. El jurado devolvió un veredicto para F & D por la cantidad de $8,264.00. El tribunal también otorgó honorarios y costos de abogados de F & D por un monto de $8,264.00, para una adjudicación total de $16,528.00.

BG Holding apeló. El Tribunal de Apelaciones, en una decisión de dos a uno, revocó el tribunal de primera instancia, sosteniendo un veredicto dirigido debería haber sido otorgado a BG Holding alegando que BG Holding no dio su consentimiento para la actualización eléctrica, como lo exige el Estatuto de Gravamen del Mecánico. Este Tribunal otorgó la petición de certiorari de F & D, y el tema que tiene ante sí este Tribunal es:

¿Se equivocó el tribunal de primera instancia al negar la moción de veredicto dirigido de BG Holding porque el expediente carecía de alguna prueba del consentimiento del propietario para la realización de las obras de materialman en su propiedad como lo exige [el estatuto de S.C.]?

Derecho/Análisis

F & D argumenta que la mayoría de la Corte de Apelaciones se equivocó al sostener los hechos del caso no pudo establecer que BG Holding consintió en el trabajo realizado por F & D, como lo exige el Estatuto de Gravamen del Mecánico [Carolina del Sur]. Estamos de acuerdo. ...

El Estatuto de Gravamen Mecánico de Carolina del Sur establece:

Una persona a la que se adeuda una deuda por trabajos realizados o amueblados o por materiales amueblados y efectivamente utilizados en la construcción, alteración o reparación de un edificio... en virtud de un acuerdo con, o por consentimiento de, el propietario del edificio o estructura, o una persona que tenga autoridad de, o legítimamente actuando para, el propietario al procurar o amueblar la mano de obra o materiales tendrá un gravamen sobre el edificio o estructura y sobre los intereses del propietario del edificio o estructura... para asegurar el pago de la deuda adeudada. [énfasis agregado.]

Ambas partes en este caso reconocen que no hubo un “acuerdo” expreso entre F & D y BG Holding. Por lo tanto, el tema en este recurso gira sobre el significado de la palabra “consentimiento” en el estatuto, tal como se aplica en el contexto propietario-inquilino. Se trata de un tema novedoso en Carolina del Sur.

Este Tribunal deberá decidir quién debe dar el consentimiento, quién debe recibir el consentimiento, y qué tipo de consentimiento (general, específico, oral, escrito) debe darse para satisfacer el estatuto. Por último, el Tribunal deberá decidir si las pruebas en este caso muestran que BG Holding dio el consentimiento requerido.

A. Quién Debe Recibir el Consentimiento.

El dictamen del Tribunal de Apelaciones en este caso contempla que el consentimiento debe ser entre el materialman (reclamante de gravamen) y el arrendador (propietario). “Sólo es lógico... que el consentimiento en virtud de [la sección correspondiente] debe... ser entre el propietario y la entidad que solicita el gravamen...” [Citación del Tribunal de Apelaciones]. Como se dijo anteriormente, aplicar el Estatuto de Gravamen del Mecánico en el contexto propietario-inquilino presenta un tema novedoso. Encontramos que el consentimiento requerido por el estatuto no tiene que ser entre el propietario/propietario y el materialman, como indica el dictamen del Tribunal de Apelaciones. Una determinación de que el consentimiento requerido debe provenir del propietario al materialman significa que el materialman solo puede tener éxito si puede probar un acuerdo con el propietario. Tal interpretación dejaría sin sentido el lenguaje del estatuto que dispone: “... en virtud de un acuerdo con, o por consentimiento del propietario. ...”

Por lo tanto, es suficiente que el propietario/propietario o su agente den su consentimiento a su inquilino. El propietario/propietario deberá poder delegar en su inquilino la responsabilidad de realizar las mejoras solicitadas. Es posible que el propietario/propietario no quiera tener una participación directa con el materialman o subcontratistas, sino que desee permitir que el inquilino se encargue de cualquier mejora o mejora él mismo. Además, el propietario/propietario puede estar ubicado muy lejos y puede ser dueño de muchas propiedades, lo que hace poco práctico para él tener una implicación directa con el materialman. Encontramos que el propietario/propietario o su agente es libre de celebrar un contrato de arrendamiento o acuerdo con un inquilino que le permita dirigir las modificaciones a la propiedad que hayan sido expresamente consentidas por el propietario/propietario o su agente.

Contamos con un propietario/propietario o su agente puede dar su consentimiento al arrendato/inquilino, así como directamente al reclamante del gravamen, para realizar modificaciones en los locales arrendados.

B. Qué Tipo de Consentimiento Es Necesario.

Esta Corte ya ha sostenido claramente que el consentimiento requerido por [la sección correspondiente] es “algo más que una mera aquiescencia en un estado de cosas ya existentes. Implica un acuerdo a aquello que, sino por el consentimiento, no pudo existir, y que la parte que consiente tiene derecho a prohibir”. [Citas.] Sin embargo, nuestro Estatuto de Gravamen Mecánico nunca se ha aplicado en el contexto de propietario-inquilino donde está involucrado un tercero.

Otras jurisdicciones han abordado este tema. El Tribunal de Apelaciones citó [un caso de Connecticut, 1987] en apoyo de su celebración. Estamos de acuerdo con la Corte de Apelaciones en que el razonamiento de la corte de Connecticut es persuasivo, sobre todo porque Connecticut tiene un estatuto de gravamen mecánico similar. ...

Los tribunales de Connecticut han declarado “el consentimiento requerido del propietario o de alguien que actúe bajo la autoridad del propietario es más que el mero otorgamiento de permiso para que se realicen trabajos en la propiedad de uno; o el mero conocimiento de que el trabajo se estaba realizando en la tierra de uno”. Además, aunque los tribunales de Connecticut han declarado que el estatuto no requiere un contrato expreso, los tribunales han requerido “consentimiento que indique un acuerdo de que el dueño de... la tierra será, o podrá ser, responsable de los materiales o la mano de obra. ”...

El razonamiento de [Connecticut y otros estados que han decidido este tema] es persuasivo. El escrito de F & D parece argumentar que el mero conocimiento por parte del terrateniente de que era necesario realizar el trabajo, aunado al “permiso” general del propietario para realizar la obra, es suficiente para establecer el consentimiento bajo el estatuto. Bajo esta interpretación, un arrendador que sabía que un inquilino necesitaba mejorar, mejorar o agregar a los locales arrendados sería responsable ante cualquier contratista y/o subcontratista que realizara trabajos en su terreno. Bajo la interpretación de F & D, el arrendador no estaría obligado a conocer el alcance, costo, etc. de la obra, sino que solo necesitaría darle permiso general al inquilino para realizar mejoras o mejoras.

Claramente, si el propietario/propietario o su agente da su consentimiento directo al materialman, se puede establecer un gravamen. También se puede dar consentimiento al inquilino, pero el consentimiento debe ser específico. El propietario/propietario o su agente deben conocer el alcance del proyecto (por ejemplo, como el arrendamiento previsto en el presente caso, el arrendador podría aprobar planes escritos presentados por el inquilino). El consentimiento tiene que ser más que el “mero conocimiento” de que el inquilino realizará trabajos en la propiedad. Debe haber algún tipo de acuerdo expreso o implícito de que el arrendador pueda ser considerado responsable de la obra o material. El propietario/propietario o su agente podrán delegar el proyecto o obra a su inquilino, pero debe existir un acuerdo expreso o implícito sobre el trabajo específico a realizar. Una disposición general en un contrato de arrendamiento que permita al inquilino realizar reparaciones o mejoras no es suficiente.

C. Pruebas No Hubo Consentimiento

• El registro es claro que ningún contrato, expreso o implícito, existía entre BG Holding y F & G. BG Holding no tenía conocimiento de que F & G estaría realizando el trabajo.
• El supervisor de F & G, David Weatherington, y Ray Dutton, el dueño de F & D, testificaron que nunca tuvieron una conversación con nadie de BG Holding. De hecho, hasta que Powder Coaters no pagó en virtud del contrato, F & D no sabía que BG Holding era el dueño del edificio.
• Mark Taylor, agente de BG Holding, testificó que nunca autorizó ningún trabajo de F & D, ni vio ningún trabajo realizado por ellos en el sitio.
• El contrato de arrendamiento estipulaba específicamente que todo el trabajo en la propiedad debía ser aprobado por escrito por BG Holding.
• David Weatherington de F & D testificó que estaba buscando a Powder Coaters, no BG Holding, para el pago.
• Powder Coaters reconoció que no estaba autorizado para obligar a BG Holding a pagar las modificaciones.
• El arrendamiento establece, “[i] si el Arrendatario debe realizar [alteraciones, modificaciones, adiciones o instalaciones], el Arrendatario acuerda por la presente indemnizar, defender y salvar indemne al Arrendador de cualquier responsabilidad...”

D. Pruebas de que hubo consentimiento

• Bruce Houston, dueño de Powder Coaters, testificó que durante las negociaciones de arrendamiento, informó a Mark Taylor, administrador y agente de la propiedad de BG Holding, que la actualización eléctrica y de gas sería necesaria para que Powder Coaters realizara su trabajo.
• Houston testificó que Mark Taylor estuvo presente en el almacén mientras F & D realizaba su trabajo. [Sin embargo, Taylor testificó que no vio a F & D realizando ningún trabajo en las instalaciones.]
• Houston testificó que no habría entrado en el contrato de arrendamiento si no estaba autorizado a actualizar la electricidad ya que la fuente de energía existente era insuficiente para hacer funcionar la maquinaria necesaria para que operaran los Powder Coaters.
• Houston testificó Mark Taylor, agente de BG Holding, le mostró la fuente de energía para el edificio para que Taylor pudiera entender el alcance de la obra que se iba a requerir.
• Houston testificó El párrafo 5 de la adición al contrato de arrendamiento fue negociado específicamente. Declaró el siguiente lenguaje le otorgó la autoridad para realizar el upfit eléctrico, por lo que no se le exigió que presentara los planos a BG Holding como lo exige una disposición en el contrato de arrendamiento: “El Arrendador permitirá al Arrendatario poner Trailer de Oficina en Edificio. Todos los Servicios Públicos necesarios para manejar el equipo del Arrendatario serán pagados por el Arrendatario incluyendo, pero no limitado a electricidad, agua, alcantarillado y gas.” (Observamos que BG Holding niega esta interpretación, pero insiste en que solo requiere que el Arrendatario pague todas las facturas de servicios públicos).
• Los recubrimientos en polvo ya no ocupan la propiedad, y BG Holding posiblemente se beneficia del trabajo realizado.

En el presente caso, hay alguna evidencia de consentimiento. No obstante, no se eleva al nivel que exige el estatuto. ...

Ver la evidencia a la luz más favorable a F & D, si BG Holding dio su consentimiento es una cuestión cercana. No obstante, coincidimos con la Corte de Apelaciones, en que F & D no ha presentado pruebas suficientes para demostrar: (1) BG Holding dio algo más que el consentimiento general para realizar mejoras (ya que el arrendamiento podría interpretarse para permitir); o (2) BG Holding tenía algo más que “mero conocimiento” de que el trabajo iba a realizarse. Powder Coaters afirmó que la adición del contrato de arrendamiento evidenció el consentimiento de BG Holding para realizar las modificaciones; sin embargo, no hay pruebas que BG Holding haya acordado expresa o implícitamente que pudiera ser responsable de la obra. De hecho, el arrendamiento entre Powder Coaters y BG Holding expresamente previsto Powder Coaters fue responsable de cualquier alteración realizada a la propiedad. Incluso los recubridores en polvo reconocieron que no estaba autorizado para atar a BG Holding. ... Por lo tanto, es imposible ver cómo se puede interpretar la disposición muy general que requiere que las Recubridoras de Polvo paguen por agua, alcantarillado y gas para autorizar a las Recubridoras de Polvo a realizar una actualización eléctrica. Además, coincidimos con la Corte de Apelaciones en que la mera presencia del agente de BG Holding en el lugar de trabajo no es suficiente para establecer el consentimiento.

Conclusión

Tenemos el consentimiento, como lo exige el Estatuto de Gravamen del Mecánico, es algo más que un mero trabajo de conocimiento que se realizará o podría hacerse en la propiedad. El propietario/propietario deberá hacer más que otorgar al inquilino permiso general para realizar reparaciones o mejoras en los locales arrendados. El propietario/propietario o su agente deberán dar ya sea a su inquilino o al materialman consentimiento expreso o implícito reconociendo que puede ser considerado responsable de la obra.

Se afirma como modificado el dictamen del Tribunal de Apelaciones.

PREGUNTAS DE CASOS

1. ¿Por qué el gravante quería ir tras el arrendador en lugar del inquilino?
2. ¿El arrendador de aquí sabía que había mejoras eléctricas que necesitaba el inquilino?
3. ¿Qué tipo de conocimiento o aceptación determinó el tribunal que el propietario-propietario necesitaba tener o dar antes de que un hombre material pudiera tener un gravamen sobre el inmueble?
4. ¿Qué remedio tiene ahora F & D (el hombre material)?

Escrituras de fideicomiso; deberes de fideicomisario

Edificio Alpha Imperial, LLC v. Schnitzer Family Investment, LLC, II (SFI).

2005 WL 715940, (Lavar. Ct. App. 2005)

Applewick, J.

Alpha Imperial LLC impugna la validez de una venta de ejecución hipotecaria no judicial por múltiples motivos. Alpha era titular de una tercera escritura de confianza sobre el edificio vendido, y cuestiona la ubicación de la venta y la adecuación del precio de venta. Alpha también afirma que el síndico tenía el deber de reabrir la venta, tenía un deber con el gravamen menor, enfriaba la licitación y tenía un conflicto de intereses. Encontramos que la ubicación de la venta era adecuada, el precio era adecuado, la licitación no se enfriaba, y que el fideicomisario no tenía obligación de reabrir la venta, [y] ningún deber para el acreedor menor de gravamen. ... Afirmamos.

Hechos

Mayur Sheth y otro individuo formaron Alpha Imperial Building, LLC en 1998 con el propósito de invertir en bienes raíces comerciales. En febrero de 2000 Alpha vendió la propiedad en 1406 Fourth Avenue en Seattle (la Propiedad) a Pioneer Northwest, LLC (Pioneer). Pioneer financió esta compra con dos préstamos de [demandado Schnitzer Family Investment, LLC, II (SFI)]. Pioneer también tomó un tercer préstamo de Alpha al momento de la venta por 1.3 millones de dólares. Este préstamo de Alpha era junior a los dos [otros] préstamos [.]

Pioneer incumplió y se declaró en quiebra en 2002. ... En octubre de 2002 el demandado Blackstone Corporation, entidad creada para actuar como fideicomisario de ejecución hipotecaria no judicial, emitió un Aviso de Venta del Fideicomisario. Blackstone es propiedad total del acusado Witherspoon, Kelley, Davenport & Toole (Witherspoon). El acusado Michael Currin, accionista de Witherspoon, debía realizar la venta el 10 de enero de 2003. Currin y Witherspoon representaron a SFI y 4th Avenue LLC. Sheth recibió copia del Aviso de Venta a través de su abogado.

El 10 de enero de 2003, Sheth y su hijo Abhi llegaron a la entrada de la Tercera Avenida al palacio de justicia del Condado King entre las 9:30 y las 9:45 horas Esperaron unos diez minutos. Se percataron de dos señales apuntadas sobre la entrada de la Tercera Avenida. Un letrero decía que los trabajos de construcción estaban ocurriendo en el juzgado y 'todas las subastas de propiedades por parte de las comunidades legal y bancaria se trasladarán a la entrada de la 4ta Avenida del Edificio de Administración del Condado de King'. El otro letrero indicaba que la entrada de la Tercera Avenida permanecería abierta durante la construcción. Sheth y Abhi le preguntaron a un empleado del juzgado sobre el letrero, y se les dijo que todas las ventas se realizaron en el Edificio de Administración.

Sheth y Abhi luego caminaron hacia el Edificio de Administración, y preguntaron alrededor sobre la venta del Inmueble. [Le dijeron a Michael Currin, uno de los accionistas de Blackstone, el síndico, estaba sosteniendo la venta, y se le aconsejó] que llamara a la oficina de Currin en Spokane. Sheth lo hizo, y le dijeron que la venta estaba en la entrada de la Tercera Avenida. Sheth y Abhi volvieron a la entrada de la Tercera Avenida.

Mientras tanto, Currin había llegado a la entrada de la Tercera Avenida entre las 9:35 y las 9:40 horas También estuvieron presentes el jefe de SFI, Danny Schnitzer (Schnitzer), y su hijo. Currin se sorprendió al notar que no se estaban llevando a cabo otras ventas de ejecuciones hipotecarias, pero no preguntó al respecto en el mostrador de información. Currin no vio las señales que dirigían que se realizaran las subastas en el Edificio de Administración. Currin realizó la subasta, Schnitzer hizo la única oferta, por 2.1 millones de dólares, y la venta se completó. En este momento, la deuda adeudada en las dos primeras escrituras de fideicomiso sumaba aproximadamente 4.1 millones de dólares. Currin luego salió del juzgado, pero cuando recibió una llamada de su asistente informándole sobre Sheth, arregló encontrarse con Sheth de nuevo en la entrada de la Tercera Avenida. Cuando se conocieron, Sheth dijo a Currin que las ventas se realizaron en el Edificio de Administración. Currin respondió que la venta ya se había realizado, y no se le obligó a ir al Edificio de Administración. Currin dijo a Sheth que el aviso indicaba que la venta iba a ser en la entrada de la Tercera Avenida, y que la venta se había realizado en el lugar correcto. Sheth no pidió reabrir la licitación. ...

Sheth presentó la demanda vigente, con Alpha como única actora, el 14 de febrero de 2003. El pleito pedía reparación declaratoria, restitución y otros daños. El tribunal de primera instancia concedió la moción de sentencia sumaria de los demandados el 8 de agosto de 2003. Apelaciones alfa.

Ubicación de la Venta

Alpha sostiene que la venta fue impropia porque estaba en la entrada de la Tercera Avenida, no en el Edificio de Administración. Alpha señala una carta de un empleado del Condado de King indicando que las subastas se llevan a cabo en el Edificio de Administración. En el escrito también se señalaba que al personal se le instruyó a dirigir a los licitadores y síndicos a esa ubicación si se les Además, Alpha argumenta que la entrada a la Tercera Avenida no era un lugar 'público', como lo exige [el estatuto], ya que allí se prohibieron las ventas en subasta. No estamos de acuerdo. Alpha no ha demostrado que la entrada de la Tercera Avenida fuera una ubicación inadecuada. Las pruebas muestran que el condado había cambiado su política en cuanto a dónde se realizarían las subastas y había colocado letreros a tal efecto. No obstante, el condado no excluyó a las personas de la entrada de la Tercera Avenida ni impidió que allí se realizaran subastas. Street, quien frecuentaba las ventas, afirmó que se realizaban subastas en ambas localidades. La venta se llevó a cabo donde el Aviso de Venta indicó que sería. Además, Alpha no ha introducido ninguna prueba que demuestre que la entrada de la Tercera Avenida no era un lugar público al momento de la venta. El público era libre de entrar y salir en ese lugar, y el área estaba 'abierta y disponible para que todos los usar'. Alpha confía en Morton v. Resolution Trust (S.D. Miss. 1995) para apoyar su afirmación de que el lugar de la venta era impropio. [Pero] Morton no está a punto.

Deber de Reabrir Venta

Alpha sostiene que Currin debió haber reabierto la venta. No obstante, es indiscutible que Sheth no solicitó que Currin la reabriera. Las pruebas indican que Currin pudo haber sabido sobre el interés de Sheth en ofertar antes del día de la venta, debido a una conversación con el abogado de Sheth sobre el deseo de Sheth de proteger su interés en la Propiedad. Pero, este conocimiento no creó en Currin ningún deber afirmativo de ofrecer para reabrir la venta.

Además, Alpha no cita ninguna autoridad de Washington para apoyar la afirmación de que Currin se habría visto obligado a reabrir la venta si Sheth se lo hubiera pedido. La decisión de continuar una venta parece estar totalmente a discreción del síndico: “[l] él fiduciario podrá por cualquier causa que el síndico considere ventajoso, continuar la venta”. [Cita.] Citación de Alpha a Peterson v. Kansas City Life Ins. Co. , Missouri (1936) para apoyar su afirmación de que Currin debería haber reabierto la venta es inservible. En Peterson, el Aviso de Venta indicó que la venta se llevaría a cabo en la puerta 'delantera' del juzgado. Pero, el juzgado tenía cuatro puertas, y la puerta habitual para las ventas era la puerta este. El alguacil, actuando como síndico, realizó la venta en la puerta este, para luego reabrir la venta en la puerta sur, ya que había habido algunas ventas en la puerta sur. Alpha sostiene esto demuestra que Currin debió haber reabierto la venta al enterarse de la ubicación del Edificio de Administración, similar a lo que hizo el sheriff en Peterson. No obstante, Peterson no indica que el alguacil tuviera el deber afirmativo de revender la propiedad en la puerta sur. Este caso no está en el punto.

Licitaciones Refrigeradas

Alpha sostiene que Currin enfrió la licitación del Inmueble al decirle a los postores que esperaba un precio de venta de crédito completo y al mantener la venta en el juzgado. Las pujas refrigeradas pueden ser motivo para reservar una venta. Country Express Stores, Inc. v. Sims, [Tribunal de Apelaciones de Washington] (1997). El tribunal de Country Express explicó los dos tipos de pujas refrigeradas:

El primero es intencional, ocurriendo donde hay colusión con el propósito de retener las ofertas. El segundo consiste en actos involuntarios y no intencionales del síndico que tienen el efecto de suprimir la licitación. Para establecer una oferta refrigerada, el retador debe establecer que la licitación fue realmente suprimida, lo que a veces puede mostrarse por un precio de venta inadecuado.

Sostenemos que no hubo escalofríos. Alpha no ha demostrado que Currin se dedicara a un enfriamiento intencional. No hay evidencia de que Currin conociera de las señales que indicaban que se estaban produciendo subastas en el Edificio de Administración cuando preparó el Aviso de Venta, de tal manera que intencionalmente realizó la venta en un lugar del que sabía que los ofertantes estarían ausentes. Adicionalmente, la declaración de Currin a [una persona interesada que pudiera ofertar por el inmueble] de que se esperaba un precio de venta de crédito completo y que la oferta de apertura sería de 4.1 millones de dólares no constituyó escalofríos intencionales. A SFI se le adeudaban 4.1 millones de dólares sobre el Inmueble. De este modo, SFI podría ofertar hasta esa cantidad sin costo para sí mismo, ya que los ingresos se remontarían a SFI. Currin confirmó que SFI estaba preparada para hacer una oferta de crédito completo. [Es común que los fideicomisarios] revelen el monto total de la oferta de crédito a posibles postores de terceros, y que los inversionistas pierdan intereses cuando se enteran del monto del endeudamiento sobre la propiedad. Por lo tanto, no fue una tergiversación que Currin declarara 4.1 millones de dólares como la oferta de apertura, debido al endeudamiento del Inmueble. Las declaraciones de Currin no tuvieron efecto escalofriante, simplemente informaron a [las personas interesadas] de la cantidad mínima necesaria para prevalecer contra SFI. Por lo tanto, Currin no enfrió intencionalmente la licitación al darle esa información a Street.

Alpha también sostiene que la licitación enfriada podría haber sido involuntaria por Currin... [Pero la evidencia es que] Las acciones de Currin no enfriaron intencional o involuntariamente la licitación, y la venta no se anulará.

Adecuación del Precio de Venta

Alpha afirma que el precio de venta fue 'muy inadecuado' y que, por lo tanto, la venta debería dejarse de lado. Alpha presentó pruebas de que el inmueble tenía un valor “tal cual” de $4.35 millones en diciembre de 2002, y un valor estimado de 2004 de 5.2 millones de dólares. El adeudo adeudado a SFI sobre el inmueble era de 4.1 millones de dólares. SFI compró la propiedad por 2.1 millones de dólares. Estos hechos no sugieren que se deba dejar de lado la venta.

La jurisprudencia de Washington sugiere que el precio por el que se vende la propiedad debe ser 'groseramente inadecuado' para que la venta de un fideicomisario se reserve solo por esos motivos. En Cox [Citation, 1985], el inmueble tenía un valor de entre 200,000 y 300,000 dólares, y se vendió al beneficiario por $11,873. El Tribunal sostuvo que esa cantidad era groseramente inadecuada En Steward [Citation, 1988] la propiedad había sido comprada por aproximadamente $64,000, y luego fue vendida a un tercero en una venta de ejecución hipotecaria por $4,870. Este tribunal sostuvo que 4.870 dólares no eran groseramente inadecuados. En Miebach [Citation] (1984), la Corte señaló que una venta por menos del dos por ciento del valor justo de mercado de la propiedad era groseramente inadecuada. El Tribunal en Miebach también señaló casos anteriores en los que la venta había sido anulada debido a un precio de compra groseramente inadecuado; las propiedades en esos casos se habían vendido por menos del cuatro por ciento del valor y menos del tres por ciento del valor. Además, la Reformulación indica que la insuficiencia bruta solo existe cuando el precio de venta es inferior al 20 por ciento del valor justo de mercado, sin otros defectos, los precios de venta superiores al 20 por ciento no se dejarán de lado. [Cita.] El Inmueble se vendió por entre 40 y 48 por ciento de su valor. Estos hechos no respaldan un precio de compra groseramente inadecuado.

Alpha cita a Miebach por la proposición de que 'donde la insuficiencia del precio es grande la venta se dejará de lado con leves indicios de fraude o injusta', argumentando que tales indicios existían aquí. No obstante, los casos citados por la Corte en Miebach para apoyar esta proposición involucraron propiedades vendidas por menos del tres y cuatro por ciento de su valor. Alpha no ha demostrado el más mínimo indicio de fraude, ni ha demostrado que un inmueble que se vendió por 40 a 48 por ciento de su valor se vendió por un precio muy inadecuado.

Deber para un acreedor junior

Alpha afirma que Currin debía un deber a Alpha, el acreedor menor de gravamen. Alpha no cita jurisprudencia para esta proposición, y, de hecho, no hay ninguna—la División Dos se negó específicamente a decidir este tema en Country Express [Cita]. Alpha reconoce la falta de lenguaje en RCW 61.24 (el estatuto de escritura de fideicomiso) con respecto a los deberes fiduciarios de los fideicomisarios a los titulares de gravámenes menores. Pero Alpha sostiene que dado que RCW 61.24 requiere que el fideicomisario siga ciertos procedimientos en la realización de la venta, y permite que las ventas sean restringidas por cualquier persona con un interés, se puede inferir un deber sustantivo del fideicomisario a un gravamen menor.

Los argumentos de Alpha son inservibles. Los requisitos procesales en RCW 61.24 no crean deberes sustantivos implícitos. La estructura de la escritura de compraventa de fideicomiso ilustra que no se le debe ningún derecho al acreedor menor del gravamen. El fideicomisario y el acreedor junior no tienen relación entre sí. La venta es conforme a un contrato entre el otorgante, el beneficiario y el síndico. El acreedor junior no es parte de ese contrato. La jurisprudencia indica únicamente que el síndico debe un deber fiduciario al deudor y beneficiario: “un fideicomisario de una escritura de fideicomiso es fiduciario tanto para el acreedor hipotecario como para el hipotecario y debe actuar con imparcialidad entre ellos”. Cox [Cita]. El hecho de que una venta de conformidad con dicho contrato pueda extinguir el interés del acreedor junior demuestra además que el interés del otorgante y del beneficiario en la escritura de fideicomiso que se está ejecutando es adverso para el acreedor junior. Concluimos que el fideicomisario, si bien tiene deberes como fiduciario para el otorgante y beneficiario, no tiene deberes para con otro cuyo interés sea adverso para el otorgante o beneficiario. De esta manera, falla el reclamo de Alpha de un deber especial a un acreedor menor de derecho. ...

Honorarios de Abogado

... Los demandados afirman que tienen derecho a honorarios de abogado por oponerse a una demanda frívola, de conformidad con [el estatuto de Washington]. Una apelación es frívola 'si no hay temas discutibles sobre los que las mentes razonables puedan diferir y está tan totalmente desprovista de mérito que no hubo ninguna posibilidad razonable de reversión. ' [Cita] Alpha ha presentado varios temas no tan claramente resueltos por la jurisprudencia como para ser frívolos, aunque los argumentos de Alpha finalmente fracasan. Por lo tanto, se niega la solicitud de los demandados de honorarios de abogados bajo [ley estatal].

Afirmados.

PREGUNTAS DE CASOS

1. ¿Por qué el demandante (Alpha) pensó que la venta debería haberse reservado debido a los problemas de ubicación?
2. ¿Por qué el tribunal decidió que el síndico no tenía obligación de reabrir la licitación?
3. ¿Qué se entiende por “puja escalofriante”? ¿Qué argumento hizo la parte actora para apoyar su afirmación de que la licitación estaba enfriada?
4. El tribunal señala precedente en el sentido de que un precio de oferta “groseramente inadecuado” tiene alguna definición. ¿Cuál es la definición? ¿Qué porcentaje del valor del inmueble en este caso fue la oferta ganadora?
5. Un síndico es aquel que debe un deber fiduciario de la máxima lealtad y buena fe a otro, el beneficiario. ¿Quién fue el beneficiario aquí? ¿Qué deber se le debe al acreedor junior (Alpha aquí), algún deber?
6. ¿Por qué los acusados no obtuvieron el premio de honorarios de abogados que querían?