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36.2: La naturaleza general de los derechos de propiedad

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    Objetivos de aprendizaje

    1. Entender los límites elásticos y evolutivos de lo que la ley reconoce como propiedad que se puede comprar o vender en el mercado.
    2. Distinguir los bienes inmuebles de los bienes personales.

    Definición de Propiedad

    La propiedad, que parece un concepto de sentido común, es difícil de definir de manera inteligible; los filósofos se han esforzado por definirla durante los últimos 2.500 años. Decir que “la propiedad es lo que poseemos” es mendigar la pregunta, es decir, sustituir un sinónimo por la palabra que estamos tratando de definir. La famosa definición de Blackstone es algo vergonzosa: “El derecho de propiedad es ese dominio único y despótico que un hombre reclama y ejerce sobre las cosas externas del mundo, en total exclusión del derecho de cualquier otro individuo en el universo. Consiste en el libre uso, disfrute y disposición de todas las adquisiciones de una persona, sin ningún control o disminución salvo únicamente por las leyes de la tierra”. Una definición más concisa, pero quizás demasiado amplia, proviene de la Reexpresión de la Ley de la Propiedad, que define a la propiedad como la “relación jurídica entre las personas con respecto a una cosa”.

    La definición de la Reexpresión hace un punto importante: la propiedad es una relación jurídica, el poder de una persona para utilizar los objetos de manera que afectan a otros, para excluir a otros de la propiedad, y para adquirir y transferir bienes. Aún así, esta definición no contiene una lista específica de aquellos “objetos” no humanos que podrían estar en tal relación. Todos sabemos que podemos poseer objetos personales como iPods y DVDs, e incluso objetos más complejos como hogares y minerales bajo tierra. La propiedad también abarca objetos cuyo valor es representativo o simbólico: la propiedad de acciones en una corporación se valora no por el trozo de papel llamado certificado de acciones sino por dividendos, la facultad de votar por los directores y el derecho a vender las acciones en el mercado abierto. Cosas u objetos totalmente intangibles como derechos de autor y patentes y cuentas bancarias son capaces de ser propiedad como propiedad. Pero la lista de cosas que pueden ser propiedad no es fija, pues nuestro concepto de propiedad sigue evolucionando. Las obligaciones de deuda garantizada (CDO) y los vehículos de inversión estructurados (SIV), actores principales en la crisis de las hipotecas de alto riesgo, no estaban en la lista de posibles propiedades de nadie, ni siquiera hace quince años.

    El punto de vista del economista

    La propiedad no es solo un concepto legal, por supuesto, y diferentes disciplinas expresan diferentes filosofías sobre el propósito de la propiedad y la naturaleza de los derechos de propiedad. Al jurista se deben proteger los derechos de propiedad porque es sólo para hacerlo. Para un economista, la protección legal de los derechos de propiedad funciona para crear incentivos para el uso eficiente de los recursos. Para un sistema verdaderamente eficiente de derechos de propiedad, algunos economistas requerirían universalidad (todo es propiedad), exclusividad (los propietarios de cada cosa pueden excluir a todos los demás de su uso) y transferibilidad (los propietarios pueden intercambiar sus bienes). En conjunto, estos aspectos de la propiedad conducirían, bajo un modelo económico apropiado, a una producción y distribución eficientes de bienes. Pero la ley de la propiedad no se ajusta completamente a la concepción económica de la propiedad productiva por parte de los particulares; quedan muchos tipos de bienes que no son de propiedad privada y algunas partes de la tierra que se consideran parte de “los bienes comunes”. Por ejemplo, grandes áreas de los océanos de la tierra no son “propiedad” de ninguna persona o estado-nación, y ciertas áreas terrestres (por ejemplo, el Parque Nacional Yellowstone) no están en manos privadas.

    Clasificación de la propiedad

    Los bienes pueden clasificarse de varias maneras, incluyendo tangibles versus intangibles, privados versus públicos y personales versus reales. La propiedad tangible es la que existe físicamente, como un edificio, un soporte de paletas, un secador de pelo o una plancha de vapor. La propiedad intangible es algo sin realidad física que da derecho al propietario a ciertos beneficios; acciones, bonos y propiedad intelectual serían ejemplos comunes. La propiedad pública es aquella que es propiedad de cualquier rama del gobierno; la propiedad privada es aquella que es propiedad de cualquier otra persona, incluida una corporación.

    Quizás la distinción más importante es entre bienes inmuebles y bienes personales. Esencialmente, los bienes inmuebles son inmuebles; los bienes personales son muebles. En el common law, los bienes personales han sido referidos como “bienes muebles”. Cuando los bienes muebles se fijan a bienes inmuebles de cierta manera, se les llama accesorios y se tratan como bienes inmuebles. (Por ejemplo, un mueble de baño comprado en Home Depot y atornillado en la pared del baño puede convertirse en parte del inmueble cuando se coloca). Los accesorios se discuten en la Sección 36.3 “Accesorios” de este capítulo.

    Importancia de la Distinción entre Bienes Inmuebles y Bienes Personales

    En nuestro ordenamiento jurídico, la distinción entre bienes inmuebles y bienes personales es significativa de varias maneras. Por ejemplo, la venta de bienes personales, pero no bienes inmuebles, se rige por el artículo 2o. del Código Uniforme de Comercio (UCC). Las operaciones inmobiliarias, por el contrario, se rigen por la ley general de los contratos. Supongamos que se intercambian bienes por bienes raíces La sección 2-304 de la UCC dice que la transferencia de las mercancías y las obligaciones del vendedor con referencia a ellas están sujetas al artículo 2, pero no a la transferencia de los intereses sobre bienes inmuebles ni a las obligaciones del cesionario en relación con ellas.

    La forma de transferencia depende de si el inmueble es real o personal. Los bienes inmuebles se transfieren normalmente por una escritura, la cual debe cumplir con los requisitos formales dictados por la ley estatal. Por el contrario, la transferencia de bienes personales a menudo puede realizarse sin ningún documento en absoluto.

    Otra diferencia se puede encontrar en la ley que rige la transferencia de bienes en el momento de la muerte. Los herederos de una persona dependen de la ley del estado para la distribución de sus bienes si muere intestado—es decir, sin testamento. Quiénes son los herederos y cuál será su parte del inmueble puede depender de si el bien es real o personal. Por ejemplo, las viudas pueden tener derecho a un porcentaje diferente de bienes inmuebles que los bienes personales cuando sus maridos mueren intestados.

    Las leyes fiscales también difieren en su enfoque de los bienes inmuebles y personales. En particular, las reglas de valuación, depreciación y ejecución dependen del carácter del bien. Por lo tanto, los bienes inmuebles se deprecian más lentamente que los bienes personales, y los propietarios de bienes raíces generalmente tienen más tiempo que los propietarios personales para hacer buenos impuestos impagados antes de que el estado incaute la propiedad.

    Llave para llevar

    La propiedad es difícil de definir de manera concluyente, y hay muchas clasificaciones diferentes de propiedad. Puede haber propiedad pública así como propiedad privada, propiedad tangible, así como propiedad intangible y, lo más importante, bienes inmuebles así como bienes personales. Se trata de distinciones importantes, con muchas consecuencias jurídicas.

    Ejercicios

    1. Kristen compra una parcela de tierra en la calle Marion, una calzada nueva y mantenida públicamente. Las ordenanzas de su pueblo dicen que cada dueño de una propiedad en una calle pública también debe proporcionar una acera a menos de diez pies de la acera. Un año después de comprar la parcela, Kristen encarga que se construya una casa en el terreno, y el contratista comienza construyendo una acera de acuerdo con la ordenanza del pueblo. ¿La acera es propiedad pública o propiedad privada? Si nieva, y si Kristen no logra quitar la nieve y se derrite y se hiela y un peatón resbala y cae, ¿quién es el responsable de las lesiones del peatón?
    2. ¿Cuándo puede la propiedad privada convertirse en propiedad pública? ¿Alguna vez la propiedad pública se convierte en propiedad privada?

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