6.1: Categorías de mantenimiento
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El mantenimiento correctivo se conoce como mantenimiento reactivo. Es decir, esperar a que algo se descomponga antes de preocuparse por repararlo o reemplazarlo. Si bien este proceso puede requerir menos gastos en mano de obra, puede contribuir a un tiempo de inactividad más prolongado de lo normal mientras espera que lleguen piezas de repuesto o equipos, o la necesidad de tener a mano un extenso inventario de esas piezas o equipos de reemplazo.
El Mantenimiento Preventivo también se conoce como mantenimiento programado. Esta forma de mantenimiento se basa en una comprensión basada en el tiempo de cuándo ocurre la avería, cuándo no se toman medidas preventivas específicas. El mantenimiento preventivo se enfoca en reemplazar o reparar piezas desgastadas o gastadas del sistema antes de que ocurra una falla, extendiendo la vida útil de los sistemas mecánicos. Las tareas comunes de mantenimiento programadas incluyen el cambio de filtros y lubricantes, la limpieza y el lavado de contaminantes, la corrección de discrepancias de tolerancia y otros elementos que mantienen la maquinaria y los edificios operando a su máxima eficiencia.
El mantenimiento predictivo se basa en el análisis regular de los datos recopilados de los equipos y componentes del sistema en servicio para determinar cuándo se requerirá el mantenimiento o el momento en que ocurrirá una falla. Los procedimientos de mantenimiento predictivo a menudo incluyen sistemas de gestión de mantenimiento computarizados (GMAO) para recopilar información de registradores de datos o sensores que se colocan en el equipo para rastrear la temperatura, la humedad, la velocidad, la presión, el voltaje, el amperaje, los caudales, la ocupación y una multitud de otros factores relacionados con el desempeño de una pieza de equipo o sistema de construcción. Cuando un registrador de datos registra una medición que está fuera de un parámetro establecido, la computadora envía una alarma que puede programarse para realizar muchas funciones para incluir, entre otras: crear una orden de trabajo, enviar información digital al personal de mantenimiento por mensaje de texto o correo electrónico, y apagar el equipo para evitar fracaso catastrófico.
Aunque la configuración inicial de los sistemas CCMS puede ser bastante costosa, con el tiempo esta forma de mantenimiento puede resultar en ahorros significativos al no tener que tener a mano un gran inventario de piezas de repuesto, programación eficiente de personas y pedidos de piezas, y menos fallas no planificadas del equipo. Los sistemas CCMS se encuentran comúnmente en edificios comerciales como hospitales, edificios de oficinas e instituciones, y resorts.