26.5: Resumen y ejercicios

resumen

Una hipoteca es un medio para asegurar una deuda con bienes raíces. El hipotecario, o prestatario, da la hipoteca. El prestamista es el hipotecario, quien posee la hipoteca. En caso de incumplimiento, el acreedor hipotecario podrá embargar la hipoteca, convocando a título de propiedad el interés de garantía. En muchos estados, el hipotecario tiene un derecho legal de redención después de la ejecución hipotecaria.

Diversos estatutos regulan el negocio hipotecario, entre ellos la Ley de Verdad en los Préstamos, la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito, la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces y la Ley de Divulgación de Hipotecas de Vivienda, que en conjunto prescriben un código de prácticas justas y requieren que se hagan diversas revelaciones ante se crea.

El hipotecario firma tanto una nota como la hipoteca al cierre. Sin la nota, la hipoteca no aseguraría nada. La mayoría de las notas e hipotecas contienen una cláusula de aceleración, que exige que se adeuden la totalidad del principal e intereses, a elección del hipotecario, si el deudor incumple algún pago.

En la mayoría de los estados, las hipotecas deben registrarse para que el hipotecario tenga derecho a prelación sobre terceros que también puedan reclamar un interés en el terreno. La regla general es “Primero en el tiempo, primero en derecho”, aunque hay excepciones para presentaciones de accesorios y anticipos futuros no obligatorios. Las hipotecas se terminan por reembolso, novación o ejecución hipotecaria, ya sea a través de venta judicial o bajo una cláusula de poder de venta.

Los bienes raíces también pueden ser utilizados como garantía bajo una escritura de fideicomiso, que permite a un fideicomisario vender el terreno automáticamente en mora, sin recurrir a un tribunal de justicia.

Los gravámenes no consensuados son intereses de seguridad creados por la ley. Estos incluyen los gravámenes decretados por la corte, como los gravámenes de apego y los gravámenes de sentencia. Otros gravámenes son los gravámenes mecánicos (por mano de obra, servicios o materiales amueblados en relación con los bienes inmuebles de alguien), gravámenes posesorios (para artesanos que trabajan con la propiedad personal de otra persona) y gravámenes fiscales.

Ejercicios

1. Able compró un dúplex a Carr, quien había pedido prestado a First Bank para su compra. Able tomó título sujeto a la hipoteca de Carr. Able no realizó pagos hipotecarios a First Bank; el banco ejecutó y vendió el inmueble, dejando una deficiencia. ¿Cuál es el correcto?
   1. Solo Carr es responsable de la deficiencia.
   2. Capaz solo es responsable de la deficiencia porque asumió la hipoteca.
   3. First Bank podrá perseguir ya sea Able o Carr.
   4. Sólo si Carr no paga será Able responsable.
2. Harry le pidió prestado 175,000 dólares a Judith, dándole una nota por esa cantidad y una hipoteca sobre su condominio. Judith no registró la hipoteca. Después de que Harry incumpliera sus pagos, Judith inició los procedimientos de ejecución hipotecaria. Harry argumentó que la hipoteca no era válida porque Judith no la había registrado. Judith contrarresta que debido a que una hipoteca no es un interés en bienes raíces, no es necesario grabar. ¿Quién es correcto? Explique.
3. Supongamos en el Ejercicio 2 que los documentos no contenían una cláusula de aceleración y que Harry falló tres pagos consecutivos. ¿Judith podría hacer una hipoteca? Explique.
4. Rupert, mecánico de automóviles, realiza trabajos de carpintería los fines de semana. Construyó una cochera independiente para Clyde por 20,000 dólares. Mientras construía el garaje, accedió a afinar el auto de Clyde por 200 dólares adicionales. Cuando se terminaron los trabajos, Clyde no le pagó los 20.200 dólares, y Rupert reclamó un gravamen de mecánico sobre el garaje y el automóvil. ¿Qué problemas, si los hubiera, podría encontrar Rupert para hacer cumplir su gravamen? Explique.
5. En el Ejercicio 4, supongamos que Clyde había pedido prestados 50 mil dólares a First Bank y le había dado al banco una hipoteca sobre la propiedad dos semanas después de que Rupert iniciara los trabajos en la cochera pero varias semanas antes de que presentara el gravamen. Suponiendo que el banco inmediatamente registró su hipoteca y que el gravamen de Rupert es válido, ¿la hipoteca tiene prioridad sobre el gravamen? ¿Por qué?
6. El demandado compró una casa al Vendedor y asumió el endeudamiento hipotecario con Demandante. Todos los pagos mensuales se hicieron puntualmente hasta el 25 de marzo de 1948, cuando no se hicieron más. El 8 de octubre de 1948, Demandante demandó para hipotecar y acelerar la nota. En febrero de 1948, la Demandante pidió obtener un préstamo en otra parte y pagarle; ofreció un descuento si ella lo hacía, tres veces, incrementando la cantidad ofrecida cada vez. La demandante entendió que la Demandada estaba recibiendo un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA), pero se enfrentó a una serie de requisitos, entre ellos mejoras significativas en la propiedad, que —por ser vecinos— la demandante sabía que estaban en curso. Mientras se realizaban las mejoras, en junio o julio, él le dijo: “Solo deja ir los pagos y vamos a liquidar todo al mismo tiempo”, lo que significa que ella no necesita hacer pagos mensuales hasta que se consumó la FHA, y a él se le pagaría con las ganancias. Pero luego “cambió de tono” y buscó una ejecución hipotecaria. ¿Debería ordenarlo el tribunal?

preguntas de autoprueba

1. La persona o institución titular de una hipoteca se llama
   1. el hipotecario
   2. el hipotecario
   3. el deudor
   4. ninguno de los anteriores
2. Las hipotecas están reguladas por
   1. la Ley de Verdad en los Préstamos
   2. la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito
   3. la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces
   4. todo lo anterior
3. Al cierre, un hipotecario firma
   1. solo una hipoteca
   2. solo una nota
   3. ya sea una nota o la hipoteca
   4. tanto una nota como la hipoteca
4. Las hipotecas son rescindidas por
   1. reembolso
   2. novación
   3. ejecución hipotecaria
   4. cualquiera de los anteriores
5. Se llama gravamen ordenado contra bienes de una persona para evitar su enajenación durante una demanda
   1. un gravamen de sentencia
   2. un gravamen adjunto
   3. un gravamen posesorio
   4. ninguno de los anteriores

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