8.3: Bienes inmuebles

Objetivos de aprendizaje

• Comprender el concepto de bienes inmuebles.
• Examinar los métodos de adquisición de bienes inmuebles.
• Comprender diferentes intereses en bienes inmuebles, incluidos los intereses de propiedad y el alcance de los intereses.
• Examinar la relación propietario-inquilino.

La propiedad inmobiliaria es tierra, y ciertas cosas que están adheridas a ella o asociadas a ella. La propiedad inmobiliaria incluye terrenos no urbanizados, como un bosque o un campo, e incluye edificios, como casas, condominios y edificios de oficinas. La propiedad inmobiliaria también incluye cosas asociadas con el terreno, como los derechos del subsuelo. Los accesorios son bienes personales que se han adherido al terreno, y se transfieren con el terreno. Los accesorios en una casa incluyen cosas como las luces fijadas al techo, el horno y la bañera. Las plantas y los árboles que crecen en la tierra son bienes inmuebles hasta que se cortan de la tierra. Por ejemplo, los cultivos de los agricultores forman parte de sus bienes inmuebles hasta que se separan de la tierra, momento en el que pasan a ser propiedad personal.

Métodos de Adquisición

Los bienes inmuebles pueden adquirirse para su propiedad (se puede obtener el título) de una de varias maneras. Se puede adquirir, heredar, regalar o incluso adquirir a través de posesión adversa. Los derechos de propiedad se transfieren por título. La propiedad de bienes inmuebles significa que el propietario tiene derecho a poseer los bienes, así como el derecho a excluir a otros, dentro de los límites de la ley. Si alguien interfiere sustancialmente con su uso y disfrute de sus bienes inmuebles, puede presentar una reclamación por molestia (una forma de ley de agravio). Por ejemplo, si un vecino decide comenzar a quemar llantas en su propiedad, el olor de las llantas quemadas podría interferir sustancialmente con su uso y disfrute de su propiedad, por lo que tendría un reclamo procesable en molestia. De igual manera, si eres dueño de bienes inmuebles, podrías buscar legítimamente daños y perjuicios contra quienes ingresen a tu tierra sin tu consentimiento o permiso. Esto sería una transgresión al reclamo de tierras. Los propietarios de bienes inmuebles también pueden vender los bienes inmuebles, en su totalidad o en parte.

La forma más común de adquirir bienes inmuebles es a través de la compra. La ley de propiedad es un asunto de derecho estatal, y las leyes estatales varían con respecto al transporte de bienes. Por lo general, alguien que esté interesado en adquirir bienes inmuebles le pedirá a un tercero, como un agente de bienes raíces o un corredor, que le ayude a localizar una propiedad adecuada y que facilite los términos del trato. El comprador y vendedor negociarán un contrato, que contendrá todos los términos esenciales de la venta, como la ubicación del inmueble, el precio, los accesorios que quedarán excluidos de la venta y el tipo de interés de propiedad que se está transfiriendo. Ambas partes cumplirán sus promesas bajo el contrato (por ejemplo, el comprador pagará al vendedor, y el vendedor transferirá el título mediante escritura) para cerrar el trato (“cierre”), y luego se registrará la escritura. Un contrato por cualquier interés en la propiedad debe ser por escrito para ser válido contra el demandado de acuerdo con el Estatuto de Fraudes.

Diferentes tipos de escrituras transmiten diferentes tipos de intereses. Una escritura de renuncia, por ejemplo, transmite cualquier interés en el título que el otorgante tenga sobre los bienes a la parte a la que se le da la renuncia. Por supuesto, eso significa que si el otorgante no tiene intereses sobre los bienes inmuebles, una transmisión por renuncia no otorgará ningún interés sobre el bien. Por ejemplo, si otorgas una escritura de renuncia a tu amigo para el Empire State Building, entonces eso significa que has transferido tus intereses en el título de ese edificio a tu amigo. Si no tiene intereses en el título del Empire State Building para empezar, entonces al transmitir la escritura de renuncia, su amigo tampoco tendrá ningún interés en el edificio. No puedes transmitir intereses que no tienes. Por otro lado, muchos estados permiten una escritura de garantía, que transmite título y una garantía contra defectos en el título así como gravámenes. Los compradores suelen exigir una escritura de garantía cuando compran una propiedad.

Después de que el título sea transferido por la escritura, normalmente se registra la escritura. El registro de la escritura no es necesario para la propiedad. No obstante, registrar una escritura de propiedad es importante porque pone a otros en aviso de que quien haya registrado la escritura a la propiedad es el dueño de la propiedad. Algunos estados favorecen los derechos de quienes primero registran la escritura (bajo un estatuto racial), mientras que otros Estados favorecen los derechos de quienes primero adquirieron los intereses sin previo aviso de otras reclamaciones sobre la propiedad (bajo un estatuto de aviso). Un sistema de raza/aviso, que tiene un estatuto de raza/aviso, es aquel en el que se da prioridad al primer comprador de buena fe en registrar cuando existe un conflicto en el reclamo de propiedad. Un comprador de buena fe es simplemente un comprador que toma el título de buena fe, sin conocimiento de reclamaciones concurrentes de títulos.

Además de la compra directa, otra forma común en la que se pueden obtener bienes inmuebles es a través de la herencia. Los bienes inmuebles pueden ser legados a través de testamento o pueden transferirse según los estatutos estatales cuando un difunto fallece intestado. En términos generales, las personas tienen derecho a disponer de sus bienes como deseen cuando fallezcan, siempre que su testamento u otro instrumento de transferencia cumpla con los requisitos de validez de su estado. Cuando alguien muere intestado, los estatutos estatales determinarán quién de los familiares del difunto recibe los bienes. Por ejemplo, los estatutos estatales suelen especificar que los bienes irán al cónyuge, y si no hay cónyuge, entonces a los hijos. Si no hay hijos, entonces a los padres. Si no hay padres vivos, entonces a los hermanos, y así sucesivamente. Si no existe tal persona, los bienes podrán finalmente escheat al estado.

Los bienes inmuebles también pueden adquirirse a través de un regalo. Siempre que la persona que está dando el inmueble realmente pretenda hacer el regalo de título, entregue la escritura al destinatario, y se acepte el regalo, entonces el regalo es válido. Si uno de estos elementos no se cumple, por ejemplo, si la escritura no se entrega a la parte pretendida (o a un tercero para retener para la parte pretendida), entonces el regalo no se ha realizado con éxito, y el título no se transmitirá.

Una forma menos común de adquirir bienes inmuebles es a través de la doctrina de la posesión adversa. Coloquialmente, esto a menudo se conoce como “derechos de los okupas”. En su esencia, este método de adquisición de propiedad captura la creencia profundamente arraigada de que el valor de una tierra está en su uso con fines de lucro. Si un terreno se encuentra inactivo a manos del propietario pero alguien más lo pone en uso, entonces la ley puede, simplemente podría, favorecer la reclamación del usuario sobre la tierra sobre la del propietario real.

La posesión adversa es cuando alguien que no es dueño de bienes inmuebles ha reclamado los bienes inmuebles para los suyos. Para tener éxito bajo esta doctrina, se deben cumplir varios elementos. Estos incluyen los siguientes:

• El poseedor deberá estar en posesión real.
• La posesión debe ser abierta y notoria, lo que significa que debe ser obvia para los demás (visible).
• La posesión debe ser hostil, lo que significa que va en contra de los intereses del propietario real.
• La posesión debe ser continua, lo que significa que el poseedor no puede haber sido desalojado durante el plazo legal requerido para obtener el título a través de la posesión.
• La posesión debe ser exclusiva.
• Se debe cumplir el plazo legal estatal, y este tiempo varía de un estado a otro. Por ejemplo, algunos estados, como Maine, requieren un periodo de veinte años, mientras que otros estados, como Nevada, requieren sólo un periodo de cinco años.

Las leyes de posesión adversa de algunos estados también requieren que el poseedor pague impuestos sobre la propiedad sobre la propiedad durante el curso de la posesión adversa. Si se cumplen todos estos elementos, entonces el poseedor puede llevar un reclamo a título callado. Si tiene éxito, el poseedor se convierte en el propietario, sin que se haga ninguna compensación al ex propietario.

La posesión adversa y los reclamos por títulos silenciosos a menudo ocurren alrededor de líneas de propiedad, donde una parte ha usado rutinariamente la propiedad de otra porque una cerca ha sido extraviada. Otras instancias involucran reclamos sobre terrenos propiedad de personas que no lo visitan, como terrenos propiedad de una zona remota. Aún así, existen otros ejemplos en casos de destitución, cuando un inquilino en común desaloja constructiva o realmente a otros con intereses de propiedad válidos. Recuerde que todos los elementos de una posesión adversa deben ocurrir durante todo el tiempo legal para que una acción por título silencioso tenga éxito. Esto significa, por ejemplo, si el dueño comprueba la propiedad y encuentra a alguien ahí, el propietario debe interferir con esos elementos. El propietario debe desalojar al infractor, y esto se puede lograr citando a la policía. Hacerlo rompería el requisito de continuidad.

Un caso reciente en Boulder, Colorado, llevó a la legislatura de Colorado a alterar sustancialmente las leyes de posesión adversa del estado. En ese caso, una pareja casada, integrada por un juez y un abogado, cumplió con los requisitos para la posesión adversa e interpuso con éxito una acción por título callado. En ese caso, los poseedores adversos estaban claramente versados en la ley. Los verdaderos dueños de la propiedad habían comprado el terreno muchos años antes para construir una futura casa de retiro. Echa un vistazo a “Hipervínculo: una cuestión de ética” y mira si crees que la legislatura de Colorado exageró.

Hipervínculo: una cuestión de ética

¿La posesión adversa es una forma de robo legalmente sancionada?

http://www.denverpost.com/news/ci_7494276

Intereses y Alcance

Poseer bienes inmuebles conlleva muchas responsabilidades, así como el potencial de grandes ganancias y gran responsabilidad. Es importante reconocer los deberes asociados con la propiedad de la propiedad, y aprender a protegerse contra la posible responsabilidad asociada con ella. Por ejemplo, si se descubre un sitio de desechos tóxicos en su propiedad inmobiliaria, muy bien puede ser responsable de su limpieza, incluso si no se dio cuenta de que dicho sitio estaba allí cuando compró el terreno. Cada comprador de bienes inmuebles tiene el deber de ejercer la debida diligencia en la compra de terrenos. La idea es que deberías haber sabido sobre el sitio, si fue descubrible en la inspección. Saber esto, junto con la familiaridad con la Ley Federal de Respuesta Ambiental Integral, Compensación y Responsabilidad (CERCLA), nos ayuda a reconocer que nunca debemos aceptar comprar terrenos “a la vista”, o al menos sin un inspector profesional en el que confiemos. Pero, ¿y si un antiguo sitio de desechos tóxicos se encuentra en una propiedad que desea vender? Usted tendría el deber de revelar dicho defecto en el terreno a posibles compradores antes de transmitir la propiedad.

Adicionalmente, debemos considerar deberes que los terratenientes tienen para con otras personas que ingresan a la tierra. ¿Cuáles son nuestros deberes con las personas que visitan nuestro hogar? ¿O nuestro establecimiento minorista? ¿Y si no son invitados sino que son delincuentes? Estos deberes de los terratenientes variarán dependiendo de la situación de la persona que resultó lesionada.

¿Y si se descubriera una mina de oro en terrenos que solías poseer? ¿Se puede sacar provecho de ese descubrimiento? Probablemente no, si transmitiste la plena propiedad a otra persona.

Como ilustran estos ejemplos, es importante conocer los deberes de los terratenientes, cómo limitar la responsabilidad asociada a la propiedad de la tierra, y cuándo ocurre la separación de responsabilidad. Este tipo de preguntas se pueden considerar de manera más completa cuando consideramos los intereses de propiedad.

Adicionalmente, es importante saber cómo un propietario de bienes inmuebles puede usar el bien, o el alcance de sus derechos. Considera estas preguntas: Si poseías mucho en medio de una ciudad, ¿puedes construir un edificio de departamentos que bloquee la luz del terrateniente vecino? O si eres dueño de un pedazo de tierra cruda donde descubres petróleo, ¿puedes perforar en tu tierra si sifona petróleo de debajo de la tierra de tu vecino, o si hace que la tierra de tu vecino colapse por falta de soporte subterráneo? Si vive en una costa y su vecino construye un dique que hace que su línea de propiedad frente al mar se erosione para que con los años su propiedad se reduzca de tamaño, ¿tiene un reclamo procesable contra su vecino? Por el contrario, si el flujo y reflujo de agua a lo largo de la costa aumenta tu propiedad debido a la acreción natural, ¿eres el dueño de la propiedad “nueva”, a pesar de que no era parte de la compra original? Considera las disputas de agua, que son un tema muy candente en los estados occidentales. Si vives junto a un río, ¿puedes desviar toda la corriente de agua, aunque quisieras desviarla por una razón caprichosa? Imagina que soñaste con tener un parque acuático privado muy grande para tu familia, pero necesitabas toda el agua de un río que colinda con tu propiedad para hacer realidad ese sueño. Si desviaste toda esa agua, otros propietarios ribereños muy bien podrían tener un reclamo procesable. ¿Y si fuera un año de sequía y dependieras del agua de un río para regar tus cultivos comerciales, pero el salmón en peligro de extinción en el río necesitaba el agua para su hábitat? ¿Se puede tomar el agua para su cosecha, o debe dejarse el agua en el río para el salmón en peligro de extinción? Este tipo de cuestiones jurídicas se pueden abordar cuando consideramos el alcance de los derechos.

En las siguientes secciones se abordan los deberes de los propietarios, los intereses de propiedad y el alcance de los intereses sobre bienes inmuebles.

Deberes de los terratenientes

Los terratenientes deben diferentes deberes a diferentes tipos de personas que ingresan a sus tierras. Estas responsabilidades varían, dependiendo de si la persona es un infractor, un licenciatario o un invitado.

Un infractor es una persona que voluntariamente, intencionalmente ingresa a la tierra de otro sin permiso ni privilegio. Un terrateniente tiene el deber de no herir intencionalmente a un infractor. Por ejemplo, las trampas explosivas, las trampas o cualquier cosa por el estilo simplemente no están permitidas. Intranseúntes lesionados de dicha trampa tienen reclamos válidos contra el terrateniente por lesiones.

Un licenciatario es alguien que tiene permiso para estar en el terreno. Los terratenientes tienen un deber de cuidado superior a esa persona. No sólo un terrateniente no debe lesionar intencionalmente a un licenciatario, sino que el terrateniente también debe advertir al licenciatario de defectos conocidos. Por ejemplo, si un terrateniente sabe que los escalones de su porche están helados, tiene el deber de advertir a un licenciatario —como un amigo visitante— que esos escalones son helados. De no hacerlo, puede resultar en responsabilidad para el terrateniente.

Un invitado es alguien que ha ingresado a bienes inmuebles por invitación. Las empresas han emitido invitaciones al público. Los lugares públicos han emitido invitaciones al público. Cualquiera que llegue a invitación de un propietario es invitado. Los propietarios deben inspeccionar sus bienes en busca de defectos, corregirlos cuando se encuentren y advertir a los invitados sobre dichos defectos. Es por ello que verá un letrero de “precaución” en el piso de una tienda de abarrotes, después de que haya sido limpiada o después de un derrame de líquido.

Intereses de propiedad en bienes inmuebles

Diferentes tipos de intereses pueden ser propiedad de bienes inmuebles. Por ejemplo, los bienes inmuebles pueden ser propiedad sin restricción, sujetos únicamente a las leyes locales, estatales y federales. O los intereses de propiedad pueden ser más estrechos, sujetos a condiciones, cuya violación puede llevar a la pérdida de esos intereses de propiedad.

El interés de propiedad más completo está representado por cuota simple absoluta. El dueño de la propiedad en cuota simple absoluta tiene el mayor interés de propiedad reconocido por la ley. Generalmente, si alguien quiere comprar bienes inmuebles, él o ella está buscando comprar propiedad en cuota simple absoluta.

Compare eso con una tarifa derrotable. Una cuota simple derrotable está sujeta a una condición de propiedad o a algún evento futuro. Por ejemplo, si donaste tierras a “la Ciudad de Nashville, siempre y cuando se utilice como vía verde pública”, entonces la tierra sería propiedad en tarifa derrotable por la Ciudad de Nashville, a menos que decidiera hacer otra cosa con la tierra, además de mantenerla como vía verde pública. Una vez violada la condición, el terreno revertiría ya sea al propietario original o a quien sea el dueño del interés de reversión, que es un interés futuro en bienes inmuebles.

Otro interés de propiedad es un patrimonio vitalicio. Este interés se mide por la vida del propietario en el patrimonio vitalicio. Si deseabas otorgar derechos de propiedad sobre bienes inmuebles a tu madre durante toda su vida, pero luego esperabas que los bienes te fueran devueltos a su muerte, podrías otorgarle un patrimonio vitalicio. De igual manera, una inversión común, conocida como hipoteca inversa, emplea el concepto de patrimonio vitalicio. Una hipoteca inversa es un arreglo en el que el comprador de bienes inmuebles acuerda permitir que el vendedor de los bienes retenga la posesión de los bienes por un período de tiempo determinado (como el resto de su vida) a cambio de la capacidad de adquirir el inmueble al precio actual. Esta puede ser una inversión atractiva si el inversionista cree que el valor de la propiedad aumentará en el futuro y si el inversionista no necesita la posesión inmediata del inmueble. Estos arreglos esencialmente apuestan por la esperanza de vida de los vendedores de bienes inmuebles otorgándoles propiedades vitalicias en el inmueble. Sin embargo, a veces esto fracasa. Echa un vistazo a “Hipervínculo: Hipoteca inversa” para ver un ejemplo de un vendedor que sobrevivió a su inversionista en tal arreglo.

Hipervínculo: Hipoteca inversa

“En la vida, a veces uno hace malos tratos”, dijo Jeanne Calment, la mujer viva de más edad de la historia, respecto a la inversionista que “hipotecó a la inversa” su departamento.

http://www.nytimes.com/1995/12/29/world/a-120-year-lease-on-life-outlasts-apartment-heir.html

En ocasiones, más de un propietario es dueño de la participación en la propiedad. En la ley se reconocen varios tipos de intereses de copropiedad. Estos intereses de propiedad son importantes en materia de posesión, derecho a transferir, derecho a obtener ganancias de la tierra y responsabilidad. Por ejemplo, el arrendamiento en común describe un interés de propiedad en el que todos los propietarios tienen un interés indiviso en la propiedad, iguales derechos de posesión y un interés ideable. Compare esto con un arrendamiento conjunto, que describe un interés de propiedad en el que el propietario sobreviviente tiene el derecho de supervivencia. Imagina que tienes una mina de oro con tu pareja, Frank. ¿Prefieres tener un arrendamiento en común o un arrendamiento conjunto? Prefieres tener un arrendamiento conjunto porque si Frank muere, entonces su interés por la mina de oro quedaría en ti, en lugar de en sus herederos. Después de todo, es posible que no quieras ser socio del nieto de Frank (o quien sea), pero eso es exactamente lo que podría pasar con el arrendamiento en común. De igual manera, un arrendamiento por la totalidad incluye el derecho de supervivencia, pero sólo puede ocurrir entre marido y mujer. Este concepto es reconocido en algunos estados, pero no en todos los estados.

Estos diferentes intereses son creados por una redacción específica en el instrumento de transporte. Para crear un arrendamiento en común, el lenguaje sería “Para John y Frank”, si John y Frank fueran los copropietarios. No obstante, si se pretendiera una tenencia conjunta, la transmisión tendría que ser más específica, así: “Para John y Frank, con derechos de supervivencia”. Tenga en cuenta que John y Frank no podrían beneficiarse de un arrendamiento en su totalidad a menos que vivieran en un estado que reconociera los matrimonios entre personas del mismo sexo, y a menos que estuvieran, de hecho, casados. Además, este tipo de preguntas aún no han surgido en nuestros tribunales porque el concepto jurídico del matrimonio entre personas del mismo sexo sigue naciendo y, en muchos estados, aún no está reconocido en la ley.

Tenga en cuenta que un inquilino en arrendamiento en común puede vender o transferir sus derechos sin solicitar permiso de su coinquilino. Imagina que poseías una granja con tu mejor amigo. Al principio, aceptas dedicarte únicamente a prácticas de agricultura ecológica. Posteriormente, tu amigo quiere pasar a las prácticas agrícolas convencionales. Ya que no quieres participar en la fumigación de pesticidas o herbicidas en la tierra, decides vender tus intereses a otra persona. Aunque tu amigo se oponga a la venta, no puede bloquearla. Esto se debe a que los coarrendatarios en un arrendamiento en común tienen el derecho unilateral de transferir sus intereses sobre la propiedad. Imagínese, más tarde, que alguien que trabaja en esa tierra se pone muy enfermo por un pesticida rociado ahí después de vender su interés. Usted no será responsable de ningún daño resultante de tal evento, ya que su responsabilidad se cortaría con la venta. Compare esto con un arrendamiento conjunto, incluido el arrendamiento por la totalidad. Para transferir los propios intereses se requiere el consentimiento y aprobación del coarrendatario. En el caso de que los arrendatarios conjuntos no estén de acuerdo sobre el uso de la propiedad o su enajenación, los tribunales pueden intervenir para otorgar una partición del terreno, lo que esencialmente da como resultado que se otorguen parcelas separadas a los locatarios individuales. Esto reformula a los antiguos inquilinos conjuntos en terratenientes adyacentes, y les permite disponer o usar sus propiedades como cada uno lo considere conveniente, sin derechos sobre la propiedad del otro.

Alcance de Intereses en Bienes Inmuebles

El alcance de la propiedad importa, porque es determinante de lo que se puede (o no) hacer con la tierra. La superficie del terreno y los edificios que están adosados al terreno se incluyen implícitamente cuando la mayoría de la gente contempla el alcance de la propiedad de bienes inmuebles. Sin embargo, otros intereses pueden analizarse y transmitirse por separado, incluidos los derechos subterráneos o minerales, y el derecho a la luz o el derecho a una vista. Además, los derechos de agua se otorgan de manera diferente, dependiendo de si la propiedad se encuentra en el oeste o el este de Estados Unidos. Adicionalmente, las servidumbres y convenios otorgan ciertos derechos a los no poseedores de tierras.

Los derechos subterráneos o minerales son derechos sobre las sustancias que se encuentran debajo de la superficie real de la tierra. Si eres interesante en la perforación de petróleo, pero no quieres comprar cada pedazo de tierra donde quieras especular, entonces probablemente estés en el mercado para comprar o arrendar derechos minerales. Esto le permitiría el derecho a extraer lo que encuentre bajo la superficie del terreno y venderlo.

Los derechos de agua se determinan de dos maneras diferentes en Estados Unidos. En términos generales, los estados al este del río Mississippi siguen una doctrina ribereña sobre los derechos al agua, lo que significa que quienes viven al lado del agua tienen derecho a usar el agua. El agua es compartida entre los propietarios ribereños. En un esquema bastante diferente, la mayoría de los estados occidentales utilizan el concepto de apropiación previa, que otorga derechos a quienes usaron esos derechos “primero en el tiempo”. Además, bajo este concepto, el uso debe ser beneficioso, pero el propietario del derecho no necesita ser un terrateniente adyacente. Esta política ha dado lugar a algunos usos antinaturales de la tierra en los estados occidentales, donde los derechos de agua son muy valorados debido a la escasez. Por ejemplo, vemos tierras de cultivo florecientes en climas extremadamente áridos porque los dueños de los derechos de agua quieren asegurarse de que conservan sus derechos previos de apropiación del agua poniéndola en un uso beneficioso (por ejemplo, riego de cultivos). Si el agua no se pone a un uso beneficioso bajo una doctrina de apropiación previa, entonces esos derechos pueden perderse. La apropiación previa es básicamente una doctrina de “usarlo o perderlo”. Además, los terratenientes adyacentes en estados de apropiación anteriores pueden no tener derecho alguno a utilizar el agua que corre por sus tierras. En efecto, tal desenlace es muy común.

Las servidumbres y convenios son intereses no posesorios sobre bienes inmuebles. Una servidumbre se crea expresa o implícitamente, y generalmente da a las personas el derecho de usar la tierra ajena para un propósito particular. Por ejemplo, una servidumbre para que las empresas de servicios públicos ingresen a la tierra de otras es común. Esto permite a las empresas de servicios públicos mantener polos, líneas eléctricas, líneas de cable, etc. Otros ejemplos incluyen una propiedad sin litoral que tiene una servidumbre a través de otra propiedad con el propósito de un camino de entrada, o una servidumbre otorgada al público para caminar a lo largo de la propiedad de otro para obtener acceso a la costa.

Un pacto es una restricción voluntaria al uso de la tierra. Los pactos comunes son las reglas de las asociaciones de propietarios, que restringen los derechos de los propietarios a utilizar sus tierras de ciertas maneras, a menudo con fines estéticos. Por ejemplo, tales convenios podrían requerir que las casas sujetas al pacto se pinten únicamente en ciertos colores preaprobados, o bien podrían contener prohibiciones contra la construcción de piscinas.

Algunos convenios y servidumbres corren con el terreno, lo que significa que las restricciones se aplicarán a los posteriores propietarios del inmueble. Que un pacto o servidumbre corra con la tierra depende del tipo de interés que se conceda.

Relaciones entre el propietario y el inquilino

Se puede crear un interés de arrendamiento sobre bienes inmuebles. Por ejemplo, si rentas un departamento, casa o habitación compartida del campus, eres un inquilino con intereses de arrendamiento. En tal relación, usted es el inquilino y el dueño de la propiedad es el propietario. Un arrendamiento es simplemente un interés posesorio con ciertos derechos y deberes, que normalmente se especifican en el contrato de arrendamiento. Por ejemplo, un inquilino tiene derecho a la posesión exclusiva de los bienes inmuebles y el deber de seguir las reglas de ocupación establecidas por el arrendador, y un arrendador en un contrato de arrendamiento residencial tiene derecho a que se le pague la renta y el deber de garantizar que los locales sean habitables. Si una de las partes no realiza en virtud del contrato de arrendamiento como se requiere, la otra parte podrá interponer recurso legal. Por ejemplo, si un inquilino no paga la renta, entonces un arrendador puede desalojarlo legalmente del local, incluso si el plazo del contrato de arrendamiento no ha corrido. Al igual que otros intereses sobre bienes inmuebles, los arrendamientos generalmente deben ser por escrito para ser ejecutables contra el demandado.

Se pueden crear diferentes tipos de arrendamientos. Los arrendamientos más comunes son probablemente arrendamientos por años y arrendamientos periódicos. El arrendamiento por años es simplemente un arrendamiento que dura un período de tiempo determinado y especificado. Al rentar un departamento, podrías firmar un contrato de arrendamiento por nueve meses para reflejar el año escolar. Eso sería un arrendamiento por años, a pesar de que el plazo del arrendamiento es inferior a un año. Un arrendamiento periódico, por otro lado, es un arrendamiento que simplemente se ejecuta por un período de tiempo determinado y luego se renueva automáticamente si no es rescindido por el propietario o el inquilino. Por ejemplo, un arrendamiento de un año puede convertirse en un arrendamiento periódico si ninguna de las partes termina. Imagina que tenías un contrato de arrendamiento de un año pero no te mudaste al final del año, y el arrendador continuó aceptando pagos de renta y no tomó ninguna medida para rescindir el contrato de arrendamiento. Se crearía un nuevo arrendamiento, por un período de tiempo de un año. Los tipos de arrendamientos menos comunes son el arrendamiento a voluntad, que es un arrendamiento por un período de tiempo determinado determinado y sujeto a rescisión a voluntad por parte del arrendador o del inquilino, y el arrendamiento en el momento del sufrimiento, que es un arrendamiento que ocurre cuando un inquilino permanece en la propiedad después de que el derecho de posesión tiene terminado y sin el consentimiento del propietario.

Se podrán crear arrendamientos con fines residenciales o comerciales. Los arrendamientos comerciales suelen durar períodos de tiempo más largos que los arrendamientos residenciales. Por ejemplo, no es raro escuchar sobre arrendamientos comerciales que duran cinco, diez, veinticinco, o incluso noventa y nueve años. Muchas de las mismas responsabilidades y deberes existen con los arrendamientos comerciales, pero hay algunas diferencias importantes. Por ejemplo, un inquilino comercial puede exigir que el arrendador se niegue a rentar a un competidor del inquilino dentro del mismo edificio. Por ejemplo, si una tienda de golf se ubica en un centro comercial de striptease, puede requerir como término en el contrato de arrendamiento que el propietario se abstenga de alquilar otro espacio comercial a una tienda de golf de la competencia dentro del mismo centro comercial de strip.

Los intereses de arrendamiento son cedibles a menos que esos derechos estén expresamente restringidos por el contrato de arrendamiento. Esto significa que los derechos transmitidos por el arrendamiento, que es un contrato, pueden ser transferidos a otra parte por cesión, a menos que exista una restricción expresa sobre la cesión dentro del arrendamiento. Es posible que haya visto restricciones a la asignación en su propio contrato de arrendamiento residencial en forma de cláusula de no subarrendamiento. Los arrendamientos comerciales contienen rutinariamente una restricción de asignación sin permiso del propietario.

Así como el propietario de bienes inmuebles puede vender alguno o todos sus intereses, también se puede arrendar cualquier participación de propiedad sobre bienes inmuebles. Por ejemplo, alguien que posee los derechos subterráneos de la tierra puede arrendar el derecho a perforar para petróleo o gas a otro.

Claves para llevar

Los bienes inmuebles pueden ser adquiridos por compra, herencia, donación o posesión adversa. Los propietarios de bienes deben conocer la amplitud y los límites de sus intereses de propiedad para comprender sus derechos a las ganancias derivadas de la tierra y su responsabilidad derivada del uso de sus tierras. Los intereses sobre la tierra pueden ser absolutos, condicionales o por un periodo de tiempo. Adicionalmente, los copropietarios pueden tener diferentes derechos, dependiendo de su tipo de propiedad. El alcance de interés en el terreno puede incluir la superficie y los edificios adscritos al mismo, mientras que otros intereses pueden ser seccionados y transportados por separado, como los derechos de subsuelo y los derechos de agua. Las servidumbres y convenios en bienes inmuebles transmiten intereses no posesorios. Los intereses de arrendamiento son intereses posesorios y de no propiedad.

Ejercicio\(\PageIndex{1}\)

1. ¿Está de acuerdo en que el valor de una tierra es sólo sus ganancias? Si no, ¿qué hace que la tierra sea valiosa? ¿Tiene un valor “inherente”, que no tiene nada que ver con el beneficio humano?
2. Considera esta toma contemporánea del agravio de la molestia. Algunos terratenientes de la Costa del Golfo presentaron una demanda molesta contra las compañías eléctricas por emitir carbono, argumentando que el carbono condujo al calentamiento global, lo que luego condujo a un aumento del nivel del mar, lo que luego provocó la inusual ferocidad y fuerza del huracán Katrina. El tribunal de distrito desestimó el caso, pero un panel de tres jueces del Quinto Circuito dio marcha atrás, diciendo que los terratenientes tenían legitimación para proceder y que la demanda era justiciable. ¿Crees que este es un reclamo de molestia válido? ¿Por qué o por qué no?
3. ¿Cree que debería abolirse la posesión adversa? ¿Por qué o por qué no? Si descubriste un okupas en tus tierras, ¿qué debes hacer para proteger tu título?
4. ¿Qué tipo de diligencia debida se puede realizar para garantizar que la propiedad no contenga un vertedero enterrado de desechos tóxicos?
5. Clasifique lo siguiente como infractor, licenciatario o invitado para determinar el deber adeudado por un terrateniente:
   1. El cartero
   2. Un cliente en Wal-Mart
   3. Una persona que atraviesa tu tierra para llegar al otro lado, sin tu permiso
6. Piense en una situación en la que le otorgaría un patrimonio vitalicio a alguien en propiedad que posee. ¿En qué se diferencia esa situación de rentar una propiedad a un inquilino?
7. Encuentra una historia en el periódico sobre la responsabilidad derivada de la propiedad de bienes inmuebles. ¿Cree que ese terrateniente debería ser responsable en el caso que localizó? ¿Por qué o por qué no?
8. ¿Qué beneficios puede ver tanto para el propietario como para el inquilino por arrendamientos extremadamente largos? ¿Cuáles son los riesgos?