6.3.3: El Acuerdo de Servidumbre

Convenio Servidumbre

Crédito: Dave Messersmith

El Convenio de Servidumbre

• Es un contrato entre el dueño de la propiedad (Otorgante) y el operador de tuberías (Concesionario)
• Brinda al Concesionario servidumbre permanente para construir, operar, mantener, reparar...
• Se presenta en la Oficina de Registro y Registrador
• Utiliza adendas para modificar y limitar el acuerdo

Muchos aspectos de una servidumbre de gasoducto son negociables. Por lo general, un representante del oleoducto presentará al terrateniente un acuerdo preimpreso. Este documento puede servir como punto de partida para una negociación bidireccional, o bien puede ser totalmente aceptado o rechazado por el terrateniente. Se pueden realizar cambios a la servidumbre creando una adenda que sea aprobada por ambas partes. La mayoría de las servidumbres son negociadas por un contratista independiente, generalmente conocido en la industria como “terrateniente” (independientemente del género de la persona). Tener involucrado a este tercero contratista independiente puede complicar y confundir la comunicación con la compañía de tuberías que será la propietaria de los derechos de servidumbre. A continuación se muestra una muestra de consideraciones que pueden incluirse en un acuerdo de tubería o abordarse con un addendum:

• Ancho de la servidumbre permanente y línea de tiempo para la finalización de la construcción
• Definición de los términos y ancho de cualquier servidumbre temporal de construcción
• Identificación de los contratistas y subcontratistas independientes que utilizará la compañía de tuberías y hacer que la compañía de tuberías sea responsable y responsable de todos los actos en su propiedad por contratistas y subcontratistas independientes
• Requisito de la empresa de gasoductos para indemnizar al propietario de la tierra por los actos y omisiones de los contratistas y subcontratistas independientes así como los de la empresa de ductos
• Requisito de la compañía de ductos para pagar penalidades de reversión de impuestos a la propiedad asociadas con el desarrollo de ductos
• Definición y limitaciones de acceso a servidumbres tanto permanentes como temporales
• Pagos por árboles, cultivos, etc., dañados durante la instalación de la tubería
• Resembrado de servidumbres y qué tipos de pastos y otras mejoras, incluyendo la cantidad de tiempo después de la finalización de la construcción para que se complete la restauración de la superficie
• Identificación de todos los cruces de arroyos, declaración de métodos de cruce de arroyos y requerimiento de restauración de cruces de arroyos después de la construcción
• Especificación del método de “doble zanja” de remoción de la capa superior del suelo durante la construcción para que la capa superior del suelo pueda colocarse de nuevo en la superficie (no en el fondo de la zanja) durante la restauración del sitio
• Requisito de que se proporcione al terrateniente un levantamiento “como construido” de la servidumbre con sello oficial por parte del topógrafo dentro de un plazo establecido tras la finalización de la construcción
• Reemplazo o instalación de cercas y portones (con especificación de materiales), incluyendo qué compuertas tendrán cerraduras y los tipos de cerraduras que se utilizarán
• Limitación del número de llaves o número de personas con combinaciones de cerraduras
• Identificación de una persona real en la compañía de oleoductos que será el contacto del propietario, con aviso inmediato al propietario cuando esta persona sea reemplazada (Exigir que la compañía de oleoductos notifique 30 días de anticipación al propietario de cualquier cambio en la persona de contacto o información de contacto relacionada).
• Definición de acceso post-construcción a la servidumbre con método específico y ubicación de todas las vías y métodos de acceso
• Prohibición o limitación de los accesorios de superficie a la tubería
• Requisito de profundidad mínima del suelo desde la superficie hasta la parte superior de la tubería enterrada y requisito de que esta profundidad mínima se mantenga en todo momento
• Terminación del arrendamiento automáticamente por no uso de tubería instalada por un número determinado de días
• Definición de “abandono” del ducto como terminación del evento de servidumbre y requisito de la compañía de tuberías para eliminar todos los ductos abandonados
• Requisito del consentimiento previo del terrateniente para cualquier cesión de la servidumbre a otra parte
• Limitación de la servidumbre a una tubería de un diámetro establecido, sin derecho a instalar tuberías adicionales y sin derecho a aumentar el diámetro de la tubería
• Definición de sustancias que pueden transportarse en la tubería (por ejemplo, el flujo de retorno y/o el agua producida puede ser tan peligrosa para el medio ambiente como el gas natural sin aroma)
• Requisito de la misma restauración posterior a la construcción de superficie para reparaciones de tuberías que para la construcción original
• Derecho a buscar daños superficiales para reparaciones de tuberías como para la instalación inicial de tuberías
• Confirmación de si el gas a transportar será perfumado o sin aroma
• Servidumbres permanentes y temporales por descripciones de metes y límites y con levantamientos oficiales, preconstrucción y postconstrucción (levantamiento como construcción)
• Método alternativo de resolución de disputas que proporciona la forma más barata, rápida y menos onerosa de resolver conflictos entre el propietario y la compañía de oleoductos
• Usos superficiales, en su caso, por parte del terrateniente que quedarán prohibidos en la servidumbre y declaración de estas limitaciones en la servidumbre
• Alcance de la servidumbre especificada para que el operador de ductos esté limitado en sus actividades en su propiedad

Es importante señalar que estos ejemplos no son una lista exhaustiva de todos los términos, condiciones y adiciones que pueda negociar un terrateniente. La lista está destinada a proporcionar ejemplos generales que se observan comúnmente.

Lectura Requerida

Lista de verificación de servidumbre de gasoductos