10.6: Reporte de Mejoras de Suelo y Deficiencias en el Valor de Bienes y Equipo

Objetivos de aprendizaje

Al final de esta sección, los alumnos deberán poder cumplir con los siguientes objetivos:

1. Reconocer el tipo de activos que a menudo se etiquetan como mejoras de tierras y entender que la distinción entre terrenos y mejoras de tierras no siempre es clara.
2. Realizar las dos pruebas utilizadas para identificar la necesidad de reconocer una pérdida por deterioro en el valor de la propiedad o equipo.
3. Explicar la justificación para capitalizar los intereses incurridos durante la construcción de bienes y equipos.

Pregunta: La tierra no está sujeta al registro del gasto de depreciación porque tiene una vida infinita. A menudo, sin embargo, un estacionamiento, barda, acera o similares se adjuntarán al terreno. Ellos, sin embargo, tienen vidas finitas. ¿Cómo se reportan los apegos a la tierra, como una acera? ¿Deberían ser depreciados?

Respuesta: Cualquier activo que esté adscrito a la tierra pero que tenga una vida finita se registra en una cuenta separada, frecuentemente referida como mejoras de tierras, y luego se depreciará a lo largo de esos años estimados. El costo de un estacionamiento o acera, por ejemplo, se capitaliza y luego se cancela a gastos de la misma manera que la contabilidad de edificios y equipos.

En algunos casos, es difícil establecer una distinción entre tierra y mejoras. Las reglas contables no siempre proporcionan una orientación clara para cada situación posible. El juicio es ocasionalmente necesario. Por ejemplo, los árboles, los arbustos y los sistemas de alcantarillado podrían verse como costos normales y necesarios para obtener tierras en condiciones y posición para generar ingresos en lugar de servir como activos separados. ¿Es un sistema de alcantarillado un costo incurrido para que la tierra pueda ser utilizada o es realmente un activo distinto? Los PCGA de Estados Unidos no proporcionan reglas absolutas por lo que dichos costos pueden ser transportados dentro de la cuenta de tierras y no depreciados o reportados como mejoras de tierras sujetas a depreciación. Tal flexibilidad en la contabilidad es más prevalente de lo que podría imaginarse.

Pregunta: La propiedad y el equipo se registran a costo histórico, que posteriormente se deprecian a lo largo de su vida útil anticipada. En algún momento, el activo se vende, negocia, se agota o se enajena de alguna otra manera. La tierra es una excepción en que durará para siempre.

Mientras están en uso, dichos activos pueden perder su valor con bastante rapidez si surgen condiciones adversas. Por ejemplo, la economía o el medio ambiente podrían disminuir e impactar el valor de dichos activos. Se ignoran los aumentos en el valor razonable de la propiedad y el equipo pero ¿y las disminuciones?
Si el valor de los bienes y equipos se deteriora, ¿se hace algún reconocimiento contable de esa pérdida antes de la enajenación?
¿El costo histórico es siempre la base para informar independientemente del valor de la propiedad y el equipo?

Por ejemplo, supongamos que una empresa construye una planta por 3 millones de dólares para fabricar widgets. Sin embargo, poco después, el mercado global de widgets cae precipitadamente por lo que el propietario tiene poco uso para esta estructura. Nadie quiere ser dueño de una planta de fabricación para widgets. ¿Se sigue utilizando el costo histórico en la contabilización de bienes y equipos aunque el valor se haya dañado significativamente?

Respuesta: La contabilidad sigue el principio del conservadurismo. Siempre surge preocupación cuando cualquier propiedad o equipo se reporta por una cantidad superior al valor razonable. Debido a que las oscilaciones temporales en el valor pueden ocurrir con frecuencia y luego rebotar, no requieren modificación contable. El costo histórico sigue siendo la base de informes. Sin embargo, las disminuciones permanentes en el valor de un activo deben señalarse de alguna manera apropiada. En consecuencia, la FASB ha creado dos pruebas para determinar si el valor de los bienes o equipos ha sido menoscabado de manera tan grave que es necesaria la divulgación del daño.

Si se sospecha posible deterioro de bienes o equipos, el propietario estima la cantidad total de efectivo que generará el activo durante su vida restante. La cifra de efectivo resultante se compara entonces con el valor contable actual del activo para ver si es menor. Esta prueba de recuperabilidad indica si existe un problema que es tan significativo que se justifica el reconocimiento inmediato.

Si los flujos de efectivo futuros esperados superan el valor contable actual de los bienes o equipos, no es necesario reportar. El activo aún puede ser utilizado para recuperar su propio valor contable; no se ha producido deterioro permanente de acuerdo con las reglas de los PCGA estadounidenses.

Por el contrario, si un activo no puede ni siquiera generar suficiente efectivo para cubrir su propio valor contable, se ha convertido en un perjuicio para el propietario. En ese caso, el contador realiza una segunda prueba (la prueba del valor razonable) para determinar el monto de la pérdida a reportar. El valor contable se compara con el valor razonable actual, el monto por el que se podría vender el activo. Para la propiedad y el equipo, la menor de estas dos cifras se reporta entonces en el balance general. Cualquier reducción en el saldo de activos reportados crea una pérdida a reconocer en la cuenta de resultados ¹.

La prueba de recuperabilidad. Supongamos que el edificio de 3.0 millones de dólares en el ejemplo anterior se ha utilizado por poco tiempo para que ahora tenga un valor contable neto de 2.8 millones de dólares como consecuencia de la depreciación. También supongamos que debido al cambio en la demanda de su producto, ahora se espera que este edificio genere un flujo de caja neto positivo de sólo 200.000 dólares durante cada uno de los próximos cinco años o un total de $1.0 millones. No se espera ninguna cantidad de efectivo después de ese tiempo. Esta cantidad está muy por debajo del valor contable de 2.8 millones de dólares. La compañía no podrá recuperar el valor contable del activo a través de estos flujos de efectivo. En consecuencia, se deberá determinar el valor razonable del edificio para calcular el monto de cualquier pérdida a reportar.

La prueba del valor razonable. Suponiendo que un tasador de bienes raíces cree que el edificio podría venderse por solo $760,000, el valor razonable está por debajo del valor contable ($2.8 millones es obviamente mayor a $760,000). Por lo tanto, la cuenta de activos se reduce a esta cifra inferior creando una pérdida reportada de $2,040.000 ($2.8 millones menos $760,000).

Figura 10.19 Pérdida por deterioro del valor del edificio

En sus estados financieros de 2007, Ford Motor Company describe este proceso de la siguiente manera:

Monitoreamos el valor en libros de los grupos de activos de larga duración mantenidos y utilizados para el deterioro potencial cuando se han producido ciertos eventos desencadenantes. Estos eventos incluyen pérdidas del período actual combinadas con un historial de pérdidas o una proyección de pérdidas continuas. Cuando ocurre un evento desencadenante, se realiza una prueba de recuperabilidad, comparando los flujos de efectivo futuros no descontados proyectados (utilizando la información del flujo de efectivo actual y las tasas de crecimiento esperadas) con el valor en libros del grupo de activos. Si la prueba de recuperabilidad identifica un posible deterioro, el valor razonable del grupo de activos se mide basándose principalmente en la metodología de flujo de efectivo descontado.

En sus estados financieros de 2008, Ford proporcionó información actualizada sobre el manejo de activos deteriorados desde una perspectiva algo diferente:

Con base en el impacto financiero de las cambiantes condiciones del mercado estadounidense durante el segundo trimestre de 2008, proyectamos una disminución en los flujos de efectivo netos para el segmento Ford North America. La disminución reflejó principalmente: (1) un cambio más pronunciado y acelerado en las preferencias de los consumidores, alejándose de los camiones de tamaño completo y los vehículos utilitarios deportivos tradicionales ('SUV') a vehículos más pequeños y con mayor eficiencia de combustible como resultado de los precios de los combustibles más altos; (2) una demanda de la industria estadounidense más baja de lo previsto; y (3) una escalada mayor de lo previsto en los costos de los productos básicos. Como resultado, en el segundo trimestre de 2008 probamos los activos de larga vida de este segmento por deterioro y registramos en Costo Automotriz de ventas un cargo antes de impuestos de 5.3 mil millones de dólares, lo que representa el monto por el cual el valor en libros de estos activos superó el valor razonable estimado.

Conversación con un Auditor Independiente sobre las Normas Internacionales de Información Financiera (Continuación)

La siguiente es una continuación de nuestra entrevista con Robert A. Vallejo, socio de la firma de contabilidad PricewaterhouseCoopers.

• > Pregunta: El deterioro de los activos operativos es un tema de reporte importante para muchas empresas porque la propiedad adquirida no siempre alcanza niveles anticipados de rentabilidad. Se pueden construir edificios y comprar maquinaria que simplemente no logran ser tan productivos como los funcionarios de la compañía esperaban. Según los PCGA estadounidenses, un activo de este tipo se considera deteriorado cuando se espera que el total de todos los flujos de efectivo futuros generados por el activo sea menor que su valor contable actual. En ese momento, el propietario ni siquiera puede recuperar el valor contable del activo mediante el uso continuado. En consecuencia, el monto reportado para el activo operativo se reduce al valor razonable y se reconoce una pérdida. ¿Las NIIF manejan este tipo de problemas de la misma manera?
• > Rob Vallejo: La necesidad de registrar las pérdidas por deterioro es la misma bajo las NIIF pero el proceso de medición es diferente. Los estándares internacionales requieren que las empresas identifiquen el valor razonable de un activo calculando el valor presente de los flujos de efectivo futuros ² o su valor neto realizable (precio de venta anticipado menos costos requeridos para vender) si esa cifra es mayor. Se dice que el valor del activo está deteriorado si este valor razonable (en lugar de los flujos de efectivo totales) está por debajo del valor contable. Si es así, se reporta una pérdida por la reducción del valor contable al valor razonable. Además, según las NIIF, las empresas devuelven los activos previamente deteriorados al valor contable original si el valor razonable aumenta posteriormente. En contraste, los PCGA estadounidenses no permiten una escritura de valor una vez que se ha registrado el deterioro.

Ejercicio

Enlace a pregunta de opción múltiple para fines prácticos: http://www.quia.com/quiz/2092960.html

Pregunta: Una empresa está considerando comprar un edificio por $1.0 millones el 1 de enero del Año Uno para que una tienda minorista pueda ser abierta de inmediato. La compañía puede pedir prestado el dinero a un banco que requiera el pago de 100.000 dólares en intereses (una tasa anual asumida del 10 por ciento) al final de cada año a partir del primer año. Como segunda posibilidad, la compañía puede pedir prestado los mismos $1.0 millones el primer día del año en curso y utilizarlo para construir una tienda similar que se completará y abrirá el 31 de diciembre. Nuevamente, se deben pagar 100 mil dólares en intereses (tasa anual del 10 por ciento) todos los años, a partir del final del primer año. En cada caso, se emplea la misma cantidad de dinero para adquirir esta estructura. Si se toma prestado dinero y se construye un edificio, ¿los informes financieros son los mismos que si el dinero se hubiera utilizado para comprar una propiedad adecuada para uso inmediato?

Respuesta: Se realiza un pago de $1 millón en ambos casos para el edificio. Sin embargo, el interés se maneja de manera diferente desde una perspectiva contable. Si se compra un edificio, la estructura se puede utilizar inmediatamente para generar ingresos. El pago del cargo por intereses de $100,000 permite a la compañía abrir la tienda y comenzar a realizar ventas a principios de año. El principio de igualación requiere que este costo sea reportado como gasto por intereses para el primer año. El gasto se corresponde con los ingresos que ayuda a crear.

En contraste, si los funcionarios de la compañía eligen construir el edificio, no se generan ingresos durante todo el año uno. Debido a la decisión de construir en lugar de comprar, los ingresos se posponen. Sin ningún ingreso correspondiente, normalmente no se reconocen los gastos. Elegir construir esta estructura significa que los intereses pagados durante el primer año son un costo normal y necesario para que el edificio esté listo para usar. Así, el interés de $100,000 se capitaliza en lugar de gastarse. Se informa como parte del costo histórico del edificio que se gastará a lo largo de la vida útil, como depreciación, en los años en que se obtienen los ingresos.

La distinción clave es que la compra permite a la compañía generar ingresos de inmediato, mientras que construir el edificio significa que no se obtendrán ingresos durante el primer año.

Supongamos, por ejemplo, que se espera que este edificio genere ingresos por veinte años sin valor residual esperado y que el método recto se utilice para fines de depreciación. Observe la diferencia en muchas de las cifras reportadas.

Tienda comprada el 1 de enero del primer año: ingresos generados inmediatamente

• Costo histórico: $1 millón
• Gasto por intereses reportados para el primer año: $100,000
• Gasto por intereses reportados para el segundo año: $100,000
• Gasto de depreciación reportado para el primer año: $50,000 ($1 millones/20 años)
• Gasto de depreciación reportado para el segundo año: $50,000
• Valor neto en libros al final del segundo año: $900,000 ($1 millón menos $50,000 y $50,000)

Tienda construida durante el primer año, sin ingresos generados hasta el segundo año

• Costo histórico: $1.1 millones (incluye intereses del Año Uno) ³
• Gasto por intereses reportados para el primer año: cero (sin ingresos devengados)
• Gasto por intereses reportados para el segundo año: $100,000
• Gasto de depreciación reportado para el primer año: cero (sin ingresos obtenidos)
• Gasto de depreciación reportado para el segundo año: $55,000 ($1.1 millones/20 años)
• Valor neto en libros al final del segundo año: $1,045.000 ($1.1 millones menos $55.000)

Pregunta: ¿Hay algún signo vital en relación con la propiedad y el equipo que un tomador de decisiones pueda calcular para ayudar a evaluar la salud financiera de un negocio?

Respuesta: Los ratios y los montos computados no son tan comunes con los activos no corrientes como se ha visto con los activos corrientes. Sin embargo, la rotación de activos fijos indica la eficiencia mediante la cual una empresa utiliza sus propiedades y equipos para generar ingresos por ventas. Si una empresa tiene grandes cantidades reportadas para diversos activos fijos pero no logra crear saldos de ingresos altos, se tiene que cuestionar la capacidad de la administración para hacer un buen uso de esos activos. Esta cifra se calcula tomando las ventas netas por un periodo y dividiéndola por el valor contable neto promedio de los bienes y equipos de la compañía (activos fijos). Por ejemplo, una empresa con $1 millón reportado por estos activos a principios de año pero $1.2 millones al cierre del año que es capaz de generar $6.16 millones en ventas netas tiene una rotación de activos fijos de 5.6 veces al año. El promedio de los activos fijos para este periodo es de 1.1 millones de dólares.

ventas netas/activos fijos netos promedio
$6,160,000/ $1,100,000
5.6 veces

Principales conclusiones

“Mejoras de tierras” es una categoría de activos que incluye bienes adscritos a terrenos (como una barda o sistema de alcantarillado) que tienen una vida finita y deben ser depreciados. Sin embargo, la distinción entre tierras y mejoras de tierras a veces puede ser difícil de trazar.

• >Con el tiempo, la propiedad y el equipo pueden perder una cantidad significativa de valor por muchas razones. Si se sospecha deterioro, se aplica una prueba de recuperabilidad para determinar si el activo generará suficiente efectivo para cubrir su valor contable actual. Si no es así, se aplica una prueba de valor razonable y el valor contable del activo se reduce al valor razonable si ese número es menor.
• >Durante la construcción de bienes y equipos, los intereses se capitalizan en lugar de gastarse porque los ingresos no están siendo generados por el activo. El principio de igualación requiere que el reconocimiento de este gasto se retrase hasta que se obtengan ingresos.

Hablar con un verdadero profesional de la inversión (Continuación)

A continuación se presenta una continuación de nuestra entrevista con Kevin G. Burns.

• > Pregunta: En el balance de una compañía, el reporte de terrenos, edificios y equipos se basa en el costo histórico a menos que se vea afectado de alguna manera. Esas cifras suelen representar gastos que se hicieron décadas atrás. Sin embargo, el valor razonable es un número muy subjetivo y siempre cambiante en relación con estos activos. El debate sobre el tipo de información más relevante para proporcionar a los tomadores de decisiones está en curso. ¿Cree que se debe hacer un movimiento para reportar terrenos, edificios y equipos a sus valores justos actuales?
• > Kevin Burns: Soy un inversor de valor. Busco empresas que valgan más de lo que se refleja en el precio actual de sus acciones de propiedad. Por lo tanto, siempre me gusta “descubrir” pequeñas pepitas —como los valores ocultos de la tierra— que todavía se llevan al costo después de décadas de propiedad. No obstante, en aras de la plena divulgación y transparencia, creo que sería más justo para el inversionista promedio que se le hiciera algún tipo de tasación para estimar el valor justo de mercado. Esta información podría ser reportada o simplemente revelada. La dificultad es, por supuesto, ¿con qué frecuencia evaluar? Me gustaría ver una revalorización cada cinco años o si ocurre un evento importante que cambie el valor del terreno, edificio y equipo en una cantidad significativa.

Videoclip

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• >Unnamed Author habla sobre los cinco puntos más importantes del Capítulo 10 “En un Conjunto de Estados Financieros, ¿Qué Información Se Transporta sobre la Propiedad y el Equipo?” .

¹ Mecánicamente, una pérdida por deterioro de propiedad y equipo podría calcularse de cualquiera de varias maneras. FASB estableció estas dos pruebas y requirió que las empresas las siguieran. Al parecer, la Junta consideró que esta información es más comprensible para los tomadores de decisiones externos si se establecía un proceso estándar único. Así, de acuerdo con los PCGA de Estados Unidos, la prueba de recuperabilidad y la prueba del valor razonable deben utilizarse cuando se sospeche deterioro. Algunos podrían argumentar que este proceso no es el mejor método para determinar una pérdida por deterioro. Sin embargo, la estandarización ayuda a asegurar una mejor comprensión universal de las cifras que se reportan.

² Como se demostrará en el Capítulo 11 “En un Conjunto de Estados Financieros, ¿Qué Información Se Transporta sobre Activos Intangibles?” , el valor presente es un método utilizado para calcular el valor actual de un flujo futuro de flujos de efectivo eliminando el monto de esos pagos que pueden atribuirse matemáticamente a intereses.

³ Como se discute en los libros de texto de contabilidad intermedia, el monto total de los intereses en realidad no se capitaliza aquí porque el dinero prestado sólo está atado en la construcción poco a poco. Hasta que se agregue al proyecto, cualquier fondo restante puede ser utilizado para generar ingresos. No obstante, para este libro de texto introductorio, se centra la atención en la necesidad de capitalizar el interés porque la decisión de construir aplaza la obtención de ingresos hasta que se complete el proyecto. La cobertura completa de las reglas a aplicar se puede obtener en un libro de texto contable intermedio.