28.1: Inmuebles

Objetivos de aprendizaje

Al final de esta sección, podrás:

• Distinguir entre los diversos tipos de sucesiones, o intereses, en bienes inmuebles que la ley reconoce.

En el derecho de propiedad, un patrimonio es un interés en bienes inmuebles, que van desde el dominio absoluto y el control hasta la posesión desnuda. Normalmente, cuando pensamos en la propiedad, pensamos en un solo tipo: la propiedad absoluta. El dueño de un automóvil tiene derecho a conducirlo donde y cuando quiera, reconstruirlo, volver a pintarlo y venderlo o desecharlo. La noción de que el propietario podría perder su propiedad cuando ocurre un evento en particular es ajena a nuestro concepto de propiedad personal. No es así con bienes inmuebles. Sin duda pensarías que es extraño que te vendieran un auto usado sujeto a la condición de que no lo pintes de un color diferente y que si lo hicieras, automáticamente quedarías despojado de la propiedad. Pero la tierra se puede vender de esa manera. La tierra y otros bienes inmuebles se pueden dividir en muchas categorías de intereses, como veremos. (Tenga cuidado de no confundir los diversos tipos de intereses sobre bienes inmuebles con las formas de propiedad, como el arrendamiento conjunto. Un interés en bienes inmuebles que equivale a un patrimonio es una medida del grado en que una cosa es propiedad; la forma de propiedad trata de la persona particular o personas que la poseen.)

Figura 28.1 Descripción general del capítulo

El derecho consuetudinario distingue las herencias en dos ejes principales: (1) derechos libres versus arrendamientos y (2) intereses presentes versus futuros. Una finca de dominio absoluto es un interés en terrenos que tienen una duración incierta. El dominio absoluto puede ser la propiedad absoluta —llamada la tasa simple absoluta— o puede ser un interés en la tierra para la vida del poseedor; en cualquier caso, es imposible decir exactamente cuánto tiempo durará el patrimonio. En el caso de quien sea dueño de bienes de manera absoluta, su patrimonio durará hasta que lo venda o transfiera; en el caso de un patrimonio vitalicio, durará hasta el fallecimiento del propietario u otro particular especificado. Un patrimonio arrendado es aquel cuya fecha de terminación se conoce generalmente. Un arrendamiento de un año, por ejemplo, vencerá precisamente en el momento indicado en el contrato de arrendamiento.

Una herencia presente es aquella que actualmente es propiedad y disfrutada; una herencia futura es aquella que entrará en posesión del propietario al producirse un evento en particular. En este capítulo, consideramos tanto los intereses de dominio absoluto presentes como futuros; los intereses de arrendamiento que guardamos para el Capítulo 32.

Estates actuales (Freeholds)

Tarifa Simple Absoluta

La forma más fuerte de propiedad se conoce como la tasa simple absoluta (o tarifa simple, o simplemente tarifa). Esto es lo que pensamos cuando decimos que alguien “es dueño” de la tierra. Como dijo un tribunal, “La concesión de una tasa en tierra transmite al cesionario la propiedad completa, inmediata y para siempre, con el derecho de posesión de límite en límite y desde el centro de la tierra hasta el cielo, junto con todos los usos lícitos de la misma”. Magnolia Petroleum Co. v. Thompson, 106 F.2d 217 (8th Cir. 1939). Aunque la tarifa simple puede estar gravada por una hipoteca (puede pedir prestado dinero contra el patrimonio neto de su casa) o una servidumbre (puede otorgar a alguien el derecho de caminar por su patio trasero), el control subyacente está en manos del propietario. Si bien alguna vez fue un asunto complejo para determinar si a una persona se le había dado un interés simple de honorarios, hoy la ley presume que el patrimonio que se está transfiriendo es una tasa simple, a menos que la transmisión indique expresamente lo contrario. (En su testamento, Lady Gaga otorga su rancho de cinco mil acres “a mi ídolo de la pantalla, Tilda Swinton”. A la muerte de Lady Gaga, Swinton toma posesión del rancho directamente en cuota simple absoluta.)

Tarifa Simple Derrotable

No todas las transferencias de bienes inmuebles crean una cuota simple absoluta. Algunas transferencias pueden limitar el patrimonio. Cualquier transferencia que especifique que la propiedad terminará en un suceso en particular se conoce como una tarifa simple derrotable. Supongamos, por ejemplo, que el señor Warbucks transmita un terreno “a la señorita Florence Nightingale, con el propósito de operar su hospital y para ningún otro propósito. Transportación para ser buena siempre y cuando el hospital permanezca en la propiedad”. Esta concesión de tierras seguirá siendo propiedad de la señorita Nightingale y sus herederos mientras ella y ellos mantengan un hospital. Cuando dejen de hacerlo, la tierra volverá automáticamente al señor Warbucks o a sus herederos, sin que tengan que hacer nada para recuperar el título. Obsérvese que el transporte de tierras podría ser perpetuo pero no absoluto, pues seguirá siendo propiedad de Miss Nightingale sólo mientras observe las condiciones en la subvención.

Life Estates

Un patrimonio medido por la vida de una persona en particular se llama patrimonio vitalicio. Un patrimonio de vida convencional es creado de forma privada por las propias partes. La forma más simple es la que transmiten las siguientes palabras: “a Scarlett de por vida”. Scarlett se convierte en inquilina vitalicia; como tal, es dueña del inmueble y puede ocuparlo de por vida o arrendarlo o incluso venderlo, pero el nuevo inquilino o comprador puede adquirir solo lo que Scarlett tiene que dar, que es propiedad para su vida (es decir, todo lo que puede vender es un patrimonio vitalicio en el terreno, no una cuota simple absoluto). Si Scarlett vende la casa y muere un mes después, los intereses del comprador terminarían. Un patrimonio vitalicio puede estar basado en la vida de alguien que no sea el inquilino vitalicio: “a Scarlett por la vida de Rhett”.

El inquilino vitalicio puede usar la propiedad como si fuera el dueño en cuota simple absoluta con esta excepción: no puede actuar para disminuir el valor de la propiedad que finalmente irá al resto, la persona que se convertirá en dueño cuando termine el patrimonio vitalicio. El inquilino vitalicio debe pagar el patrimonio vitalicio por el mantenimiento ordinario de la propiedad, pero el remanente es responsable de reparaciones extraordinarias.

Algunas propiedades de vida se crean por operación de ley y se conocen como patrimoniales de vida legal. La forma más común es el interés de una viuda en los bienes inmuebles de su marido. En aproximadamente un tercio de los estados, una mujer tiene derecho a dower, derecho a un porcentaje (a menudo un tercio) de los bienes de su marido cuando muere. La mayoría de estos estados dan a un viudo un interés similar en los bienes de su esposa fallecida. Dower es una alternativa a lo que se legó en el testamento; la viuda tiene el derecho de elegir la parte consignada en el testamento o la acción disponible bajo dower. Para evitar que el derecho dower altere los intereses de los compradores remotos, el derecho puede ser renunciado a la venta haciendo que el cónyuge firme la escritura.

Futuros Estates

A este punto, hemos estado considerando haciendas presentes. Pero las personas también pueden tener intereses futuros en bienes inmuebles. A pesar de las implicaciones de su nombre, el interés futuro es propiedad ahora pero no está disponible para ser utilizado o disfrutado ahora. En su mayor parte, los intereses futuros pueden comprarse y venderse, así como los terrenos mantenidos en cuota simple absoluta pueden comprarse y venderse. Hay varias clases de intereses futuros, pero en general hay dos tipos principales: la reversión y el resto.

Reversión

Se produce una reversión siempre que el patrimonio cedido tenga una duración inferior a la originalmente propiedad del cesionario. Un ejemplo típico de una simple reversión es el que surge cuando se transmite una finca de vida. La propiedad que se transmite es sólo de por vida; cuando muere el inquilino vitalicio, el interés de propiedad revierte al otorgante. Supongamos que el otorgante ha muerto en el ínterin. ¿Quién obtiene el interés de reversión? Dado que la reversión es una clase de propiedad que ahora es propiedad, se puede heredar, y los herederos del otorgante tomarían la reversión al fallecimiento posterior del inquilino vitalicio.

Resto

El cesionario no necesita conservar los intereses de reversión para sí mismo. Él puede dar ese interés a otra persona, en cuyo caso se le conoce como interés remanente, porque se está transfiriendo el resto del inmueble. Supongamos que el cesionario transmite tierra con estas palabras: “a Scarlett de por vida y luego a Rhett”. Scarlett tiene un patrimonio vitalicio; el resto va a Rhett en cuota simple absoluta. Se dice que Rhett tiene un interés de remanente adquirido, porque a la muerte de Scarlett, él o sus herederos se convertirán automáticamente en dueños de la propiedad. Algunos intereses del resto son contingentes —y por lo tanto se conocen como intereses del resto contingente— sobre el acontecimiento de cierto acontecimiento: “a mi madre de por vida, luego a mi hermana si se casa con Harold antes de que muera mi madre”. La hermana del cesionario se convertirá en dueña de la propiedad en cuota simple solo si se casa con Harold mientras su madre esté viva; de lo contrario, el inmueble volverá al cesionario o a sus herederos. El número de permutaciones de reversiones y restos puede llegar a ser bastante complejo, mucho más de lo que tenemos espacio para discutir en este texto.

Llave para llevar

Una propiedad es un interés en bienes inmuebles. Las fincas son de muchos tipos, pero una diferencia genérica es entre las propiedades de propiedad y las propiedades posesorias. Las propiedades simples de tarifa y las propiedades de vida son propiedades de propiedad, mientras que los intereses de arrendamiento son posesorios. Entre las propiedades de propiedad, la división principal es entre las fincas presentes y las futuras fincas. Un propietario de una futura finca tiene un interés que se puede comprar y vender y que madurará en posesión presente al término de un periodo de tiempo, al final de la vida de otro, o con el acontecimiento de algún evento contingente.

Ejercicios

1. Jessa posee una casa y lote en la avenida 9. Ella vende la casa a la familia Hartley, quienes desean tener una transmisión de ella que diga, “a Harriet Hartley de por vida, resto a su hijo, Alexander Sandridge”. Alexander está casado con Chloe, y tienen tres hijos, Carmen, Sarah y Michael. ¿Quién tiene un interés futuro y quién tiene un interés presente? ¿Cuál es el término legal correcto para el patrimonio de Harriet? ¿Alexander, Carmen, Sarah o Michael tienen alguna parte del patrimonio en el momento en que Jessa le transmite a Harriet usando el lenguaje declarado?
2. Después de que Harriet muere, Alexander quiere vender la propiedad. Los hijos de Alexander y Chloe tienen dieciocho años o más. ¿Puede transmitir la propiedad solo con su firma? ¿Quién más necesita firmar?