28.2: Incidente de Derechos a Posesión y Propiedad de Bienes Raíces

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Objetivos de aprendizaje

Al final de esta sección, podrás:

Entender que los dueños de propiedades tienen ciertos derechos en el espacio aéreo sobre su tierra, en los minerales debajo de su tierra, e incluso en el agua que colinda con su tierra.

Derechos al espacio aéreo

La regla tradicional la afirmó Lord Coke: “Quien sea dueño del suelo es dueño hasta el cielo”. Esta regla tradicional sigue vigente hoy en día, pero su aplicación puede ocasionar problemas. Un ejemplo sencillo sería una persona que construye una extensión al piso superior de su casa para que cuelgue sobre el borde de su línea de propiedad y se meta en el espacio aéreo de su vecino. Eso sería claramente una intromisión en la propiedad del vecino. Pero, ¿es transgresión cuando un avión, o un satélite terrestre, vuela sobre tu patio trasero? Obviamente, los tribunales deben equilibrar el derecho a viajar con los derechos de los terratenientes. En U.S. v. Causby, U.S. v. Causby, 328 U.S. 256 (1946). la Corte determinó que los vuelos sobre terrenos privados pueden constituir una disminución en el valor de la propiedad si son tan bajos y tan frecuentes como para ser una injerencia directa e inmediata en el disfrute y uso de la tierra.

Derechos a las Profundidades

El dictum de Lord Coke se aplica tanto a las profundidades como al cielo. El dueño de la superficie tiene derecho al petróleo, gas y minerales debajo de ella, aunque este derecho puede ser cortado y vendido por separado. Pueden surgir preguntas desconcertantes en el caso del petróleo y el gas, que pueden fluir bajo la superficie. Algunos estados dicen que el petróleo y el gas pueden ser propiedad del dueño de los terrenos de superficie; otros dicen que no son de propiedad hasta que se extraen efectivamente, aunque el dueño de la propiedad puede vender el derecho exclusivo de extraerlos de sus tierras. Pero los estados con cualquiera de las dos reglas reconocen que el petróleo y el gas son capaces de ser “capturados” mediante perforaciones que hacen que el petróleo o el gas de debajo de otra parcela de tierra corran hacia el pozo perforado. Dado que la posibilidad de captura puede conducir a prácticas de perforación derrochadoras, ya que todos los cercanos se apresuran a capturar los productos preciosos, muchos estados han promulgado estatutos que requieren que los propietarios compartan los recursos.

Derechos al Agua

El derecho a determinar cómo se utilizarán los cuerpos de agua depende de las reglas básicas de propiedad. Dos enfoques diferentes para el uso del agua en Estados Unidos, el este y el oeste, se han desarrollado a lo largo del tiempo (ver Figura 28.2). Los estados orientales, donde históricamente el agua ha sido más abundante, han adoptado la llamada teoría de los derechos ribereños, que a su vez puede tomar dos formas. Ribereño se refiere a terrenos que incluyen una parte del lecho de una vía fluvial o que bordean con un curso de agua público. Un propietario ribereño es aquel que posee tales tierras. ¿Cuáles son los derechos de los propietarios aguas arriba y aguas abajo de tierras ribereñas en cuanto al uso de las aguas? Un enfoque es la doctrina del “flujo natural”: Cada propietario ribereño tiene derecho a que el río u otra vía fluvial se mantenga en su estado natural. El propietario aguas arriba puede usar el río para agua potable o para lavar pero no puede desviarlo para regar sus cultivos o para operar su molino si hacerlo cambiaría materialmente la cantidad del flujo o la calidad del agua. Prácticamente todos los estados orientales hoy en día no son tan restrictivos y se basan en cambio en una doctrina de “uso razonable”, que permite ponderar el beneficio que se deriva del uso de la vía fluvial frente a la gravedad del daño. Este enfoque se ilustra en Hoover v. Crane, (ver Sección 28.6.1 “Doctrina del uso razonable”. Hoover v. Crane, 362 Mich. 36, 106 N.W.2d 563 (1960).

A diferencia de las doctrinas de derechos ribereños, los estados occidentales han adoptado la doctrina de apropiación anterior. Esta regla mira no a la igualdad de intereses sino a la prioridad en el tiempo: primero en el tiempo es el primero en el derecho. La primera persona en utilizar el agua para un propósito benéfico tiene un derecho superior al de los recién llegados. Esta regla se aplica aunque el primer usuario tome toda el agua para sus propias necesidades e incluso si otros usuarios son propietarios ribereños. Esta regla se desarrolló en estados con escasez de agua en los que el desarrollo dependía de incentivos para usar más que acaparar agua. Hoy en día, la doctrina de apropiación anterior ha sido objeto de críticas porque da incentivos a quienes ya tienen derecho al agua para que la sigan utilizando despilfarradamente, en lugar de a quienes puedan desarrollar medios más eficientes de utilizarla.

Llave para llevar

Los propietarios tienen ciertos derechos en el espacio aéreo sobre sus tierras. También tienen derechos en los minerales del subsuelo, que incluyen petróleo y gas. Aquellos propietarios que tengan cuerpos de agua adyacentes a sus tierras también tendrán ciertos derechos para retirar o incautar agua para su propio uso. En cuanto a la ley de aguas de Estados Unidos, la doctrina del uso razonable en los estados orientales es claramente diferente de la doctrina de apropiación anterior en los estados occidentales.

Ejercicios

Steve Hannaford granjas en el oeste de Nebraska. La finca ha pasado a generaciones sucesivas de Hannafords, quienes utilizan agua del río Platte Norte para fines de riego. Los promontorios de la Platte Norte se encuentran en Colorado, pero el uso del agua de la Platte Norte por parte de los habitantes de Nebraska precedió al uso del agua por parte de los colonos de Colorado. ¿Qué teoría de los derechos de agua gobierna a los residentes de Nebraska y Colorado? ¿Puede el estado de Colorado desviar y utilizar el agua de tal manera que menos de ella llegue al oeste de Nebraska y a la granja Hannaford? ¿Por qué o por qué no?
Jamie Stoner decide poner paneles solares en la cara sur de su techo. Jamie vive en una cuadra de bungalows de uno y dos dormitorios en South Miami, Florida. En 2009, alguien compra la casa de al lado y dentro de dos años decide agregar un segundo y tercer piso. Esta adición propuesta disminuirá significativamente la utilidad de la matriz solar de Jamie. ¿Jamie tiene algún derecho que limite lo que sus nuevos vecinos pueden hacer en sus propias tierras?