28.7: Resumen y ejercicios

Resumen

Una propiedad es un interés en bienes inmuebles; es el grado en que una cosa es propiedad. Los bienes de propiedad absoluta son aquellos con una duración incierta; los arrendamientos son fincas que vencen en un momento determinado. Un patrimonio actual es uno que actualmente es propiedad; un futuro patrimonio es uno que ahora es propiedad pero que aún no está disponible para su uso.

Las propiedades actuales son (1) la cuota simple absoluta; (2) la cuota simple derrotable, que a su vez puede dividirse en tres tipos, y (3) la herencia de vida.

Las fincas futuras son generalmente de dos tipos: reversión y resto. Una reversión surge siempre que un patrimonio transferido perdure por un tiempo más corto que el originalmente propiedad del cesionario. Un interés remanente surge cuando el cesionario le da el interés de reversión a otra persona.

El uso del aire, la tierra y el agua son el principal incidente de derechos a la propiedad de bienes inmuebles. Tradicionalmente, el dueño sostenía “hasta el cielo” y “hasta las profundidades”, pero estas reglas se han modificado para equilibrar derechos competidores en una economía moderna. La ley que rige los derechos de agua varía con los estados; en general, los estados orientales con agua más abundante han adoptado ya sea la doctrina del flujo natural o la doctrina de uso razonable de los derechos ribereños, otorgando a quienes viven a lo largo de una vía fluvial ciertos derechos para usar el agua. Por el contrario, los estados occidentales han tendido a aplicar la doctrina de apropiación previa, la cual sostiene que primero en el tiempo es primero en derecho, aunque aquellos aguas abajo estén en desventaja.

Una servidumbre es un interés en la tierra, creado por acuerdo expreso, uso previo o necesidad, que permite a una persona hacer uso del patrimonio de otra persona. Una servidumbre afirmativa otorga a una persona el derecho a usar la tierra de otra; una servidumbre negativa impide que el propietario use su tierra de manera que afecte la tierra de otra persona. Al entender la ley de servidumbre, las distinciones importantes son entre servidumbres appurtenant y en bruto, y entre propietarios dominantes y serviciales.

La ley no sólo define la naturaleza del interés patrimonial sino que también regula el uso del suelo. La ley de agravio regula el uso del suelo imponiendo responsabilidad por (1) actividades que afecten a quienes se encuentran fuera de la tierra y (2) lesiones causadas a las personas que ingresan a ella. Las dos teorías más importantes relacionadas con la primera son la molestia y la transgresión. Con respecto a estos últimos, el common law distingue confusamente entre los transgresores, licenciatarios e invitados. Algunos estados se están alejando de las reglas desconcertantes y rígidas del pasado y simplemente requieren que los propietarios mantengan sus propiedades en condiciones razonablemente seguras.

También se podrá regular el uso del suelo mediante convenio privado a través del pacto restrictivo, convenio que “corre con la tierra” y que será vinculante para cualquier propietario posterior. El uso de la tierra también está regulado por la facultad del gobierno bajo dominio eminente para tomar tierras privadas con fines públicos (previo pago de una compensación justa), a través de leyes de zonificación y a través de estatutos ambientales recientemente promulgados, incluyendo la Ley Nacional de Política Ambiental y las leyes que rigen el aire, el agua y el tratamiento de desechos peligrosos y productos químicos.

Ejercicios

1. Dorothy escrituró un acre de bienes raíces que posee a George por la vida de Benny y luego a Ernie. Describir los intereses patrimoniales de George, Benny, Ernie y Dorothy.
2. En el Ejercicio 1, supongamos que George se muda a una casa en la propiedad. Durante un tornado, se destruye el techo y se destroza una ventana. ¿Quién se encarga de reparar el techo y la ventana? ¿Por qué?
3. A Dennis le gusta pasar sus fines de semana en su patio trasero, disparando su rifle a través del patio de su vecino. Si Dennis nunca pone un pie en la propiedad de su vecino, y si los balazos no golpean a personas ni bienes, ¿ha violado los derechos legales del vecino? Explique.
4. Dennis también perfora un pozo petrolero en su patio trasero. Él “taladra oblicuamente” el pozo; es decir, el pozo se inclina desde un punto en la superficie de su patio hasta un punto cuatrocientos pies debajo de la superficie del patio de su vecino. Dennis ha inclinado la perforación con el fin de capturar el petróleo de su vecino. ¿Puede hacerlo legalmente? Explique.
5. Wanda es la encargada de las adquisiciones de su empresa. Al darse cuenta de que el agua es importante para las operaciones de la compañía, Wanda compra una planta en un río y la compañía construye una planta que usa toda el agua del río. Los propietarios de aguas abajo traen traje para evitar que la compañía use agua. ¿Cuál es el resultado? ¿Por qué?
6. Sunny decide construir una casa solar. Antes de comenzar la construcción, quiere establecer el derecho legal para impedir que sus vecinos construyan edificios que bloqueen la luz solar. Ha escuchado que la ley distingue entre licencias y servidumbres, servidumbres appurtenant y en bruto, y servidumbres afirmativas y negativas. ¿Cuál de estos intereses recomendarías para Sunny? ¿Por qué?

PREGUNTAS DE AUTOCOMPROBACIÓN

1. Un patrimonio de dominio absoluto se define como un patrimonio
   1. con una duración incierta
   2. debido a caducar en un momento determinado
   3. propiedad ahora pero aún no disponible para su uso
   4. que es arrendado o rentado
2. Una tarifa simple derrotable es un tipo de
   1. bienes actuales
   2. Futuros Inmuebles
   3. bienes de vida
   4. bienes arrendados
3. Una reversión es
   1. un patrimonio presente que impide la transferencia de tierras fuera de la familia
   2. una forma de patrimonio de vida
   3. un patrimonio futuro que surge cuando el patrimonio transferido tiene una duración inferior a la originalmente propiedad del cesionario
   4. idéntico a un interés restante
4. Una servidumbre es un interés en terrenos que pueden ser creados por
   1. acuerdo expreso
   2. uso previo
   3. necesidad
   4. todo lo anterior
5. La doctrina de apropiación previa
   1. tiende a ser aplicado por los estados orientales
   2. sostiene que primero en el tiempo es el primero en el derecho
   3. otorga a los que viven a lo largo de una vía fluvial derechos especiales para usar el agua
   4. todo lo anterior

RESPUESTAS

1. a
2. a
3. c
4. d
5. b