31.6: Resumen y ejercicios

Resumen

Los bienes inmuebles pueden ser mantenidos en diversas formas de propiedad. Las formas más comunes son la tenencia en común, la tenencia conjunta y la tenencia en su totalidad. Diez estados reconocen la forma de propiedad de la propiedad comunitaria.

En la venta de bienes inmuebles entran en juego diversas disposiciones de derecho consuetudinario y estatutarias. Entre las disposiciones estatutarias más importantes se encuentran las Leyes de Derechos Civiles de 1866 y 1968. Estas leyes controlan la manera en que los bienes pueden ser listados y prohíben la discriminación en las ventas. Los vendedores y compradores también deben tener en cuenta los principios contractuales y de agencia que rigen el acuerdo de cotización. Si el corredor de bienes raíces tiene un derecho exclusivo de venta, una agencia exclusiva o un listado abierto tendrá una relación importante en la tarifa a la que tendrá derecho el corredor cuando se venda la propiedad.

El Estatuto de Fraudes exige que los contratos para la venta de bienes inmuebles sean por escrito. Dichos contratos deben incluir los nombres de compradores y vendedores, una descripción de la propiedad, el precio y las firmas. A menos que el contrato indique lo contrario, el vendedor deberá entregar el título comercializable, y el comprador asumirá la pérdida si la propiedad se daña después de la firma del contrato pero antes del cierre. El vendedor suele insistir en que se le pague dinero serio, y el comprador generalmente se protegerá contractualmente contra ciertas contingencias, como la falta de financiamiento. En el contrato también se deberá especificar el tipo de escritura que se le dará al comprador.

Para brindar protección a los compradores posteriores, la mayoría de los estados han promulgado estatutos de grabación que requieren que los compradores registren sus compras en una oficina del condado. Los estatutos varían: cuál de dos compradores prevalecerá depende de si el estado tiene un estatuto de aviso, carrera de aviso o raza. Para protegerse, los compradores suelen adquirir un resumen y un seguro de opinión o título. Si bien la venta es el método habitual de adquisición de bienes inmuebles, es posible tomar título legal sin el consentimiento del propietario. Ese método es la posesión adversa, mediante la cual quien de manera abierta, continua y exclusiva posea bienes y haga valer su derecho a hacerlo de manera hostil a los intereses del propietario, tomará título en veinte años en la mayoría de los estados.

Ejercicios

1. Rufus celebra un contrato para comprar el Puente de Brooklyn a Sharpy. El contrato establece que Sharpy es darle a Rufus una escritura de renuncia al cierre. Después del cierre, Rufus se entera de que Sharpy no era dueño del puente y lo demanda por violar los términos de la escritura. ¿Cuál es el resultado? ¿Por qué?
2. Pancho y Cisco deciden comprar diez acres de bienes raíces. Pancho es proporcionar 75 por ciento del precio de compra, Cisco el otro 25 por ciento. Quieren utilizar ya sea un arrendamiento conjunto o un arrendamiento en forma común de propiedad. ¿Qué me recomiendas? ¿Por qué?
3. Supongamos en el Ejercicio 2 que un amigo recomienda que Pancho y Cisco usen un arrendamiento por completo. ¿Sería apropiada esta forma de propiedad? ¿Por qué?
4. Richard y Elizabeth, una pareja casada, viven en un estado de propiedad comunitaria. Durante su matrimonio, ahorran 500.000 dólares de las ganancias de Elizabeth. Richard no trabaja, pero durante el matrimonio, hereda 500.000 dólares. Si Richard y Elizabeth están divorciados, ¿cómo se dividirán sus bienes? ¿Por qué?
5. Jack quiere vender su casa. Contrata a Walter, un corredor de bienes raíces, para vender la casa y firma un acuerdo de cotización de derecho exclusivo para vender. Walter encuentra un comprador, quien firma un contrato de venta con Jack. No obstante, el comprador posteriormente se niega a realizar el contrato porque no puede obtener financiamiento. ¿Jack le debe una comisión a Walter? ¿Por qué?
6. Supongamos en el Ejercicio 5 que Jack encontró al comprador, el comprador obtuvo financiamiento, y la venta se completó. ¿Jack le debe una comisión a Walter, quien no brindó asistencia para encontrar al comprador y cerrar el trato? ¿Por qué?
7. Supongamos en el Ejercicio 5 que la casa de Jack es destruida por un incendio antes del cierre. ¿Quién lleva la pérdida, Jack o el comprador? ¿Jack debe pagar una comisión a Walter? ¿Por qué?
8. Supongamos en el Ejercicio 5 que el comprador pagó $15,000 en dinero serio cuando se firmó el contrato. ¿Jack debe devolver el dinero serio cuando el comprador se entera de que el financiamiento no está disponible? ¿Por qué?

PREGUNTAS DE AUTOCOMPROBACIÓN

1. Un contrato para una venta de propiedad debe incluir
   1. una descripción de la propiedad
   2. precio
   3. firmas de comprador y vendedor
   4. todo lo anterior
2. Si los bienes inmuebles se dañan después de firmar un contrato de venta pero antes del cierre, generalmente es cierto que la parte que lleva la pérdida es
   1. el vendedor
   2. el comprador
   3. ambas partes, que repartieron la pérdida de manera uniforme
   4. ninguno de los anteriores
3. Las siguientes escrituras extienden garantías al comprador:
   1. renuncia y garantía especial
   2. renuncia y garantía general
   3. garantía general y especial
   4. todo lo anterior
4. En virtud de un estatuto de carrera de aviso,
   1. a quien primero registre se le otorga título, independientemente de la buena fe del comprador
   2. quien registre primero y sea un comprador de buena fe se le da título
   3. cualquiera de los anteriores puede ser aceptable
   4. ninguno de los anteriores es aceptable
5. Los elementos de posesión adversa no incluyen
   1. posesión real
   2. uso abierto y notorio
   3. consentimiento del propietario
   4. posesión continua

RESPUESTAS

1. d
2. b
3. c
4. b
5. c