31.5: Casos

Seguro de Titulo

Titulo y Fideicomiso Co. de Florida contra Barrows

381 SO.2d 1088 (Fla. App. 1979)

McCord, Juez Jefe Interino.

Esta apelación es de una sentencia definitiva que otorga daños monetarios a apelados (Barrows) por incumplimiento de póliza de seguro de título. Revertimos.

A través de un agente inmobiliario, los Barrowses compraron, por $12,500, un lote rodeado por tres lados por terrenos propiedad de otros, todo lo cual forma parte de una subdivisión de playa. El cuarto lado de su lote limita con una calle platted llamada Viejo Street, cuyo derecho de paso ha sido dedicado y aceptado por el condado de St. Johns. La línea de derecho de paso frente a su lote colinda con un derecho de paso del Cuerpo de Ingenieros en el que hay un rompeolas de piedra. El canal intracostero fluye al otro lado del rompeolas.

El agente inmobiliario que vendió el lote a los Barrows les representó que el condado construiría una carretera en el derecho de paso por la calle Viejo cuando comenzaron los planes para construir en su lote. No ha habido mejoras en la calle en el derecho de paso dedicado, y el condado de St. Johns no tiene planes actuales para hacer ninguna mejora. El “camino” no es más que una continuación de una playa de arena.

Un año después de comprar el terreno, los Barrowses adquirieron una encuesta que reveló que la elevación de su lote es aproximadamente de uno a tres pies por encima de la marca de agua media alta. Posteriormente descubrieron que su lote, junto con el derecho de paso de la calle Viejo que colinda con ella, está cubierto por agua de marea alta durante la primavera y el otoño de cada año.

En el momento en que los apelantes compraron su lote, obtuvieron la cobertura del seguro de título del recurrente. La póliza de títulos cubrió:

Cualquier defecto o gravamen o gravamen sobre la titularidad del patrimonio o título amparado por el presente... o la falta de un derecho de acceso hacia y desde el terreno. ...

La denuncia de apelaciones por falta de derecho de acceso se fundamenta en el estado intransitable de la calle plaqueada. Después de juicio sin jurado, el tribunal de primera instancia dictó sentencia definitiva determinando que los apelados no tuvieron acceso a sus bienes y, por lo tanto, tenían derecho a recuperar $12,500 del apelante el monto nominal de la póliza.

Apelante y Florida Land Title Association, que aparecen como amicus curiae, argumentan que el recurrente no puede ser considerado responsable por “falta de derecho de acceso hacia y desde la tierra” ya que no hay defecto mostrado por el registro público en cuanto a su derecho de acceso; que el registro público muestra un dedicado y aceptado derecho de paso público colindando con el lote. Afirman que el seguro de título no asegura contra vicios en la condición física de la tierra ni contra enfermedades en derecho legal de acceso no mostradas por el registro público. Ver Pierson v. Bill, 138 Fla. 104, 189 So. 679 (1939). Argumentan que los defectos en la condición física de los terrenos como los que aquí están involucrados no están cubiertos por el seguro de título. Estamos de acuerdo. El seguro de título sólo asegura contra defectos de título.

La Corte Suprema de Carolina del Norte en Marriott Financial Services, Inc. v. Capitol Funds, Inc., 288 N.C. 122, 217 S.e.2d 551 (1975), interpretó “derecho de acceso” como el derecho de paso público sin restricciones irrazonables. Comparar Hocking v. Title Insurance & Trust Company, 37 Cal.2d 644, 234 P.2d 625 (1951), donde, al resolver que la actora no manifestó causa de acción en una demanda interpuesta bajo su póliza de títulos, el tribunal dijo:

Parece poseer título simple de honorarios sobre el inmueble por lo que valga; si ha sido dañada por falsas representaciones respecto a la condición y valor de los terrenos su recurso parecería ser contra otros que no sean las aseguradoras del título que adquirió.

En Mafetone, et al., v. Forest Manor Homes, Inc., et al. , 34 A.d.2d 566, 310 N.Y.S.2d 17 (N.Y.1970), la actora interpuso una acción contra una compañía aseguradora de títulos por daños presuntamente derivados de un cambio en el grado de una calle. Ahí el tribunal dijo:

La sociedad de títulos no es responsable ante los demandantes de los daños sufridos por el cambio en elevar la calle colindante a su grado legal, ya que las disposiciones de la póliza estándar de seguro de título aquí en cuestión se refieren a asuntos que afectan la titularidad de bienes y no se refieren a sí mismos con condiciones físicas de los bienes colindantes a falta de una solicitud específica por parte de la persona que ordena un acta de título y póliza. ...

En McDaniel v. Lawyers' Title Guaranty Fund, 327 SO.2d 852 (Fla. 2 D.C.A. 1976), nuestro tribunal hermano del Segundo Distrito dijo:

El hombre de la calle compra una póliza de seguro de título para asegurar contra defectos en el título discográfico. La compañía aseguradora de títulos se encuentra en el negocio de garantizar el título del asegurado en la medida en que se vea afectado por los registros públicos.

En el caso que tenemos ante nosotros, no hay duda de que el registro público muestra un derecho legal de acceso a la propiedad del apelante a través de la platted Calle Viejo. La póliza de seguro de título sólo se aseguró contra defectos de título de registro y no contra enfermedades físicas de la calle platted.

Revertidas.

Preguntas sobre el Caso

1. ¿Crees que el vendedor (o el agente del vendedor) en realidad se llevó a los Barrowses a ver la propiedad cuando estaba bajo el agua? ¿Por qué o por qué no?
2. Antes de comprar, ¿deberían los Barrowses haber ido realmente a la propiedad para ver por sí mismos “la disposición del terreno” o haber hecho consultas a los dueños de lotes vecinos?
3. Suponiendo que no hicieron inspección de la propiedad ni realizaron otras indagaciones, ¿cree que el vendedor o el agente del vendedor hicieron alguna tergiversación sobre el inmueble que daría a los Barrowses algún recurso de derecho o equidad?

Entrega de una Escritura

Paraísos contra Schoen

108 Mich. App. 758; 310 N.W.2d 870 (Mich. App. 1981)

[Norma Anderson Havens, propietaria de ciertas propiedades agrícolas en Marlette, Michigan, en contemplación de su muerte ejecutó una escritura de renuncia a la propiedad a su única hija, Linda Karen Anderson. Posteriormente se registró la escritura. Posteriormente, Linda Karen Anderson se casó y se convirtió en Linda Karen Adams y murió. Posteriormente, Norma Anderson Havens y Norman William Scholz, sobrino de Havens que tiene un interés en la propiedad como beneficiario de un fideicomiso, interpusieron una demanda en el Tribunal de Circuito de Sanilac contra Ernest E. Schoen, Administrador del patrimonio de Linda Karen Adams, fallecida, y otros herederos de James W. Anderson, la exmarido de Norma Anderson Havens, que buscaba dejar de lado la escritura o imponer una confianza constructiva en la propiedad de la granja que fue objeto de la escritura. Arthur E. Moore, J., no encontró causa de acción y dictó sentencia para los acusados. Los demandantes apelan alegando error porque nunca hubo una entrega de la escritura o una intención por parte de Havens de entonces transmitir presente e incondicionalmente un interés en los bienes.]

POR CURIAM.

En 1962, la demandante Dra. [Norma Anderson] Havens compró la granja familiar Scholz de la finca de su hermano gemelo, Norman Scholz. Ella dio una escritura de confianza a su otro hermano Earl Scholz en 1964, nombrando a su hija Linda Karen Adams como la principal beneficiaria. En 1969, interpuso demanda en contra de Earl e Inez Scholz y, en liquidación de esa demanda, los bienes fueron trasladados a la doctora Havens y a su hija, ahora fallecida. El 13 de agosto de 1969, la doctora Havens ejecutó una escritura de renuncia a su hija de su interés restante en la granja. Es esta escritura la que el Dr. Havens desea dejar de lado.

El tribunal de primera instancia determinó que los demandantes no cumplieron con la carga de probar una transmisión inválida. Los demandantes afirman que nunca hubo una entrega o una intención de transmitir presente e incondicionalmente un interés en la propiedad a la hija. Se registró la escritura pero los acusados no presentaron otras pruebas para acreditar la entrega. El registro de una escritura plantea una presunción de entrega. Hooker v Tucker, 335 Mich 429, 434; 56 NW2d 246 (1953). El único efecto de esta presunción es arrojar sobre la parte contraria la carga de avanzar con las pruebas. Hooker v Tucker, supra. La carga de probar la entrega por preponderancia de las pruebas permanece con la parte apoyándose en la escritura. Campamento v Guaranty Trust Co, 262 Mich 223, 226; 247 NW 162 (1933). Al reconocer que la escritura fue registrada, los demandantes presentaron pruebas sustanciales que mostraban que no había entrega y ninguna intención de transmitir presente e incondicionalmente un interés en el inmueble. La escritura, tras la grabación, fue devuelta al Dr. Havens. Ella continuó administrando la finca y pagando todos los gastos por ello. Al preguntarle sobre el alquiler de la granja, la hija le dijo a un testigo que le preguntara a su madre. Los demandantes presentaron pruebas suficientes para disipar la presunción. Encontramos que el tribunal de primera instancia erró al afirmar que los demandantes tenían la carga de la prueba en todos los temas. Los acusados tenían la carga de probar la entrega y la intención requerida.

En Haasjes v Woldring, 10 Mich App 100; 158 NW2d 777 (1968), licencia denegada 381 Mich 756 (1968), dos abuelos ejecutaron una escritura de propiedad a dos nietos. Los abuelos continuaron viviendo en el inmueble, pagando impuestos sobre el mismo y subsecuente a la ejecución de la escritura hicieron declaraciones que este Tribunal consideró inconsistentes con una transferencia previa de bienes. Estas circunstancias combinadas con el hecho de que la escritura no se colocó fuera del control de los otorgantes llevaron al Tribunal de Haasjes a concluir que no se había efectuado una transferencia válida del título. El Tribunal de Haasjes, citando a Wandel v Wandel, 336 Mich 126; 57 NW2d 468 (1953), y Resh v Fox, 365 Mich 288, 112 NW2d 486 (1961), sostuvo que al considerar si existía una intención presente de pasar título, los tribunales pueden mirar a los actos posteriores del otorgante.

Este Tribunal revisa de novo las determinaciones de un tribunal de primera instancia que se encuentra en un caso de equidad. Chapman v Chapman, 31 Mich App 576, 579; 188 NW2d 21 (1971). Habiendo revisado las pruebas presentadas por los acusados para acreditar la entrega, encontramos que los acusados no cumplieron con su carga probatoria. Dadas las circunstancias, la propia grabación y el idioma de la escritura no eran prueba persuasiva de entrega o intención. Los acusados no presentaron pruebas de posesión de la escritura por nadie más que el otorgante y no presentaron pruebas que demuestren conocimiento de la escritura por parte del concesionario. No se presentaron pruebas que demuestren que la hija alguna vez tuvo conocimiento de que era dueña de la propiedad. La demostración hecha por los acusados fue inadecuada para llevar su carga de prueba. La escritura debe ser apartada.

Los demandantes no alegaron ninguno de los motivos que tradicionalmente se han reconocido como justificantes de la imposición de un fideicomiso constructivo. Ver Chapman v Chapman, supra. Una confianza constructiva se impone sólo cuando sería injusto hacer otra cosa. Arndt v Vos, 83 Mich App 484; 268 NW2d 693 (1978). Si bien los demandantes reclaman alivio por un error mutuo, los demandantes no han presentado hechos que sugieran un error por parte del concesionario. La creación de un fideicomiso constructivo no está justificada por los hechos encontrados por el tribunal de primera instancia. No se ha afirmado que esos hallazgos sean erróneos.

Nos detenemos a la corte de primera instancia para ingresar una orden que anula la escritura del 13 de agosto de 1969, de Norma Anderson Havens a Linda Karen Anderson Adams que pretende transmitir el interés del Dr. Havens en la granja. Se afirma la resolución del tribunal de primera instancia que no encuentra justificación alguna para imponer un fideicomiso a los bienes.

Afirmados en parte, revertidos en parte y remitidos.

DISIDENCIA POR:

MacKenzie, J. (inconforme).

Respetuosamente disidente. La escritura se registró con el conocimiento y asentimiento del otorgante, lo que crea una presunción de entrega. Ver Schmidt v Jennings, 359 Mich 376, 383; 102 NW2d 589 (1960), Reed v Mack, 344 Mich 391, 397; 73 NW2d 917 (1955). Las pruebas cruciales fueron contradictorias y no estaría de acuerdo en que los hallazgos del tribunal de primera instancia fueran claramente erróneos.

En Reed v Mack, el Tribunal afirmó la constatación del tribunal de primera instancia de que había habido entrega donde la demandada otorgante, que había sido propietaria de los bienes con su esposo, registró una escritura que transportaba una propiedad conjuntamente a ella y a los otros dos otorgantes, declarando:

“Estamos de acuerdo con el tribunal de primera instancia. El imputado-recurrente, otorgante en la escritura, provocó la grabación de la escritura, cuya entrega ataca. La grabación de una escritura de garantía puede, en algunas circunstancias, ser efectiva para mostrar la entrega. Una entrega a uno de varios beneficiarios conjuntos, a falta de prueba en contrario, es entrega a todos. Mayhew v Wilhelm, 249 Mich 640 [229 NW 459 (1930)]. Si bien dejar constancia de una escritura no establece necesariamente en sí misma la entrega, la inscripción de una escritura plantea una presunción de entrega, y todo el objeto de la entrega es indicar una intención del otorgante de dar efecto al instrumento.” [Citas]

En McMahon v Dorsey, 353 Mich 623, 626; 91 NW2d 893 (1958), la significación de la entrega se caracterizó como la manifestación de la intención del otorgante de que el instrumento fuera un acto terminado.

* *

Las pruebas aquí señaladas indican que la demandante Norma Anderson Havens, luego de que le dijeron que estaba muriendo de cáncer, ejecutó una escritura para dejar de reclamar el 16 de agosto de 1969, a su hija, Linda Karen Anderson. La demandante Havens testificó que la razón por la que ejecutó la escritura fue que sintió “si algo me pasara a mí, al menos Karen estaría protegida”. La escritura fue registrada el mismo día por el abogado de la actora Havens. El demandante Havens o sabía que la escritura estaba grabada entonces o se enteró de la grabación poco después. A pesar de que la actora Havens declaró que sólo pretendía una disposición testamentaria, al parecer se percató de que la escritura era efectiva para transmitir los bienes de inmediato porque su testimonio indicaba la intención de ejecutar un convenio de fideicomiso. Linda Karen vivió en la granja durante cinco años después de que se registró la escritura hasta su muerte en 1974, sin embargo, la demandante Havens no intentó que Linda Karen le devolviera la granja para que pudiera reemplazar la escritura con un acuerdo de fideicomiso o un testamento. La demandante Havens declaró que se acercó a sus abogados con respecto a un acuerdo de fideicomiso, pero ambos abogados lo negaron. El juez de proceso encontró específicamente que el testimonio de los abogados era convincente y él, desde luego, tuvo el beneficio de observar a los testigos.

Haasjes v Woldring, 10 Mich App 100; 158 NW2d 777 (1968), en las que se basó la mayoría, involucraban escrituras no registradas que permanecían en una caja fuerte bajo el control de los otorgantes hasta después de su muerte. Los otorgantes continuaron viviendo solos en la propiedad y pagando impuestos sobre los mismos. Por la falta de grabación, encuentro a Haasjes distinguible del presente caso.

En Hooker v Tucker, 335 Mich 429; 56 NW2d 246 (1953), se llevó a cabo la entrega para no haber ocurrido donde el otorgante entregó a su abogado copia de una escritura que contenía una descripción legal de los bienes que ella deseaba incluir en un testamento para ser sacado por él y posteriormente remitió la escritura por correo al concesionario sin conocimiento o permiso del otorgante. El supuesto envío por correo no autorizado distingue a Hooker de este caso donde no hubo indicación de que la grabación se realizó sin la autorización del otorgante.

La mayoría se basa en la supuesta falta de conocimiento del cesionario de la transmisión pero el expediente no está del todo claro al respecto. Además, si una escritura es beneficiosa para el cesionario, se presume su aceptación. Tackaberry v Monteith, 295 Mich 487, 493; 295 NW 236 (1940), véase también Holmes v McDonald, 119 Mich 563; 78 NW 647 (1899). Si bien la carga de probar la entrega recae en la persona que confía en el instrumento, la carga se desplaza sobre su registro de manera que el otorgante deberá seguir adelante con las pruebas de demostrar no entrega, una vez que se haya demostrado la inscripción y el interés benéfico. Hooker v Tucker, supra, y Tackaberry, supra. El tribunal de primera instancia determinó adecuadamente que los demandantes no lograron avanzar con las pruebas y determinó que la escritura transmitía título a la finca.

De hecho, este es un caso difícil porque la demandante Havens ejecutó una escritura que pretendía ser una transmisión válida en el momento en que fue ejecutada y registrada. Posteriormente, cuando su hija falleció inesperadamente antes de ella, la escritura creó un resultado que no había previsto. Ella busca erradicar el resultado no intencionado por este litigio.

Soy reacio a dejar de lado una transmisión inequívoca que quedó registrada e inimpugnada durante cinco años sobre la base del testimonio egocéntrico del otorgante en cuanto a su intención en el momento en que ejecutó la escritura y autorizó su inscripción.

Yo afirmaría.

Preguntas sobre el Caso

1. ¿Con qué opinión, la mayoría o la opinión disidente, está de acuerdo y por qué?