13.1: Tipos y creación de fincas arrendadas

Objetivos de aprendizaje

1. Distinguir entre los diferentes tipos de fincas arrendadas.
2. Describir cómo se pueden crear estados de arrendamiento, tanto oralmente como por escrito, y los requisitos para crear arrendamientos que duren más de un año.

En el Capítulo 11 “La Naturaleza y Regulación de los Bienes Raíces y el Medio Ambiente”, señalamos que los bienes inmuebles pueden dividirse en tipos de intereses: fincas de dominio absoluto y fincas arrendadas. El patrimonio de dominio absoluto se caracteriza por la duración indefinida, y el propietario tiene el título y el derecho a poseer. El patrimonio arrendado, por el contrario, tiene una duración determinada. El propietario de la propiedad arrendataria, el inquilino, puede tomar posesión pero no tiene título sobre los bienes inmuebles subyacentes. Cuando termina el plazo del arrendamiento, el derecho a la posesión vuelve al propietario, de ahí que el interés del arrendador durante la posesión del inquilino se conozca como interés reversible. Si bien se dice que un patrimonio arrendado es un interés en bienes inmuebles, el arrendamiento en sí es de hecho propiedad personal. La ley reconoce tres tipos de sucesiones arrendadas: la herencia por años, la tenencia periódica y la tenencia a voluntad.

Tipos de fincas arrendadas

Patrimonio por Años

El patrimonio por años se caracteriza por un comienzo definido y un final definido. Al rentar un departamento por dos años, a partir del 1 de septiembre y terminando el segundo 31 de agosto, eres dueño de una finca por años. Prácticamente cualquier periodo servirá; aunque se le llama patrimonio “por años”, puede durar solo un día o extenderse mil años o más. Algunos estatutos declaran que cualquier patrimonio por años más largos que un período especificado, cien años en Massachusetts, por ejemplo, es un patrimonio simple de tarifa.

A menos que el arrendamiento, el acuerdo que crea el interés de arrendamiento, disponga lo contrario, el patrimonio por años termina automáticamente a la medianoche del último día especificado en el contrato de arrendamiento. El contrato de arrendamiento no necesita referirse explícitamente a las fechas del calendario. Se podría prever que “el inquilino podrá ocupar los locales por seis meses para comenzar una semana a partir de la fecha de firma”. Supongamos que el arrendador y el inquilino firman el 23 Entonces el plazo de arrendamiento comienza a las 12:00 a.m. del 1 de julio y termina justo antes de la medianoche del 31 de diciembre. A menos que un estatuto disponga lo contrario, el arrendador no está obligado a enviar al inquilino un aviso de rescisión. Si el inquilino fallece antes de que termine el plazo del arrendamiento, sus intereses patrimoniales pueden heredarse bajo su testamento junto con sus otros bienes personales o de acuerdo con las leyes de sucesión intestada.

Arrendamiento periódico

Como su nombre lo indica, un arrendamiento periódico dura un periodo que se renueva automáticamente hasta que el arrendador o inquilino notifique al otro que terminará. El arrendamiento periódico a veces se llama patrimonio de año en año (o mes a mes, o semana a semana). El arrendamiento podrá prever explícitamente el arrendamiento periódico especificando que al vencimiento de, digamos, un contrato de arrendamiento de un año, se considerará renovado por otro año a menos que una de las partes notifique lo contrario a la otra dentro de los seis meses anteriores a la expiración del plazo. O el arrendamiento periódico puede crearse por implicación, si el arrendamiento no indica un término o es defectuoso de alguna otra manera, pero el inquilino toma posesión y paga la renta. El método habitual de crear un arrendamiento periódico ocurre cuando el inquilino permanece en el local (“retiene”) cuando un patrimonio por años bajo un contrato de arrendamiento ha terminado. El arrendador puede rechazar o aceptar la oferta implícita del inquilino de alquilar bajo un arrendamiento periódico. Si rechaza la oferta implícita, el inquilino puede ser expulsado y el arrendador tiene derecho a rentar por el periodo de permanencia. Si acepta la oferta, el arrendamiento original determina la renta y duración del periodo renovable, salvo que ningún arrendamiento periódico puede durar más de un año a otro, es decir, el periodo renovable nunca podrá ser superior a doce meses.

En el common law, una parte estaba obligada a dar aviso por lo menos seis meses antes del fin de un arrendamiento interanual, y aviso igual al plazo para cualquier otro arrendamiento periódico. En la mayoría de los estados actuales, el periodo de tiempo para dar aviso está regulado por ley. En la mayoría de los casos, un arrendamiento anual requiere un mes de anticipación, y los arrendamientos más cortos requieren un aviso igual al plazo. Para ilustrar el enfoque típicamente utilizado, supongamos que Simone alquila a Anita en un arrendamiento mes a mes a partir del 15 de septiembre. El 30 de marzo, Simone pasa los orales para su doctorado y decide abandonar la ciudad. ¿Qué tan pronto podrá cancelar su arrendamiento? Si llama a Anita esa tarde, le faltará a dos semanas el aviso de un mes completo para el periodo que termina el 15 de abril, por lo que lo más temprano que pueda terminar con su obligación de pagar la renta es el 15 de mayo. Supongamos que su mandato había sido desde el primero de cada mes. El 1 de abril, notifica a Anita su intención de irse a finales de abril, pero está atrapada hasta finales de mayo, porque aviso el primero del mes no es aviso para un mes completo. Ella habría tenido que notificar a Anita antes del 31 de marzo para rescindir el arrendamiento antes del 30 de abril.

Arrendamiento a voluntad

Si el arrendador y el inquilino están de acuerdo en que el contrato de arrendamiento durará solo el tiempo que ambos quieran, entonces han creado un arrendamiento a voluntad. Los estatutos en la mayoría de los estados requieren algún aviso de intención de rescindir. Simone llega a la universidad a estudiar, y Anita le da una habitación para quedarse gratis. El arreglo es un arrendamiento a voluntad, y continuará mientras ambos lo deseen. Un viernes por la noche, después de cenar con compañeros de clase, Simone decide que preferiría mudarse con Bob. Ella regresa a su departamento, empaca su maleta y le dice a Anita que se va. El arrendamiento a voluntad termina ese día.

Creación de fincas arrendadas

Arrendamientos Orales

Los arrendamientos pueden crearse oralmente, a menos que el plazo del contrato de arrendamiento exceda el plazo especificado por el Estatuto de Fraudes. En la mayoría de los estados, ese periodo es de un año. Cualquier arrendamiento oral por un periodo superior al periodo legal no es válido. Supongamos que Simone, en un estado con un periodo de un año de Estatuto de Fraudes, acuerda oralmente con Anita rentar el departamento de Anita por dos años, en una renta mensual de 250 dólares. El contrato de arrendamiento no es válido, y o bien podría repudiarlo.

Arrendamientos Escritos

El arrendamiento que se requiera por escrito en virtud del Estatuto de Fraudes deberá contener los siguientes rubros o disposiciones: 1) deberá identificar a las partes, 2) identificar el local, 3) precisar la duración del arrendamiento, 4) indicar la renta a pagar, y 5) deberá estar firmado por la parte contra a quien se busca la ejecución (conocida como “la parte acusada”).

No es necesario enunciar perfectamente las disposiciones. Siempre y cuando cumplan con los cinco requisitos, serán adecuados para sostener el arrendamiento bajo el Estatuto de Fraudes. Por ejemplo, no es necesario que las partes sean nombradas necesariamente en el propio arrendamiento. Supongamos que el posible inquilino le da al arrendador un mes de renta por adelantado y que el arrendador le da al inquilino un recibo que enumera la propiedad y los términos del contrato de arrendamiento pero omitiendo el nombre del inquilino. Posteriormente, el arrendador se niega a dejar que el inquilino se mude. ¿Quién prevalecería en la corte? Dado que el inquilino tenía el recibo en su poder, eso bastaría para identificarla como la inquilina a la que se pretendían aplicar los términos del contrato de arrendamiento. De igual manera, el arrendamiento no necesita especificar todos los aspectos de los locales para ser disfrutados. De esta manera, el inquilino que alquile un departamento en un edificio tendrá derecho al uso de la escalera común, el techo, etc., aunque el contrato de arrendamiento no dice nada sobre estos puntos. Y siempre y cuando se pueda determinar un monto específico, la renta podrá declararse en términos distintos al dólar absoluto. Por ejemplo, podría expresarse en términos de un índice de costo de vida o como porcentaje del volumen de negocios en dólares del inquilino.

Llave para llevar

Un patrimonio arrendado, a diferencia de un patrimonio de propiedad absoluta, tiene una duración definida. El interés del arrendador durante el término de un patrimonio arrendado es un interés reversible. Los bienes arrendados pueden durar plazos cortos o muy largos; en el caso de los arrendamientos a largo plazo, se crea un derecho de propiedad que puede pasarse a los herederos. La relación habitual entre el propietario e inquilino es un arrendamiento periódico, que conlleva diversas calificaciones de derecho consuetudino y estatutario respecto a la renovación y terminación. En un arrendamiento a voluntad, ya sea arrendador o inquilino puede terminar el patrimonio de arrendamiento tan pronto como cualquiera de las partes proporcione el aviso.

Ejercicios\(\PageIndex{1}\)

1. ¿Cuál es la diferencia entre un arrendamiento periódico y un arrendamiento a voluntad?
2. ¿Cuáles son los términos esenciales que deben estar en un contrato de arrendamiento por escrito?