13.2: Derechos y Deberes de Propietarios e Inquilinos

Objetivos de aprendizaje

1. Detallar y explicar los derechos y deberes de los propietarios.
2. Enumerar y describir los derechos y deberes de los inquilinos.
3. Entender los recursos disponibles para los inquilinos cuando un arrendador está incumpliendo sus deberes.

Derechos y Deberes de los Propietarios

La ley impone una serie de deberes al arrendador y otorga al inquilino una serie de derechos correspondientes. Estos incluyen (1) posesión, (2) condición habitable y (3) no interferencia con el uso.

Posesión

El arrendador debe otorgar al inquilino el derecho de posesión de la propiedad. Este deber se incumple si, en el momento en que el inquilino tiene derecho a tomar posesión, un tercero tiene el título supremo sobre el bien y la afirmación de este título privaría al inquilino del uso contemplado por las partes. Título supremo significa cualquier interés legal en el local que no sea rescindible a voluntad del arrendador o en el momento en que el inquilino tenga derecho a tomar posesión.

Si el inquilino ya ha tomado posesión y luego descubre el título supremo, o si el título supremo solo entonces entra en existencia, el arrendador no se encuentra automáticamente en violación. No obstante, si posteriormente el inquilino es desalojado del local y así se le priva de la propiedad, entonces el arrendador se encuentra en incumplimiento. Supongamos que el arrendador alquila una casa a un médico por diez años, sabiendo que el médico pretende abrir un consultorio médico en parte del hogar y sabiendo también que el lote está restringido únicamente a usos residenciales. El doctor se muda. El arrendador aún no está en mora. El arrendador estará en mora si un vecino obtiene una orden judicial contra el mantenimiento de la oficina. Pero si el arrendador no sabía (y no podía razonablemente haber sabido) que el médico pretendía usar su casa para una oficina, entonces el arrendador no estaría en mora en virtud del contrato de arrendamiento, ya que la propiedad podría haberse puesto a la normalidad —es decir, residencial— sin poner en peligro el derecho de posesión del inquilino.

Garantía de Habitabilidad

En lo que se refiere a los arrendamientos, la antigua doctrina de derecho consuetudinario emptor decía que una vez que el inquilino haya firmado el contrato de arrendamiento, deberá tomar las instalaciones tal y como las encuentre. Ya que podía inspeccionarlos antes de firmar el contrato de arrendamiento, no debería quejarse más tarde. Además, si salen a la luz defectos ocultos, deberían ser lo suficientemente fáciles para que la propia inquilina los arregle. Hoy en día esta regla ya no se aplica, al menos a los alquileres residenciales. A menos que las partes acuerden específicamente lo contrario, el arrendador está incumpliendo su contrato de arrendamiento si las condiciones son inadecuadas para uso residencial cuando el inquilino deba mudarse. El arrendador está sujeto a una garantía implícita de habitabilidad.

El cambio en la regla se debe en parte a las condiciones del entorno urbano moderno: los inquilinos tienen poca o ninguna potencia para alejarse de un departamento disponible en áreas donde la vivienda es escasa. También se debe a la construcción moderna y la tecnología: pocos inquilinos son capaces de arreglar la mayoría de los tipos de defectos. Un tribunal de apelaciones de Estados Unidos ha dicho lo siguiente:

Los locatarios urbanos actuales, la gran mayoría de los cuales viven en múltiples viviendas, no están interesados en el terreno, sino únicamente en “una casa apta para la ocupación”. Además, el habitante de la ciudad de hoy suele tener una sola habilidad especializada no relacionada con los trabajos de mantenimiento; es incapaz de hacer reparaciones como el granjero “jack-of-all-trades” que era el modelo del arrendatario del common law. Además, a diferencia de su predecesor agrario que a menudo permaneció en un terreno durante toda su vida, los inquilinos urbanos hoy en día son más móviles que nunca. La permanencia de un inquilino en un departamento específico a menudo no será suficiente para justificar los esfuerzos de reparación. Además, la creciente complejidad de las viviendas actuales las hace mucho más difíciles de reparar que las estructuras de épocas anteriores. En una vivienda múltiple, las reparaciones pueden requerir el acceso a equipos y áreas en control del arrendador. Los inquilinos de ingresos bajos y medios, aunque estuvieran interesados en hacer reparaciones, no podrían obtener financiamiento para reparaciones mayores ya que no tienen intereses a largo plazo en la propiedad. (Javins v. First National Realty Corp., 428 F.2d 1071, 1078-79 (D.C. Cir.), cert. denegado, 400 U.S. 925 (1970)).

En el common law, el arrendador no era responsable si los locales se volvieron inadecuados una vez que el inquilino se mudó. Esta regla a menudo se aplicaba duramente, incluso para condiciones inadecuadas provocadas por un acto repentino de Dios, como un tornado. Aun cuando el local se derrumbara, el inquilino estaría obligado a pagar la renta durante el tiempo que dure el arrendamiento. Hoy, sin embargo, muchos estados han abolido estatutariamente la obligación del inquilino de pagar la renta si una fuerza no hecha por el hombre hace que los locales sean inadecuados. Además, la mayoría de los estados hoy imponen al arrendador, después de que el inquilino se haya mudado, la responsabilidad de mantener las instalaciones en condiciones seguras, habitables, consistentes con los códigos de seguridad, salud y vivienda de la jurisdicción.

Estas reglas sólo se aplican a falta de acuerdo expreso entre las partes. El arrendador y el inquilino podrán asignar en el contrato de arrendamiento la responsabilidad de las reparaciones y el mantenimiento. Pero es poco probable que algún tribunal haga cumplir una disposición de arrendamiento que renuncie a la garantía implícita de habitabilidad del propietario para los departamentos residenciales, especialmente en áreas donde la vivienda es relativamente escasa.

No interferencia con el uso

Además de mantener los locales de manera físicamente adecuada, el arrendador tiene la obligación con el inquilino de no interferir con un uso permisible del local. Supongamos que Simone se muda a un edificio con varios departamentos. Uno de los otros inquilinos constantemente toca música a altas horas de la noche, lo que hace que Simone pierda el sueño. Ella se queja ante el arrendador, quien tiene una disposición en el contrato de arrendamiento que le permite rescindir el arrendamiento de cualquier inquilino que persista en molestar a otros locatarios. Si el arrendador no hace nada después de que Simone le haya notificado el disturbio, estará en incumplimiento. A veces se dice que este derecho a estar libre de injerencia con los usos permisibles surge del pacto implícito del arrendador de goce silencioso.

Remedios del inquilino

Cuando el arrendador incumple alguno de los deberes anteriores, el arrendatario tiene la opción de tres recursos básicos: rescisión, daños o ajuste de renta.

En prácticamente todos los casos en que el arrendador incumpla, el inquilino podrá rescindir el contrato de arrendamiento, poniendo así fin a su obligación de seguir pagando la renta. Para rescindir, la inquilina debe (1) efectivamente desalojar el local durante el tiempo que tenga derecho a rescindir y (2) cumplir con las disposiciones de arrendamiento que rigen el método de rescisión o bien tomar medidas razonables para asegurar que el arrendador sepa que ha terminado y por qué.

Cuando el arrendador priva físicamente de posesión al inquilino, ha desalojado al inquilino; el desalojo ilícito le permite rescindir el contrato de arrendamiento. Incluso si la conducta del arrendador no alcanza el desalojo real, puede interferir lo suficientemente sustancial con el uso permitido del inquilino para que equivalga al desalojo. Esto se conoce como desalojo constructivo, y abarca una amplia variedad de acciones tanto del arrendador como de aquellos cuya conducta le es atribuible, como lo ilustra Fidelity Mutual Life Insurance Co. v Kaminsky, (ver Sección 13.5.1 “Desalojo Constructivo”).

Daños

Otro remedio tradicional son los daños monetarios, disponibles siempre que la rescisión sea un recurso apropiado. Los daños y perjuicios podrán solicitarse después de la rescisión o como alternativa a la terminación. Supongamos que después de que el arrendador hubiera rechazado la solicitud de Simone de reparar el sistema eléctrico, Simone contrató a un contratista para hacer el trabajo. El costo de los trabajos de reparación sería recuperable del propietario. Otros costos recuperables pueden incluir el gasto de reubicación si se termina el arrendamiento, los costos de mudanza, los gastos relacionados con la búsqueda de nuevos locales y cualquier aumento en la renta durante el período del arrendamiento terminado para un nuevo espacio comparable. Una empresa podrá recuperar la pérdida de ganancias comerciales anticipadas, pero sólo si el alcance de la pérdida se establece con certeza razonable. En el caso de la mayoría de los negocios nuevos, sería casi imposible probar el lucro cesante.

En todos los casos, la recuperación del inquilino se limitará a los daños en los que hubiera incurrido un inquilino que tomó todas las medidas razonables para mitigar las pérdidas. Es decir, el inquilino debe tomar medidas razonables para evitar pérdidas atribuibles a la violación del arrendador, para encontrar nuevo espacio si termina, para moverse de manera eficiente, y así sucesivamente.

Remedios de renta

Bajo una antigua norma de derecho consuetudinario, la obligación del arrendador de proporcionar al inquilino un espacio habitable y la obligación del inquilino de pagar la renta eran convenios independientes. Si el arrendador incumplió, el inquilino seguía estando legalmente obligado a pagar la renta; sus únicos recursos eran rescisión y demanda por daños y perjuicios. Pero estos suelen ser remedios difíciles para el inquilino. Terminación significa el agravamiento de la mudanza, asumiendo que se pueden encontrar nuevos trimestres, y una demanda por daños consume mucho tiempo, es incierta y costosa. La solución obvia es permitir que el inquilino retenga la renta, o lo que aquí llamamos ajuste de renta. La regla moderna, adoptada en varios estados (pero aún no en la mayoría), sostiene que las obligaciones mutuas de arrendador e inquilino son dependientes. Los Estados que siguen este enfoque han desarrollado tres tipos de recursos: retención de renta, aplicación de renta y reducción de renta.

El enfoque más sencillo es que el inquilino retenga la renta hasta que el arrendador subsane el defecto. En algunos estados, el inquilino puede quedarse con el dinero. En otros estados, la renta debe pagarse cada mes a una cuenta de depósito en garantía o a la corte, y el dinero en la cuenta de depósito en garantía se hace pagadero al arrendador cuando se soluciona el incumplimiento.

Varios estatutos estatales permiten al inquilino aplicar el dinero de la renta directamente para remediar el defecto o satisfacer de otra manera el desempeño del arrendador. Así Simone podría haber deducido de su renta el costo razonable de contratar a un electricista para reparar el sistema eléctrico.

En algunos estados, la renta puede ser reducida o incluso eliminada si el arrendador no cura tipos específicos de defectos, como violaciones al código de vivienda. La reducción continuará hasta que se elimine el incumplimiento o se termine el arrendamiento.

Derechos y Deberes de los Inquilinos

Además de los deberes del inquilino establecidos en el propio arrendamiento, el common law impone otras tres obligaciones: 1) pagar la renta reservada (declarada) en el arrendamiento, (2) abstenerse de cometer deshechos (daños) y (3) no utilizar los locales con fines ilícitos.

Deber de Pagar Renta

Lo que constituye renta no se limita necesariamente al pago periódico declarado generalmente denominado “renta”. El inquilino también puede ser responsable de tales evaluaciones como impuestos y servicios públicos, pagaderos al propietario como renta. El contrato de arrendamiento de Simone le exige pagar impuestos de $500 anuales, pagaderos en cuotas trimestrales. Ella paga la renta el primero de cada mes y la primera factura de impuestos el 1 de enero. El 1 de abril paga la renta pero incumple la siguiente factura fiscal. Ella no ha podido pagar la renta reservada en el contrato de arrendamiento.

El arrendador en la mayoría de los estados no está obligado a mitigar sus pérdidas en caso de que el inquilino abandone la propiedad y luego no pague la renta. Como cuestión práctica, esto significa que el arrendador no necesita intentar rentar la propiedad sino que puede dejarla vacante y demandar al inquilino moroso por el saldo de la renta a medida que vence. No obstante, la inquilina podría notificar al arrendador que ha abandonado el inmueble o está a punto de abandonarlo y ofrecer entregarlo. Si el arrendador acepta la entrega, el contrato de arrendamiento termina entonces. A menos que el contrato de arrendamiento lo prevea específicamente, el arrendador que acepte la entrega no podrá recuperar del inquilino la diferencia entre el monto de su obligación de renta y la obligación de renta del nuevo inquilino.

Muchos arrendamientos requieren que el inquilino haga un depósito de seguridad, un pago de una suma específica de dinero para asegurar el desempeño de los deberes del inquilino bajo el contrato de arrendamiento. Si el inquilino no paga la renta o de otra manera incumple, el arrendador puede usar el dinero para reparar el desempeño del inquilino. Cualquier porción del dinero que no se utilice para satisfacer las obligaciones del inquilino debe ser reembolsada al arrendatario al final del contrato de arrendamiento. A falta de acuerdo en contrario, el arrendador deberá pagar intereses sobre el depósito de garantía cuando devuelva la suma al inquilino al término del contrato de arrendamiento.

Alteración y Restauración de los Locales

A falta de un acuerdo específico en el contrato de arrendamiento, la arrendataria tiene derecho a cambiar físicamente el local para hacer el mejor uso posible permisible del inmueble, pero no podrá realizar alteraciones estructurales ni dañar (deshacer) el inmueble. Un inquilino residencial puede agregar líneas telefónicas, poner fotos y colocar estanterías en las paredes, pero no puede quitar una pared para agrandar una habitación.

El inquilino deberá restaurar la propiedad a su estado original cuando finalice el contrato de arrendamiento, pero este requisito no incluye el desgaste normal. Simone alquila un departamento con pisos de madera recién pulidos. Debido a que le gusta el aspecto del roble, decide no cubrir los pisos con alfombras. Dentro de unos meses, los pisos pierden su pulido y se rascan. Simone no está obligada a repintado de los pisos, porque el rayado vino de caminar normal, que es el desgaste ordinario.

Uso de la Propiedad con un Propósito Ilegal

Se trata de un incumplimiento de la obligación del inquilino de utilizar el inmueble con fines ilícitos. Un propietario que encontró a un inquilino manejando una raqueta de números, por ejemplo, o haciendo y vendiendo whisky ilegal podría desalojarla legítimamente.

Remedios del propietario

En general, cuando el inquilino incumpla alguno de los tres deberes impuestos por el common law, el arrendador podrá rescindir el contrato de arrendamiento y solicitar daños y perjuicios. Una situación común merece una mención especial: el inquilino sobrante. Cuando una inquilina se queda indebidamente de su contrato de arrendamiento, se dice que es inquilina en el sufrimiento, lo que significa que es susceptible de desalojo. Algunas culturas, como las japonesas, exhiben un sesgo considerable hacia el inquilino, lo que hace que sea extremadamente difícil trasladar a los inquilinos remanentes que decidan quedarse. Pero en Estados Unidos, los propietarios pueden retirar a los inquilinos a través de procedimientos sumarios (rápidos) disponibles en todos los estados o, en algunos casos, a través de la autoayuda. La autoayuda es un remedio legal para los propietarios o inquilinos entrantes en algunos estados e implica la remoción pacífica de las pertenencias de un inquilino remanente. Si un estado tiene un estatuto que proporciona un procedimiento sumario para retirar a un inquilino remanente, ni el arrendador ni el inquilino entrante pueden recurrir a la autoayuda, a menos que el estatuto lo permita específicamente. Es inaplicable una disposición en el contrato de arrendamiento que permita la autoayuda en ausencia de autoridad legal. La autoayuda debe ser pacífica, no debe causar daños físicos ni siquiera la expectativa de daño al inquilino o a cualquier persona que se encuentre en las instalaciones con su permiso, y no debe resultar en daños irrazonables a la propiedad del inquilino. Cualquier cláusula en el contrato de arrendamiento que intente renunciar a estas condiciones es nula.

La autoayuda puede ser riesgosa, porque algunos estatutos de procedimiento sumario lo declaran como un acto delictivo y porque puede someter al arrendador a responsabilidad extracontractual. Supongamos que Simone aguanta indebidamente en su departamento. Con un nuevo inquilino programado para llegar en dos días, el arrendador llama a su puerta la noche después de que expire su contrato de arrendamiento. Cuando Simone abre la puerta, ve al propietario parado entre dos luchadores de Sumo de 450 libras con expresiones amenazantes. Exige que ella se vaya de inmediato. Temiendo por su seguridad, se marcha instantáneamente. Dado que tenía una expectativa razonable de daño si no hubiera cumplido con la demanda del arrendador, Simone tendría derecho a recuperar daños en una demanda por agravio contra su arrendador, aunque no tendría derecho a recuperar la posesión del departamento.

Además de los procedimientos judiciales sumarios y la autoayuda, el arrendador tiene otro posible recurso contra el inquilino remanente: imponer otro término de alquiler. Para extender el contrato de arrendamiento de esta manera, el arrendador simplemente necesita notificar al inquilino remanente que está retenida a otro término, generalmente medido por la naturaleza periódica del pago de la renta. Por ejemplo, si la renta se pagaba cada mes, entonces la imposición de un nuevo plazo da como resultado un arrendamiento mes a mes. Un año es el arrendamiento máximo que el arrendador puede crear al elegir mantener al inquilino a otro término.

Llave para llevar

Tanto los propietarios como los inquilinos tienen derechos y deberes. El deber principal del arrendador es cumplir con la garantía implícita de habitabilidad: que los locales estén en condiciones seguras y habitables. El inquilino tiene varios recursos disponibles si el arrendador no cumple con ese deber, o si el arrendador no cumple con el pacto implícito de disfrute tranquilo. Estos incluyen rescisión, daños y retención de renta. El inquilino también tiene deberes: pagar la renta, abstenerse de cometer despilfarro, y no utilizar la propiedad con fines ilícitos.

Ejercicios\(\PageIndex{1}\)

1. Consistente con la garantía implícita de habitabilidad del propietario, ¿pueden acordar el arrendador y el inquilino en un contrato de arrendamiento que el inquilino asuma todos y cada uno de los gastos para reparar el refrigerador, la estufa y el microondas?
2. ¿En qué condiciones es apropiado que un inquilino retenga la renta del arrendador?