36.4: Accesorios

Objetivos de aprendizaje

1. Conocer las tres pruebas para cuando los bienes personales se convierten en un accesorio y así se convierten en bienes inmuebles.

Definición

Un accesorio es un objeto que alguna vez fue propiedad personal pero que se ha colocado tanto en terrenos o estructuras que se considera legalmente parte del inmueble. Por ejemplo, una estufa atornillada al piso de una cocina y conectada a las líneas de gas generalmente se considera un accesorio, ya sea en un contrato de venta, o para transferencia testamentaria (por testamento). A efectos fiscales, los accesorios son tratados como bienes inmuebles.

Pruebas

Figura 36.2 Pruebas de Fixture

Obviamente, no se puede trazar una línea clara entre lo que es y lo que no es un accesorio. En general, los tribunales buscan tres pruebas para determinar si un objeto en particular se ha convertido en accesorio: anexión, adaptación e intención (ver Figura 36.2 “Pruebas de Fixture”).

Anexión

El objeto deberá ser anexado o pegado al inmueble. Se fija una puerta en una casa. Supongamos que la puerta está rota y el dueño ha comprado una nueva puerta hecha para encajar, pero la casa se vende antes de que se instale la nueva puerta. La mayoría de los tribunales considerarían que la nueva puerta es un accesorio fijo bajo una regla de anexión constructiva. En ocasiones los tribunales han dicho que un artículo es un accesorio si su remoción dañaría el inmueble, pero esta prueba no siempre se sigue. ¿Se debe fijar el objeto con clavos, tornillos, pegamento, pernos o algún otro dispositivo físico? En un caso, el tribunal sostuvo que una estatua de cuatro toneladas estaba suficientemente colocada simplemente por su peso. Snedeker v. Combatiente, 12 N.Y. 170 (1854).

Adaptación

Otra prueba es si el objeto está adaptado al uso o disfrute del inmueble. Ejemplos son hornos domésticos, equipos de energía en un molino y sistemas informáticos en edificios bancarios.

Intención

Decisiones recientes sugieren que la prueba controladora es si la persona que realmente anexa el objeto pretende hacerlo una parte permanente del inmueble. La intención suele deducirse de las circunstancias, no de lo que una persona podría decir más tarde que era su intención. Si un propietario instala un sistema de calefacción en su casa, la ley presumirá que lo pretendía como un accesorio porque la instalación estaba destinada a beneficiar a la casa; no se le permitiría retirar el sistema de calefacción cuando vendió la casa alegando que no había tenido la intención de convertirla en un accesorio.

Disputas de accesorios

Debido a que los accesorios tienen una naturaleza híbrida (una vez propiedad personal, posteriormente bienes inmuebles), generan una gran cantidad de disputas. Ya hemos examinado las controversias entre los hipotecarios y las partes garantizadas (Capítulo 33 “Operaciones garantizadas y caución”). Aquí se discuten otros dos tipos de disputas.

Traspaso de Bienes Raíces

Cuando un propietario vende su casa, el problema suele surgir en cuanto a si ciertos artículos de la casa han sido vendidos o pueden ser retirados por el vendedor. ¿Es un refrigerador, que simplemente se enchufa en la pared, un accesorio o un artículo de propiedad personal? Si surge una controversia, los tribunales aplicarán las tres pruebas: anexión, adaptación e intención. Por supuesto, la forma más sencilla de evitar la disputa es incorporar referencia específica a artículos cuestionables en el contrato de venta, indicando si el comprador o el vendedor es para conservarlos.

Accesorios del Inquilino

Los inquilinos suelen instalar accesorios en los edificios que rentan o en la propiedad que ocupan. Una compañía puede instalar equipos por valor de decenas de miles de dólares; un inquilino en un departamento puede atornillar una estantería a la pared o instalar cortinas sobre una ventana. ¿Quién es el dueño de los accesorios cuando vence el arrendamiento del inquilino? La regla más antigua era que cualquier accesorio, determinado por las pruebas habituales, debía permanecer con el propietario. Hoy en día, sin embargo, ciertos tipos de accesorios, conocidos como accesorios del inquilino, permanecen con el inquilino. Estos se agrupan en tres categorías: 1) accesorios de comercio —artículos colocados en el local para permitir al arrendatario llevar a cabo su oficio o negocio en los locales rentados; (2) accesorios agrícolas—dispositivos instalados para llevar a cabo actividades agrícolas (por ejemplo, plantas de molienda y silos); (3) accesorios domésticos —artículos que hacer más cómoda la vida personal de un inquilino (alfombras, mamparas, puertas, lavadoras, estanterías y similares).

Los tres tipos de accesorios del inquilino siguen siendo propiedad personal y pueden ser retirados por el inquilino si se cumplen las tres condiciones siguientes: (1) Deben instalarse para los fines necesarios para llevar a cabo el comercio o negocio o las actividades agrícolas o agrícolas o para hacer más cómoda la vivienda, (2) deben ser removibles sin causar daños sustanciales a los bienes del arrendador, y (3) deben ser removidos antes de que el inquilino entregue la posesión del local al arrendador. Nuevamente, cualquier punto discutible puede resolverse de antemano especificándolos en el contrato de arrendamiento escrito.

Llave para llevar

Los bienes personales a menudo se convierten en bienes inmuebles cuando se fijan a bienes inmuebles. Hay tres pruebas que utilizan los tribunales para determinar si un objeto en particular se ha convertido en un accesorio y, por lo tanto, se ha convertido en bienes raíces: anexión, adaptación e intención. Las disputas sobre los accesorios a menudo surgen en la transferencia de bienes inmuebles y en las relaciones entre el propietario y el inquilino.

Ejercicios

1. Jim y Donna Stoner contratan para vender su casa en Rochester, Michigan, a Clem y Clara Hovenkamp. Clara piensa que el candelabro decorativo en la entrada es encantador y le da a la casa un atractivo inmediato. El candelabro era un regalo de la madre de Donna, “para realzar la entrada” y proporcionar “un toque de belleza” a la casa de Jim y Donna. Clem y Clara asumen que la araña se quedará, y no se menciona nada específico sobre la araña en el contrato de venta. Clem y Clara se sorprenden cuando se mudan y descubren que el candelabro se ha ido. ¿Jim y Donna han incumplido su contrato de compraventa?
2. Blaine Goodfellow alquila una casa de Associated Properties en Abilene, Texas. Él está ahí por dos años, y durante ese tiempo instala un ventilador de techo, construye a medida una estantería para una alcoba en el piso principal, y reemplaza la pantalla en las puertas delantera y trasera, salvando la vieja criba en la sala del horno. Cuando vence su contrato de arrendamiento, se va, y la estantería queda atrás. Blaine sí, sin embargo, toma la nueva proyección después de reemplazarla por la vieja pantalla, y quita el ventilador de techo y vuelve a poner la luz. No causa ningún daño a la casa de Propiedades Asociadas al hacer nada de esto. Discutir quién es el propietario legítimo de la proyección, la estantería y el ventilador de techo después de que expire el contrato de arrendamiento