2.3: Ejemplo de Sistema de Gestión de Activos- Gestión de Cubiertas Comerciales

Los techos comerciales representan un activo sustancial que a menudo está sujeto a un proceso de gestión de activos. Por supuesto, las cubiertas solo serían un componente de un proceso de gestión de activos de construcción, pero como las cubiertas tienen características especiales de diseño, construcción y mantenimiento, a menudo reciben una atención especial. La Figura 2.4 ilustra los diversos componentes de una cubierta comercial típica de baja pendiente. Una tapa reflectante para la conservación de energía es la capa superior, con una membrana impermeable, aislamiento (que varía en grosor con decisiones de diseño relativas al clima local) y una cubierta de techo debajo.

Figura 2.4 - Sección transversal típica del techo de baja pendiente. Fuente: Coffelt y Hendrickson, 2010

 

El objetivo de administrar techos comerciales suele ser la minimización de costos a largo plazo (o ciclo de vida). Además de los costos de mantenimiento y reemplazo del techo, esta minimización de costos debe considerar los costos del usuario ya sea directamente o como una restricción (como realizar mantenimiento o reemplazar si comienzan a ocurrir fugas). Una previsión directa de los costos de los usuarios requeriría la evaluación de los costos asociados a fallas de techo (notablemente fugas) multiplicados por la probabilidad de tales fallas (Coffelt y Hendrickson 2010 y 2011). Introducir otros objetivos para el uso del espacio del techo o la retención de agua podría motivar la adopción de diferentes tipos de techos, como techos verdes con una capa de suelo y planta (Blackhurst 2010).

El inventario de techos se basa en planos de construcción, mapas e inspección. En la Figura 2.5 se ilustra un registro de base de datos de las características y registros del techo de un edificio. Se registra el área de la cubierta así como las características del techo. La ubicación del techo se puede encontrar a partir del nombre del edificio (único).

En este caso, el techo tiene un registro de inspecciones manuales aproximadamente cada seis meses de 1997 a 2005. La inspección calificó el estado del techo general, la membrana, el soporte del techo y el tapajuntas utilizando una escala de clasificación de cinco puntos de 1 (nuevo) a 5 (fallido). El tapajuntas es una tira metálica para evitar la intrusión de agua entre un techo y otro componente, como una ventilación. Además de la inspección y clasificación del techo, la inspección semestral se puede utilizar para realizar un mantenimiento menor, como limpiar escombros en el techo. Obsérvese que el techo generalmente se deterioraba en los años 1997 a 2001, y luego se encontraba en estado estable tras la sustitución del viejo techo.

 

Fecha de Inspección	En general	Soporte	Membrana	Intermitente	Misceláneo	Activos	Mantenimiento	Renovación de Activos
Noviembre 1997 marzo 1998 Noviembre 1998 Marzo 1999 Noviembre 1999 marzo 2000 Noviembre 2000 marzo 2001 Marzo 2002 marzo 2003 Noviembre 2003 Marzo 2004 Noviembre 2004 marzo 2005 Noviembre 2005	5.50 4.00 4.50 4.00 3.50 2.00 2.50 2.50 6.00 4.50 5.50 5.50 3.50 4.50 4.00	6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6	5 4 4 3 3 2 2 1 6 6 6 6 4 5 6	6 4 5 5 4 2 3 4 6 3 5 5 3 4 2	6 6 6 6 4 5 5 5 6 6 6 5 6 5 5	$   $   $ $ $   $   $   $	2,778   836   852 196 194   852   242   1,200	95988

Figura 2.5 - Base de Datos Ilustrativa de un Sistema de Gestión de Cubiertas Comerciales. Fuente: Don Coffelt — Sistema de Gestión de Activos de la Universidad Carnegie Mellon

En cualquier año en particular, el administrador de activos del techo revisaría el estado del techo, pronosticaría las condiciones y costos del techo para el próximo año más o menos, formularía alternativas (como reemplazar el techo o realizar el mantenimiento según lo registrado en el registro de datos) y tomar decisiones sobre los tratamientos al techo.

El monitoreo del desempeño también podría realizarse anualmente a medida que el administrador de activos de techo evalúa las decisiones del año pasado.

La administración de activos de techo tiene la ventaja de reducir el riesgo de pérdidas catastróficas que podrían ocurrir con fallas repentinas en el techo. Al calificar sistemáticamente las condiciones y considerar alternativas de gestión, el administrador de activos de techo evita tales fallas. Por supuesto, los peligros naturales como tornados o huracanes aún podrían resultar en fallas en los techos, pero incluso allí las decisiones de diseño como atar los techos pueden reducir el riesgo de fallas.