28.3: Servidumbres- Derechos en las Tierras de Otros
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Objetivos de aprendizaje
Al final de esta sección, podrás:
- Explicar la diferencia entre una servidumbre y una licencia.
- Describir las formas en que se pueden crear servidumbres.
Definición
Una servidumbre es un interés en terrenos creados por convenio que permite a una persona hacer uso de la herencia de otra. Este interés puede extenderse a una ganancia, la toma de algo de la tierra del otro. Aunque el common law alguna vez distinguió entre servidumbre y ganancia, hoy la distinción se ha desvanecido, y las ganancias son tratadas como un tipo de servidumbre. Una servidumbre debe distinguirse de una mera licencia, que es permiso, revocable a voluntad del propietario, para hacer uso de la tierra del propietario. Una servidumbre es un patrimonio; una licencia es personal para el beneficiario y no es asignable.
Los dos tipos principales de servidumbres son afirmativas y negativas. Una servidumbre afirmativa otorga a un terrateniente el derecho a usar la tierra de otro (por ejemplo, cruzarlo o usar agua de ella), mientras que una servidumbre negativa, por el contrario, prohíbe al terrateniente usar su tierra de formas que afectarían al titular de la servidumbre. Por ejemplo, el constructor de una casa solar querría obtener servidumbres negativas de los vecinos que les impidan construir estructuras en sus terrenos que impidan que la luz solar caiga sobre la casa solar. Con el crecimiento de la energía solar, algunos estados han comenzado a brindar una protección más fuerte al promulgar leyes que regulan la capacidad de uno para interferir con el disfrute de la luz solar. Estas leyes van desde un estatuto relativamente débil en Colorado, que establece reglas para la obtención de servidumbres, hasta el estatuto mucho más fuerte en California, que dice en efecto que el propietario de un dispositivo solar tiene un derecho conferido a seguir recibiendo la luz solar.
Otra distinción importante se hace entre servidumbres appurtenant y servidumbres en bruto. Un appurtenant servidumbre beneficia al dueño de terrenos adyacentes. La servidumbre es así apropiadora de la tierra del titular. A la tierra beneficiada se le llama la vivienda dominante, y a la tierra agobiada —es decir, la tierra sujeta a la servidumbre— se le llama la vivienda serviente (ver Figura 28.3). Una servidumbre en bruto se otorga independientemente de la propiedad o posesión de tierras del titular de la servidumbre. Es simplemente un derecho independiente, por ejemplo, el derecho otorgado a un servicio de reparto local para conducir sus camiones a través de una calzada privada para acceder a viviendas en el otro extremo.
A menos que se limite explícitamente al beneficiario, un apurtenant de servidumbre “corre con la tierra”. Es decir, cuando la vivienda dominante es vendida o transportada de otra manera, el nuevo propietario automáticamente es el propietario de la servidumbre. Una servidumbre comercial en bruto puede ser transferida, por ejemplo, servidumbres para construir tuberías, líneas telegráficas y telefónicas, y derechos de paso ferroviarios. Sin embargo, la mayoría de las servidumbres no comerciales en bruto no son transferibles, considerándose personales para el propietario original de la servidumbre. Rochelle vende a su amiga la Sra. Nanette —que no posee tierras adyacentes a Rochelle— una servidumbre en toda su granja rural para operar skimobiles durante el invierno. La servidumbre es personal para la señora Nanette; no pudo vender la servidumbre a nadie más.
Creación
Las servidumbres podrán crearse por acuerdo expreso, ya sea en escrituras o en testamentos. El propietario de la vivienda dominante podrá comprar la servidumbre al dueño del establecimiento servicial o podrá reservarse la servidumbre para sí mismo al vender parte de sus tierras. Pero los tribunales a veces permitirán servidumbres implícitas bajo ciertas circunstancias. Por ejemplo, si la escritura se refiere a una servidumbre que delimita los locales —sin describirla en ningún detalle—, el tribunal podría concluir que se pretendía que una servidumbre pasara con la venta del inmueble.
Una servidumbre también puede ser implícita del uso previo. Supongamos que un vendedor de terrenos tiene dos lotes, con un camino de entrada que conecta ambos lotes con la calle. La única forma de acceder a la calle desde el lote trasero es usar el camino de entrada, y el vendedor siempre lo ha hecho. Si el vendedor ahora vende el lote trasero, el comprador puede establecer una servidumbre en el camino de entrada a través del lote frontal si el uso previo era (1) aparente en el momento de la venta, (2) continuo y (3) razonablemente necesario para el disfrute del lote trasero. La regla de servidumbres implícitas mediante uso previo opera únicamente cuando la propiedad de las viviendas dominantes y serviciales estaba originalmente en la misma persona.
Uso de la Servidumbre
El dueño serviente podrá utilizar la servidumbre —recuerde, está sobre o debajo o sobre su tierra— siempre y cuando su uso no interfiera con los derechos del propietario de la servidumbre. Supongamos que tienes una servidumbre para caminar por un sendero en el bosque propiedad de tu vecino y nadar en un lago privado que colinda con el bosque. En el momento en que compraste la servidumbre, tu vecino no usaba el lago. Ahora propone nadar en ella él mismo, y tú protestas. No tendrías un caso sonoro, porque su nado en el lago no interferiría con tu derecho a hacerlo. Pero si proponía limpiar el bosque y construir sobre él un molino, borrando el camino que tomaste al lago y contaminando el lago con descargas químicas, entonces podrías obtener una orden judicial para impedirle interferir con tu servidumbre.
El dueño de la vivienda dominante no se limita a usar su tierra como lo era en el momento en que se convirtió en dueño de la servidumbre. Los tribunales le permitirán desarrollar las tierras de alguna manera “normal”. Por ejemplo, una servidumbre en una calzada privada en beneficio de una gran finca arriba en los cerros no se perdería si la gran finca se subdividiera finalmente y muchos nuevos propietarios quisieran utilizar la calzada; la servidumbre se aplica a toda la porción de la vivienda dominante original, no solo a la parte que colinda con la servidumbre misma. No obstante, el propietario de una servidumbre dependiente de un tramo de tierra no puede utilizar la servidumbre en otro tramo de terreno, aunque los dos tramos sean adyacentes.
Llave para llevar
Un appurtenant de servidumbre corre con la tierra y beneficia a la vivienda dominante, cargando a la vivienda serviente. Una servidumbre, generalmente, tiene una ubicación o descripción específica dentro o sobre la vivienda serviente. Las servidumbres pueden ser creadas por escritura, por testamento o por implicación.
Ejercicios
- Beth Delaney es propietaria de una propiedad junto a Kerry Plemmons. La escritura de la propiedad de Delaney señala que tiene acceso a un pozo en la propiedad de Plemmons “para obtener agua para uso doméstico”. El pozo ha estado seco por muchas generaciones y no ha sido utilizado por nadie en la propiedad Plemmons o la propiedad Delaney por tantas generaciones. El pozo anterior a la propiedad de Plemmons; como vivienda servil, la propiedad Plemmons estaba cargada por esta servidumbre que data de 1898. Plemmons contrata a una compañía para cavar un pozo muy profundo cerca de una de sus dependencias para proporcionar agua a sus caballos. La ubicación está a cien metros del antiguo pozo. ¿La propiedad Delaney tiene alguna servidumbre para usar el agua del nuevo pozo?