31.2: Formas de propiedad

Objetivos de aprendizaje

Al final de esta sección, podrás:

• Estar familiarizado con los diversos tipos de interés en bienes inmuebles.
• Conoce las formas en que dos o más personas pueden poseer propiedades juntas.
• Comprender el efecto del matrimonio, divorcio y muerte en diversas formas de propiedad.

Una forma de propiedad de bienes inmuebles es jurídicamente bastante sencilla, aunque los abogados se refieren a ella con un nombre que suene complicado. Esta es la propiedad de un individuo, conocida como propiedad en indemnización. Sin embargo, en la compra de bienes raíces, los compradores suelen complicar las cosas al agruparse, por matrimonio, amistad cercana o simplemente para financiar la compra más fácilmente

Cuando los compradores se agrupan para fines de inversión, a menudo utilizan las diversas formas de organización: corporaciones, sociedades anónimas, empresas conjuntas y fideicomisos comerciales. La más popular de estas formas de organización para poseer bienes raíces es la sociedad limitada. Una sociedad anónima de bienes raíces está diseñada para permitir a los inversionistas tomar deducciones sustanciales que compensen los ingresos corrientes de la sociedad y otras inversiones similares, mientras que al mismo tiempo protegen al inversionista de la responsabilidad personal si la empresa falla.

Pero no es necesario formar una sociedad limitada u otro tipo de negocio para adquirir bienes con otros; muchas otras formas están disponibles para fines personales o de inversión. A estos ahora nos volvemos.

Arrendamiento conjunto

La tenencia conjunta es una herencia en terrenos propiedad de dos o más personas. Se distingue principalmente por el derecho de supervivencia. Si dos personas poseen tierras como arrendatarios conjuntos, entonces o bien se convierte en el único propietario cuando muere la otra. Para que los terrenos sean propiedad conjunta, deben coexistir cuatro unidades:

1. Unidad de tiempo. Los intereses de los copropietarios deben comenzar al mismo tiempo.
2. Unidad de título. Los arrendatarios conjuntos deben adquirir su título en el mismo medio de transporte, es decir, el mismo testamento o escritura.
3. Unidad de interés. Cada propietario debe tener el mismo interés en la propiedad; por ejemplo, uno no puede tener un patrimonio vitalicio y el otro el interés restante.
4. Unidad de posesión. Todas las partes deben tener igual derecho a la posesión de los bienes (ver Figura 31.1).

Figura 31.1 Formas de propiedad y unidades

Supongamos que una mujer posee algunos bienes y al contraer matrimonio desea poseerlos conjuntamente con su marido. Ella se lo hace a ella y a su esposo “como inquilinos conjuntos y no como inquilinos en común”. En sentido estricto, el common law negaría que la forma de propiedad resultante fuera conjunta porque faltaban las unidades de título y tiempo. La esposa era dueña de la propiedad primero y originalmente adquirió el título bajo un medio de transporte diferente. Pero la visión moderna en la mayoría de los estados es que un propietario puede transmitir directamente a sí misma y a otra con el fin de crear un patrimonio conjunto.

Sin embargo, cuando se destruye una o más de las unidades, la tenencia conjunta caduca. Fritz y Gary son dueños de una granja como inquilinos conjuntos. Fritz decide vender su interés a Jesse (o, debido a que Fritz ha quebrado, el sheriff subastó sus intereses en una venta de ejecución hipotecaria). Jesse y Gary se mantendrían como inquilinos en común y no como inquilinos conjuntos. Supongamos que Fritz hubiera hecho su testamento, dejando a Rubén su interés por la granja. A la muerte de Fritz, ¿las unidades serían destruidas, dejando a Gary y Rubén como inquilinos en común? No, porque Gary, como inquilino conjunto, sería el dueño de toda la finca a la muerte de Fritz, sin dejar nada atrás para que Rubén heredara.

Arrendamiento por la totalidad

Alrededor de la mitad de los estados permiten que esposos y esposas posean bienes como locatarios en su totalidad. Esta forma de propiedad es similar a la tenencia conjunta, salvo que está restringida a esposos y esposas. Esto a veces se describe como la unidad de la persona. En la mayoría de los estados que permiten el arrendamiento en su totalidad, la adquisición por parte del marido y la esposa de bienes como arrendatarios conjuntos se convierte automáticamente en un arrendamiento en su totalidad. La importancia fundamental del arrendamiento por la totalidad es que ninguno de los cónyuges puede rescindirlo individualmente; sólo será efectiva una decisión conjunta para hacerlo. Un cónyuge por sí solo no puede vender o arrendar un interés sobre dichos bienes sin el consentimiento del otro, y en muchos estados un acreedor de uno de los cónyuges no puede apoderarse del interés separado del individuo en los bienes, porque el interés es indivisible.

Arrendamiento en Común

Dos o más personas pueden tener bienes como locatarios en común cuando la unidad de posesión está presente, es decir, cuando cada uno tiene derecho a ocupar el inmueble. Ninguna de las otras unidades —de tiempo, título o interés— es necesaria, aunque su existencia no perjudique la propiedad común. Tenga en cuenta que los locatarios en común no poseen una porción específica de los bienes raíces; cada uno tiene una participación indiviso en el conjunto, y cada uno tiene derecho a ocupar la totalidad de la propiedad. Un inquilino en común puede vender, arrendar o hipotecar su interés indiviso. Cuando muere un inquilino en común, su interés en el inmueble pasa a sus herederos, no a los inquilinos sobrevivientes en común.

Debido a que el arrendamiento en común no requiere una unidad de interés, se ha convertido en una forma popular de “mezcla”, mediante la cual las personas no relacionadas juntan sus recursos para comprar una casa. Si fueran inquilinos conjuntos, cada uno tendría derecho a una participación igual en la vivienda, independientemente de cuánto contribuyera cada uno, y el sobreviviente se convertiría en dueño único cuando fallece el otro dueño. Pero con un arreglo de tenencia en común, cada uno puede poseer una acción en proporción a la cantidad invertida.

Propiedad Comunitaria

En diez estados —Alaska, Arizona, California, Idaho, Luisiana, Nevada, Nuevo México, Texas, Washington y Wisconsin— se dice que los bienes adquiridos durante un matrimonio son propiedad comunitaria. Existen diferencias entre estos estados, pero la teoría general es que con ciertas excepciones, cada cónyuge tiene un interés indiviso igual en los bienes adquiridos mientras que el esposo y la esposa están casados entre sí. La mayor excepción es para los bienes adquiridos por donación o herencia durante el matrimonio. (Por definición, los bienes propiedad de cualquiera de los cónyuges antes del matrimonio no son bienes de comunidad.) Los bienes adquiridos por donación de herencia o poseídos antes del matrimonio se conocen como bienes separados. Los estados de propiedad comunitaria reconocen otras formas de propiedad; específicamente, esposos y esposas pueden poseer bienes como arrendatarios conjuntos, permitiendo que el sobreviviente sea dueño del todo.

La consecuencia de las leyes de propiedad comunitaria es que el esposo o la esposa pueden administrar los bienes comunitarios, pedir prestado en su contra y enajenar los bienes personales de la comunidad. Los bienes inmuebles comunitarios sólo podrán ser vendidos o gravados por ambos conjuntamente. Cada cónyuge podrá legar sólo la mitad de los bienes comunitarios en su testamento. A falta de testamento, el medio interés patrimonial pasará conforme a las leyes de sucesión intestada. Si la pareja se divorcia, los estados generalmente prevén una división igual o casi igual de los bienes comunitarios, aunque unos pocos permiten que el tribunal a su discreción divida en una proporción diferente.

Condominios

En el jerga popular, un condominio es una especie de edificio de departamentos, pero ese no es su significado jurídico técnico. El condominio es una forma de propiedad, no una forma de estructura, e incluso puede aplicarse al espacio, por ejemplo, a los espacios de estacionamiento en una cochera. La palabra condominio significa propiedad conjunta o control, y se ha utilizado durante mucho tiempo siempre que la tierra ha sido particularmente escasa o costosa. Los condominios eran populares en la antigua Roma (especialmente cerca del Foro) y en las ciudades amuralladas de la Europa medieval.

En su uso moderno, condominio se refiere a una forma de vivienda que involucra dos elementos de propiedad. El primero es el propio espacio habitable, que puede ser mantenido en común, en arrendamiento conjunto, o en cualquier otra forma de propiedad. El segundo es el espacio común en el edificio, incluyendo el techo, el terreno debajo de la estructura, los pasillos, la piscina, y similares. El espacio común está en manos de todos los compradores como inquilinos en común. El espacio habitable no se puede vender aparte del interés en el espacio común.

Dos documentos son necesarios en una venta de condominio: la escritura maestra y los estatutos. La escritura maestra (1) describe las unidades condominios, las áreas comunes y cualquier restricción que les aplique; (2) establece el interés del propietario de la unidad en el área común, su número de votos en las reuniones de la asociación de propietarios y su parte de los gastos de mantenimiento y operación (a veces los propietarios de las unidades tienen igual acciones, y en ocasiones su participación se determina calculando la relación entre la superficie habitable o el precio de mercado o el precio original de una sola unidad con respecto al conjunto); y (3) crea una junta directiva para administrar los asuntos de todo el condominio. Los estatutos suelen establecer la asociación de propietarios, establecer procedimientos de votación, enumerar las atribuciones y deberes de los funcionarios, y señalar las obligaciones de los propietarios para el uso de las unidades y las áreas comunes.

Cooperativas

Otra forma popular de poseer viviendas con áreas comunes es la cooperativa. A diferencia de la persona que vive en un condominio, el inquilino de una cooperativa no es dueño de una unidad en particular. En cambio, es dueño de una parte de todo el edificio. Dado que el edificio suele ser propiedad de una corporación (una corporación cooperativa, de ahí el nombre), esto significa que el inquilino posee acciones en la corporación. Un inquilino ocupa una unidad bajo arrendamiento de la corporación. En conjunto, el arrendamiento y el stock en la corporación de construcción se consideran bienes personales, no reales.

En un condominio, un dueño de una unidad que incumpla en el pago de facturas hipotecarias mensuales puede enfrentar una ejecución hipotecaria en la unidad, pero los vecinos del edificio no sufren impacto financiero directo, salvo que el moroso probablemente tampoco haya pagado cargos mensuales de mantenimiento. En una cooperativa, sin embargo, un inquilino que no paga cargos mensuales puede poner en peligro todo el edificio, porque la hipoteca está en el edificio en su conjunto; en consecuencia, se requerirá que los demás hagan bien los pagos o se enfrenten a una ejecución hipotecaria.

Time-Shares

Un tiempo compartido es un arreglo mediante el cual varias personas pueden poseer la misma propiedad mientras tienen derecho a ocupar los locales exclusivamente en diferentes momentos de manera recurrente. En la propiedad vacacional típica, cada propietario tiene el derecho exclusivo de usar la unidad de departamento o cabaña por un período de tiempo determinado cada año, por ejemplo, el señor y la señora Smith pueden tener posesión del 15 de diciembre al 22 de diciembre, el señor y la señora Jones del 23 de diciembre al 30 de diciembre, y así sucesivamente. La propiedad suele ser propiedad como condominio pero no necesita serlo. Los partícipes pueden ser dueños de la propiedad en fee simple, tener un arrendamiento conjunto, o incluso pertenecer a un club vacacional que vende tiempo en la unidad.

Los resorts de tiempo compartido se han vuelto populares en los últimos años. Pero el atractivo del gran dinero ha traído al mercado contratistas y vendedores sin escrúpulos. Las prácticas de ventas pueden ser inusualmente coercitivas y, como resultado, la mayoría de los estados tienen conjuntos de leyes específicamente para regular las ventas de tiempo compartido. Casi todos los estados proporcionan un período de enfriamiento, o período de rescisión; estos períodos varían de un estado a otro y proporcionan una ventana donde los compradores pueden cambiar de opinión sin perder los pagos o depósitos ya realizados.

Llave para llevar

La propiedad a veces es propiedad de una persona o una entidad, pero más a menudo dos o más personas compartirán la propiedad. Son posibles diversas formas de propiedad conjunta, incluyendo los arrendamientos conjuntos, el arrendamiento en su totalidad y el arrendamiento en común. Las personas casadas deben tener conocimiento de si el estado en el que viven es un estado de propiedad comunitaria; si lo es, el cónyuge tomará algún interés en algún bien adquirido durante el matrimonio. Más allá de las propiedades tradicionales, la propiedad inmobiliaria moderna puede incluir intereses en condominios, cooperativas o tiempos compartidos.

Ejercicios

1. Miguel y María Ramírez poseen propiedades en Albuquerque, Nuevo México, como locatarios en su totalidad. Miguel es un acusado de nombre en una demanda que alega difamación, y se otorga un laudo por $245,000 en contra de Miguel. El inmueble que posee con María vale $320,000 y es propiedad libre de cualquier interés hipotecario. ¿En qué medida puede el demandante exitoso recuperar daños forzando una venta del inmueble?
2. Miguel y María Ramírez poseen propiedades en Albuquerque, Nuevo México, como locatarios en su totalidad. Se divorcian. Al momento del divorcio, no hay nuevas escrituras firmadas o registradas. ¿Ahora son locatarios en locatarios comunes o conjuntos?