31.4: Posesión adversa

Objetivos de aprendizaje

Al final de esta sección, podrás:

• Explique cómo es posible poseer tierras sin pagarlas.

En algunos casos, los bienes inmuebles se pueden adquirir de forma gratuita, o al menos sin pagar nada al dueño original. (Se puede implicar un costo considerable en el cumplimiento de las condiciones requeridas). Este método de adquisición, conocido como posesión adversa, es efectivo cuando se cumplen cinco condiciones: 1) la persona que reclama el título por posesión adversa debe afirmar que tiene un derecho de posesión hostil a los intereses del propietario original, 2) debe poseer efectivamente los bienes, 3) su posesión debe ser” abierta y notoria” (4) la posesión debe ser continua, y (5) la posesión debe ser exclusiva.

Posesión hostil

Supongamos que Jean y Jacques son locatarios en común de una granja. Jean anuncia que ya no pretende perseguir hábitos agrícolas y se va a la ciudad. Jacques sigue trabajando en el terreno, haciendo mejoras y pagando impuestos y la hipoteca. Años más tarde, Jacques presenta demanda por título, alegando que ahora es dueño de la tierra directamente por posesión adversa. Perdería, ya que su posesión no era hostil a Jacques. Para ser hostil, la posesión de la tierra debe ser sin permiso y con la intención de reclamar la propiedad. La posesión por parte de un coinquilino se considera permisiva, ya que uno o ambos tienen derecho legal a la posesión. Supongamos, en cambio, que Jean y Jacques son agricultores vecinos, cada uno con título sobre su propia superficie, y que Jean decide cercar en su propiedad. Solo para estar en el lado seguro, a sabiendas construye la cerca a veinte pies del lado de Jacques. Se trata de posesión adversa, ya que es claramente hostil a la posesión de la tierra por Jacques.

Posesión real

No sólo la posesión debe ser hostil sino que también debe ser real. El poseedor deberá entrar a la tierra y hacer algún uso de ella. Muchos estatutos estatales definen el tipo permisible de posesión, por ejemplo, cerramiento sustancial o cultivo y mejoramiento. En otros estados, los tribunales examinarán las circunstancias de cada caso para determinar si el reclamante efectivamente había poseído la tierra (por ejemplo, pastando ganado en la tierra cada verano).

Posesión abierta y notoria

El poseedor deberá utilizar el terreno de manera abierta, para que el propietario original pueda determinar mirando que su tierra estaba siendo reclamada y para que la gente de la zona supiera que está siendo utilizada por el poseedor adverso. En las palabras melodramáticas de una corte, el poseedor adverso “debe desenrollar su bandera en la tierra, y mantenerla ondeando para que el dueño vea, si quiere, que un enemigo ha invadido sus dominios, y plantado el estandarte de conquista”. Robin v. Brown, 162 A. 161 (Pa. 1932). La construcción de un edificio en la propiedad del dueño sería abierta y notoria; el desarrollo de una cueva o túnel debajo de la propiedad del dueño no lo sería.

Posesión Continua

El poseedor adverso deberá utilizar la tierra de manera continua, no intermitente. En la mayoría de los estados, este periodo continuo debe durar al menos veinte años. Si la posesión adversa se transmite a los herederos o se vende el interés, los sucesores adversarios podrán marcar en el momento en que reclamen posesión para llegar a los veinte años. En caso de que el propietario original venda su tierra, el tiempo necesario para probar la posesión continua no caducará. Por supuesto, el propietario original podrá interrumpir el periodo —de hecho, puede terminarlo— moviéndose para expulsar al poseedor adverso en cualquier momento antes de transcurridos los veinte años.

Posesión Exclusiva

El poseedor adverso deberá reclamar la posesión exclusiva de la tierra. Compartir la tierra con el propietario es insuficiente para fundamentar un reclamo de derecho legal basado en la posesión adversa, ya que el reparto no es totalmente adverso u hostil. Jean encuentra un bonito lote arbolado para disfrutar de picnics semanales. El lote pertenece a Jacques, quien también lo usa para picnics. Este uso sería insuficiente para reclamar posesión adversa porque no es continua ni exclusiva.

Si se cumplen las cinco pruebas, entonces el poseedor adverso tiene derecho a título legal. Si falta alguna de las pruebas, fallará la reclamación de posesión adversa.

Llave para llevar

Los bienes inmuebles pueden adquirirse sin pagar al propietario legal si se cumplen cinco condiciones de posesión adversa: 1) la persona que reclama el título por posesión adversa debe afirmar que tiene un derecho a la posesión hostil a los intereses del propietario original, (2) debe poseer efectivamente los bienes, (3) su la posesión debe ser “abierta y notoria”, (4) la posesión debe ser continua, y (5) la posesión debe ser exclusiva.

Ejercicios

1. Tyler decide acampar en un lote de playa de arena cerca de Isle of Palms, Carolina del Sur. El dueño, que había esperado construir allí una casa grande, vivía fuera del estado. Tyler no ocultó sus idas y venidas, y después de varias semanas, cuando nadie desafió su derecho a estar ahí, construyó un robusto cobertor. Después de un tiempo, construyó una “micro casa” y puso un tanque de propano junto a ella. A pesar de que no había agua corriente, Tyler estaba muy cómodo. Sus amigos venían a menudo, festejaban en la playa, y la vida era buena. Cinco años después de que empezara a acampar por ahí, vino un agente del dueño y le dijo que deconstruyera su refugio y “siguiera adelante”. ¿Tyler tiene algún derecho sobre la propiedad? ¿Por qué o por qué no?