13.3: Transferencia de Interés del Arrendador o Inquilino

Objetivos de aprendizaje

1. Explique cómo funciona el interés reversible del arrendador y cómo se le puede asignar.
2. Describir las dos formas en que los intereses de arrendamiento de un inquilino pueden transferirse a otra parte.

Regla General

En el common law, los intereses del arrendador e inquilino pueden transferirse libremente a menos que (1) el arrendamiento sea a voluntad; (2) el arrendamiento requiera que cualquiera de las partes realice servicios personales significativos, lo que sería sustancialmente menos probable que se realizara si se transfiriera el interés; o (3) las partes acuerdan que los intereses no podrán ser transferidos.

Interés del propietario

Cuando el arrendador vende sus intereses, el comprador toma sujeto al arrendamiento. Si hay locatarios con arrendamientos en un edificio de departamentos, el nuevo propietario no podrá desalojarlos simplemente porque ha tomado el título de propiedad. El arrendador podrá dividir sus intereses según lo considere conveniente, transfiriendo la totalidad o sólo una parte de su interés total en la propiedad. Podrá ceder su derecho a la renta o vender su interés reversible en el local. Por ejemplo, Simone toma un contrato de arrendamiento de tres años en un departamento cerca de la universidad. El propietario de Simone le da a su tío anciano su interés reversible de por vida. Esto significa que el propietario de Simone es ahora el tío, y ella debe pagarle la renta y buscarle reparaciones y otras actuaciones adeudadas bajo el contrato de arrendamiento. Cuando termine el arrendamiento de Simone, el tío tendrá derecho a rentar el local. Lo hace, arrendando a otro estudiante por tres años. Un año después, muere el tío. Su sobrino (el propietario original de Simone) tiene el interés reversible y así, una vez más, se convierte en el propietario. Debe realizar el contrato de arrendamiento que el tío acordó con el nuevo alumno, pero cuando ese contrato venza, será libre de rentar los locales como le parezca conveniente.

Interés del Inquilino

¿Por qué un inquilino estaría interesado en transferir su interés de arrendamiento? Por al menos dos razones: podría necesitar mudarse antes de que expire su contrato de arrendamiento, o podría ganar dinero con el propio arrendamiento. En los últimos años, muchas empresas en Nueva York han descubierto que sus arrendamientos actuales valían mucho más para ellos al mudarse que quedarse en ellos. Habían firmado arrendamientos a largo plazo años atrás cuando el mercado inmobiliario estaba gloteado y estaban pagando mucho menos que los precios actuales del mercado. Al subarrendar las instalaciones y mudarse a cuartos más baratos, podrían embolsarse la diferencia entre su tasa de arrendamiento y la tasa de mercado que cobraron a sus subinquilinos.

El inquilino puede transferir su interés en el arrendamiento asignando o subarrendando. En una cesión, el inquilino transfiere todos los intereses en el local y todas las obligaciones. Por lo tanto, el cesionario-arrendatario tiene el deber de pagar al arrendador el alquiler periódico y a realizar todas las demás provisiones del contrato de arrendamiento. Sin embargo, si el cesionario incumpliera, el inquilino original seguiría siendo responsable ante el arrendador. En definitiva, con una cesión, tanto el cedente como el cesionario son responsables en virtud del contrato de arrendamiento a menos que el arrendador libere al cedente. Por el contrario, un subarrendamiento es una transferencia de algo menor que la totalidad del interés de arrendamiento (ver Figura 13.1 “Asignación vs. subarrendamiento”). Por ejemplo, el inquilino podría tener cinco años restantes en su contrato de arrendamiento y subarrendar el local por dos años, o podría subarrendar la planta baja de un edificio de cuatro pisos. A diferencia de un cesionario, el subinquilino no se pone en los zapatos del inquilino y no es responsable ante el arrendador por el cumplimiento de las obligaciones del inquilino. Las únicas obligaciones del subinquilino son con el inquilino. Lo que distingue a la cesión del subarrendamiento no es el nombre sino si se ha transferido o no la totalidad de los intereses de arrendamiento. De no ser así, la transferencia es un subarrendamiento.

Figura\(\PageIndex{1}\): Asignación vs subarrendamiento

Muchos propietarios incluyen cláusulas en sus arrendamientos que prohíben asignaciones o subarrendamientos, y estas cláusulas generalmente se mantienen. Pero los tribunales los interpretan estrictamente, de manera que una disposición que prohíba los subarrendamientos no se interpretará en el sentido de prohibir las cesiones.

Llave para llevar

Los intereses de los propietarios e inquilinos pueden transferirse libremente a menos que las partes acuerden otra cosa o a menos que haya un arrendamiento a voluntad. Si el inquilino asigna sus intereses de arrendamiento, ella sigue siendo responsable bajo el contrato de arrendamiento a menos que el arrendador la libere. Si se transfiere menos de la totalidad de los intereses de arrendamiento, se trata de un subarrendamiento en lugar de una cesión. Pero el arrendamiento original puede prohibir uno o ambos.

Ejercicios\(\PageIndex{1}\)

1. ¿Cuál es la diferencia entre una asignación y un subarrendamiento?
2. ¿Los deberes del inquilino son diferentes si se asigna el interés reversible? Supongamos que Simone está en el año uno de un contrato de arrendamiento de tres años y que Harry es el propietario. Si Harry asigna su interés reversible a Louise, ¿puede Louise aumentar la renta para los próximos dos años más allá de lo que se indica en el contrato de arrendamiento original?