13.4: Responsabilidad civil civil del propietario

Objetivos de aprendizaje

1. Declarar la norma general de derecho consuetudinario en cuanto a la responsabilidad del arrendador por las lesiones ocurridas en los locales arrendados.
2. Declarar las excepciones a la regla general, y explicar la tendencia moderna hacia una mayor responsabilidad del arrendador.

En el Capítulo 11 “La Naturaleza y Regulación de los Bienes Raíces y el Medio Ambiente”, discutimos la responsabilidad extracontractual del propietario u ocupante de bienes inmuebles frente a personas lesionadas en el inmueble. Por regla general, cuando se produce una lesión en locales alquilados a un inquilino, es el inquilino —un ocupante— quien es responsable. El motivo de esta regla parece claro: El arrendador ha renunciado a todos menos a un interés reversible en el inmueble; no tiene más control sobre los locales. En efecto, ni siquiera está permitido en la propiedad sin el permiso del inquilino. Pero a lo largo de los años, se han desarrollado ciertas excepciones a la regla de que el arrendador no es responsable. La razón principal de este cambio es el reconocimiento de que el arrendador está en mejores condiciones de pagar las reparaciones de su propiedad que sus inquilinos relativamente más pobres y que tiene el máximo control sobre las condiciones generales que rodean el apartamento o complejo de apartamentos.

Excepciones a la Regla General

Peligros ocultos conocidos por el propietario

El arrendador es responsable ante el inquilino, su familia o invitados que resulten lesionados por condiciones ocultas y peligrosas que el arrendador conocía o debería haber conocido pero que no reveló al inquilino.

Peligros para las personas fuera de las instalaciones

El arrendador es responsable ante las personas lesionadas fuera del inmueble por defectos que existían cuando se firmó el contrato de arrendamiento. Simone alquila una casa en ruinas y acuerda con el propietario mantener el edificio reparado. Ella descuida contratar contratistas para reparar la pared agrietada y flácida en la calle. El edificio pronto se derrumba, aplastando varios automóviles estacionados a su lado. Simone puede ser considerado responsable y también el propietario; el acuerdo contractual del inquilino para mantener la propiedad no es suficiente para alejar la responsabilidad del propietario. En algunos casos, el arrendador incluso ha sido considerado responsable de las actividades realizadas por el inquilino, pero sólo porque sabía de ellas cuando se firmó el contrato de arrendamiento y debió haber sabido que las lesiones fueron resultados probables.

Locales Arrendados para Admitir Público

Un arrendador es responsable de las lesiones causadas por condiciones peligrosas en la propiedad para ser utilizadas por el público si el peligro existió cuando se realizó el arrendamiento. Por lo tanto, un piso irregular que podría provocar que las personas se tropezaran o un elevador defectuoso que se detenga unos centímetros por debajo del nivel de cada piso sería lo suficientemente peligroso como para fijar responsabilidad al propietario.

Arrendador Retención de Control de Locales

Con frecuencia, un propietario mantendrá el control sobre ciertas áreas de la propiedad, por ejemplo, los pasillos y escaleras comunes en un edificio de departamentos. Cuando se produzcan lesiones como consecuencia de un mantenimiento defectuoso y descuidado de estas áreas, el arrendador será el responsable. En más de la mitad de los estados, el arrendador es responsable de no retirar hielo y nieve de una pasarela común y escaleras en la entrada. En un caso, el inquilino incluso recuperó daños por una fractura de cadera ocasionada al caer asustada al ver a un ratón que saltaba de su estufa; acusó con éxito al arrendador de negligencia al no impedir que los ratones ingresaran a la vivienda en zonas bajo su control.

Reparación defectuosa de locales

Los propietarios suelen tener el deber de reparar los locales. El deber puede ser estatutario o puede descansar en un acuerdo en el arrendamiento. En cualquier caso, el arrendador será responsable ante un inquilino u otros por lesiones resultantes de defectos que deberían haber sido reparados. No menos importante, un arrendador será responsable aunque no tenga el deber de reparar pero de manera negligente haga reparaciones que a su vez resultan peligrosas.

llave para llevar

En el common law, las lesiones que se producen en locales arrendados eran responsabilidad del inquilino. Hubo notables excepciones, entre ellas situaciones en las que el propietario conocía peligros ocultos pero no el inquilino, donde el estado de los locales causó lesiones a personas fuera de las instalaciones, o donde reparaciones defectuosas causaron las lesiones. La tendencia moderna es adoptar principios de negligencia general para determinar la responsabilidad del propietario. Por lo tanto, cuando el arrendador no haga un cuidado razonable y someta a otros a un riesgo irrazonable de daño, puede haber responsabilidad para el arrendador. Esto varía de un estado a otro.

Ejercicios\(\PageIndex{1}\)

1. ¿Cuál era la lógica básica del common law para que los locatarios fueran responsables de todas las lesiones que tuvieron lugar en locales arrendados?
2. ¿Tiene más sentido la tendencia moderna de aplicar principios de negligencia general a los propietarios? Explica tu respuesta.