13.5: Estuches

Desalojo Constructivo

Fidelity Mutual Life Insurance Co. v. Kaminsky

768 S.w.2d 818 (Tx. Ct. App. 1989)

MURPHY, JUSTICIA

El tema en este caso de terrateniente e inquilino es si pruebas suficientes respaldan las conclusiones del jurado de que el arrendador y recurrente, Fidelity Mutual Life Insurance Company [“Fidelity”], desalojaron constructivamente al inquilino, Robert P. Kaminsky, M.D., P.A. [“Dr. Kaminsky”] al incumplir el pacto expreso de tranquilidad disfrute contenido en el arrendamiento de las partes. Afirmamos.

El Dr. Kaminsky es un ginecólogo cuya práctica incluye la realización de abortos electivos. En mayo de 1983, ejecutó un contrato de arrendamiento para el alquiler de aproximadamente 2,861 pies cuadrados en el Edificio Red Oak Atrium por un término de dos años que comenzó el 1 de junio de 1983. Los términos del contrato de arrendamiento requerían que el Dr. Kaminsky utilizara el espacio alquilado únicamente como “una oficina para la práctica de la medicina”. Fidelity es dueño del edificio y contrata empresas locales para administrarlo. En algún momento durante el plazo del arrendamiento, Shelter Commercial Properties [“Shelter”] reemplazó a la Compañía Horne como agentes gerentes. Fidelity no ha cuestionado la capacidad de ninguna de las sociedades de gestión para actuar como su agente.

Las partes coinciden en que: 1) ejecutaron un contrato de arrendamiento válido; 2) El párrafo 35 del contrato de arrendamiento contiene un pacto expreso de disfrute tranquilo condicionado a que el doctor Kaminsky pague la renta a su vencimiento, como lo hizo hasta noviembre de 1984; el doctor Kaminsky abandonó los locales arrendados el 3 de diciembre de 1984 o alrededor del 3 de diciembre de 1984 y se negó para pagar renta adicional; los manifestantes antiabortos comenzaron a hacer piquetes en el edificio en junio de 1984 y repitieron e incrementaron sus manifestaciones afuera y dentro del edificio hasta que el doctor Kaminsky abandonó el local.

Cuando Fidelity demandó por el saldo adeudado en virtud del contrato de arrendamiento tras el abandono del local por parte del doctor Kaminsky, afirmó que Fidelity lo desalojó constructivamente al incumplir el párrafo 35 del contrato de arrendamiento. Al parecer, Fidelity admitió durante el juicio que prueba suficiente del desalojo constructivo del doctor Kaminsky lo liberaría de su responsabilidad contractual por cualquier pago de renta restante. En consecuencia, asumió la carga de la prueba y el único tema sometido al jurado fue si Fidelity incumplió el párrafo 35 del contrato de arrendamiento, que dice lo siguiente:

Disfrute Tranquilo

El arrendatario, al pagar dicha Renta, y cualquier Renta Adicional, deberá y podrá tener, retener y disfrutar pacíficamente y silenciosamente de los Locales Arrendados durante dicho término.

Un desalojo constructivo ocurre cuando el inquilino abandona los locales arrendados por conducta del arrendador que interfiere materialmente con el uso benéfico del local por parte del inquilino. La ley de Texas exime al inquilino de la responsabilidad contractual por cualquier alquiler restante adeudado bajo el contrato si puede establecer un desalojo constructivo por parte del arrendador.

Las protestas tuvieron lugar principalmente los sábados, día en que el doctor Kaminsky generalmente programó abortos. Durante las protestas, los manifestantes cantantes y cantantes hicieron piquetes en el estacionamiento del edificio y en el vestíbulo interior y el área del atrio. Se acercaron a los pacientes para hablar con ellos, distribuyeron literatura, disuadieron a los pacientes de entrar al edificio y muchas veces acusaban al doctor Kaminsky de “matar bebés”. A medida que aumentaban las protestas, los manifestantes a menudo ocupaban las escaleras que conducían al consultorio del doctor Kaminsky e impidieron que los pacientes ingresaran a la oficina bloqueando la puerta. Ocasionalmente lograron acceder al área de la sala de espera de la oficina.

El doctor Kaminsky se quejó ante Fidelity a través de sus agentes directivos y pidió ayuda para mantener alejados a los manifestantes, pero se sintió cada vez más frustrado por la falta de respuesta a sus peticiones. El registro muestra que ningún personal de seguridad estuvo presente los sábados para excluir a los manifestantes del edificio, aunque el arrendamiento requirió que Fidelity brindara el servicio de seguridad los sábados. El registro también muestra que los abogados de Fidelity prepararon una declaración escrita para ser entregada a los manifestantes poco después de que Fidelity contratara a Shelter como su agente gerente. La declaración rastreó TEX. CÓDIGO PENAL ANN. §30.05 (Vernon Supp. 1989) y en general sirvieron para informar a los intrusos que corrían el riesgo de ser procesados penales al no salir si se les pedía hacerlo. Los abogados de Fidelity instruyeron al representante de Shelter a “imprimir varias de estas cartas y estar listas para distribuirlas y exigir verbalmente que estas personas se muden dentro y fuera de la propiedad”. La misma representante reconoció en juicio que no distribuyó estos avisos. Sin embargo, cuando el doctor Kaminsky alistó la ayuda de la oficina del Sheriff, los oficiales se negaron a pedir a los manifestantes que se fueran sin una directiva de Fidelity o su agente. En efecto, un abogado había instruido a los manifestantes que permanecieran a menos que el propietario o su representante les ordenaran irse. Al parecer, la única respuesta de Fidelity a los manifestantes fue afirmar, a través de sus agentes, que estaba al tanto de los problemas del doctor Kaminsky.

Tanto la acción como la falta de acción pueden constituir “conducta” del propietario que equivale a un desalojo constructivo. ...

Este caso muestra amplios ejemplos de la falta de actuación de Fidelity en el hecho de reiteradas solicitudes de asistencia a pesar de haber pactado expresamente el tranquilo disfrute de las instalaciones por parte del doctor Kaminsky. Estas instancias proporcionaron una base legalmente suficiente para que el jurado concluyera que el doctor Kaminsky abandonó los locales arrendados, no por los manifestantes que invadieron, sino por la falta de respuesta de Fidelity a sus quejas sobre los manifestantes. Dadas las circunstancias, si bien es indiscutible que Fidelity no “alentó” a los manifestantes, su conducta esencialmente les permitió seguir invadiendo.

[Se afirma la sentencia del tribunal de primera instancia.]

preguntas de casos\(\PageIndex{1}\)

Un desalojo constructivo ocurre cuando el inquilino abandona los locales arrendados por conducta del arrendador que interfiere materialmente con el uso benéfico del local por parte del inquilino.

1. En el juicio, ¿quién concluyó que la “conducta” de Fidelity constituía un desalojo constructivo? ¿Es esto una cuestión de hecho, una interpretación del contrato, o ambas?
2. ¿Cómo puede constituir “conducta” el no actuar? ¿Qué podría explicar la aparente renuencia de Fidelity a dar aviso a los manifestantes de que podrían ser detenidos por allanamiento?

Responsabilidad por agravio del propietario

Stephens contra Stearns

106 Idaho 249; 678 P.2d 41 (Idaho Sup. Ct. 1984)

Donaldson, Presidente del Tribunal Supremo

La demandante y apelante Stephens interpuso esta demanda el 2 de octubre de 1978, por lesiones personales que sufrió el 15 de julio de 1977, por una caída en una escalera interior de su departamento. El departamento del demandante, ubicado en un complejo de apartamentos de Boise, era una “casa adosada” que constaba de dos pisos separados conectados por una escalera interna.

Los apartamentos fueron construidos por el acusado Koch y vendidos al acusado Stearns poco después de su finalización en 1973. La demandada Stearns fue arrendadora de la demandante desde el momento en que se mudó al departamento en 1973 hasta el momento de la caída de la demandante el 15 de julio de 1977. El acusado Albanese fue el arquitecto que diseñó y posteriormente inspeccionó el complejo de departamentos.

* *

Al verse a la luz más favorable al recurrente, los hechos son los siguientes: En la tarde del 15 de julio de 1977, la señora Stephens fue a visitar a amigos. Mientras estaba ahí tomó dos tragos. Regresó a su departamento poco después de las 10:00 p.m. La señora Stephens encendió la televisión en el salón y subió las escaleras a cambiarse de ropa. Después de cambiarse de ropa, intentó bajar las escaleras para ver la televisión. Cuando la señora Stephens llegó a lo alto de la escalera, o se resbaló o cayó hacia adelante. Ella testificó que “agarró” para atraparse a sí misma. No obstante, la señora Stephens no pudo cogerse y cayó al fondo de las escaleras. A consecuencia de la caída, sufrió lesiones graves. Las pruebas mostraron además que la escalera tenía aproximadamente treinta y seis pulgadas de ancho y no tenía pasamanos aunque lo requería una ordenanza de Boise.

* *

Al otorgar la moción de veredicto dirigido del demandado Stearns, el juez de primera instancia concluyó que había “una absoluta falta de pruebas” y que “encontrar una causa próxima entre la ausencia del pasamanos y la caída sufrida por la parte actora sería absolutamente conjetura y especulación”. (Si bien la conclusión del juez de primera instancia se refería a “causa próxima”, es evidente que se refería a causa fáctica o real. (Véase Munson v. State, Department of Highways, 96 Idaho 529, 531 P.2d 1174 (1975)). No estamos de acuerdo con la conclusión del juez de primera instancia.

Hemos considerado los hechos expuestos anteriormente en conjunto con el testimonio de Chester Shawver, un arquitecto de Boise llamado como experto en el campo de la arquitectura, de que el propósito principal de un pasamanos es la seguridad del usuario. Nos queda la firme convicción de que existen pruebas suficientes de las cuales jurados razonables podrían haber llegado a la conclusión de que la ausencia de un pasamanos fue la causa real de las lesiones de la demandante; es decir, que la demandante no habría caído, o al menos habría podido cogerse, si hubiera habido una Barandilla disponible para que ella pueda agarrar.

Además, no creemos que el jurado hubiera tenido que apoyarse en conjeturas y especulaciones para encontrar que la ausencia del pasamanos era la causa real. Por el contrario, consideramos que jurados razonables podrían haber sacado inferencias legítimas de las pruebas presentadas para determinar el tema. Esto conporta con la regla general de que el tema fáctico de la causalidad es para que el jurado decida. (McKinley v. Fanning, 100 Idaho 189, 595 P.2d 1084 (1979); Munson v. Estado, Departamento de Carreteras, supra). Además, los tribunales de varias otras jurisdicciones, ante escenarios fácticos similares, han sostenido que este tema es una cuestión para el jurado.

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En lugar de intentar exprimir los hechos de este caso en una de las excepciones de derecho común, el demandante en cambio nos ha llamado la atención sobre la tendencia moderna del derecho en esta materia. Bajo la tendencia moderna, los propietarios simplemente tienen el deber de ejercer un cuidado razonable dadas las circunstancias. El Tribunal Supremo de Tennessee tuvo la previsión de comprender este concepto hace muchos años cuando declaró: “El motivo de responsabilidad de parte de un arrendador cuando deprime una propiedad peligrosa no tiene nada especial que ver con la relación del arrendador y el inquilino. Es el caso ordinario de responsabilidad por faltas personales, que recorre todas las relaciones de los individuos entre sí”. (Wilcox v. Hines, 100 Tenn. 538, 46 S.W. 297, 299 (1898)). Setenta y cinco años después, la Corte Suprema de New Hampshire siguió el ejemplo de Wilcox. Sargent v. Ross, 113 N.H. 388, 308 A.2d 528 (1973). El tribunal de Sargent abrogó la norma de derecho consuelo y sus excepciones, y adoptó la norma de cuidado razonable al afirmar:

Así ponemos al día la otra mitad de la ley propietario-inquilino. En adelante, los propietarios como otras personas deben ejercer un cuidado razonable para no someter a otros a un riesgo irrazonable de daño. ... El arrendador debe actuar como una persona razonable bajo todas las circunstancias incluyendo la probabilidad de lesiones a otros, la probable gravedad de tales lesiones y la carga de reducir o evitar el riesgo.

Id. a las 534 [Citas]

Tennessee y New Hampshire no son los únicos en adoptar esta regla. A partir de esta fecha, varios otros estados también han adoptado judicialmente un estándar de cuidado razonable para los propietarios.

* *

Al comentar sobre la norma de derecho consuelo, A. James Casner, Reportero de Reformulación (Segunda) de Propiedad—Arrendador e Inquilino, ha declarado: “Al tiempo que continúan hablando de labios a la regla general, los tribunales han invertido considerable energía y ejercido gran ingenio al intentar encajar diversos escenarios fácticos en las excepciones reconocidas.” Reafirmación (Segunda) de Inmuebles—Arrendador e Inquilino ch. 17 Nota del Reportero a Nota Introductoria (1977). Creemos que las energías de los tribunales de Idaho deben ser utilizadas de una manera más productiva. Por lo tanto, después de examinar tanto la norma de derecho consuelo como la tendencia moderna, hoy decidimos dejar atrás la norma de derecho consuelo y sus excepciones, y adoptamos la regla de que un arrendador tiene el deber de ejercer un cuidado razonable a la luz de todas las circunstancias.

Destacamos que la adopción de esta regla no equivale a convertir al arrendador en un asegurador de todas las lesiones que se produzcan en las instalaciones, sino que simplemente constituye nuestra eliminación del manto de inmunidad común del arrendador. Aquellas cuestiones de peligro oculto, uso público, control y deber de reparación, que bajo el derecho común eran requisitos previos a la consideración de la negligencia del arrendador, ahora serán relevantes sólo en la medida en que se refieren a los elementos de negligencia, como la previsibilidad e irrazonabilidad del riesgo. Sostenemos que el demandado Stearns sí le debía el deber al demandante Stephens de ejercer un cuidado razonable a la luz de todas las circunstancias, y que corresponde a un jurado decidir si se incumplió ese deber. Por lo tanto, revertimos el veredicto dirigido a favor del demandado Stearns y la prisión preventiva por un nuevo juicio de acción por negligencia del demandante contra el demandado Stearns.

pregunta de caso\(\PageIndex{2}\)

1. ¿Por qué la causa real debería ser una pregunta del jurado y no una pregunta que el juez de primera instancia decida por su cuenta?
2. ¿Podría este caso haber encajado una de las excepciones estándar a la norma de derecho consuelo de que las lesiones en las instalaciones son responsabilidad del inquilino?
3. ¿Significa algo en absoluto decir, como lo hace el tribunal, que las personas (incluidos los propietarios) deben “ejercer un cuidado razonable para no someter a otros a un riesgo irrazonable de daño?” ¿Es esta una regla que da mucha orientación a los propietarios que tal vez se pregunten cuál podría ser el límite de sus pasivos?