15.3: Casos

Rendimiento Sustancial; Condiciones Precedentes

TA Operating Corp. v. Solar Applications Engineering, Inc.

191 S.w.3d 173 (Tex. Ct. App. 2005)

TA Operating Corporation, una empresa de centros de viajes para camiones, contrató con Solar Applications Engineering, Inc. para construir un prototipo de parada de camiones multiusos en San Antonio por un precio fijo de $3,543,233. ...

[Cuando el proyecto estaba cerca de terminar], TA envió a Solar una “lista de punzones” de los artículos que necesitaban ser terminados para completar el edificio. Solar disputó varios artículos en la lista y entregó una respuesta a TA enumerando los artículos que Solar corregiría. ... Solar inició los trabajos en los artículos de la lista perforadora y presentó una declaración jurada de gravamen [un inmueble que lleva un gravamen puede ser obligado a la venta por el acreedor para cobrar lo que se adeuda] contra el proyecto el 2 de octubre de 2000 por un monto de 472,392.77 dólares. TA entendió que la declaración jurada de gravamen era una solicitud de pago final.

El 18 de octubre de 2000, TA envió aviso a Solar de que Solar estaba en mora por no completar los ítems de punch list, y por no mantener el proyecto libre de gravámenes. TA declaró en el escrito que Solar no tenía derecho al pago final hasta que completó el resto de los ítems de la lista perforadora y proporcionó documentación de que se habían pagado los gravámenes presentados contra el proyecto. ... Solar reconoció que al menos dos ítems de la lista ponchera no habían sido completados, y presentó una solicitud final de pago por un monto de $472,148,77. ... TA se negó a realizar el pago final, sin embargo, alegando que Solar no había cumplido con el artículo 14.07 del contrato, el cual hacía expresamente la presentación de una declaración jurada [de exoneración de gravamen] condición previa al pago final:...

La Solicitud de Pago definitiva irá acompañada de:... liberaciones o exenciones completas y legalmente efectivas... de todos los derechos de gravamen derivados o gravámenes presentados en relación con la obra.

Si bien Solar no cumplió con esta condición precedente para el pago final, Solar demandó a TA por incumplimiento de contrato bajo la teoría de desempeño sustancial. ... TA [afirma que] la doctrina del desempeño sustancial no excusa el incumplimiento por parte de Solar de una condición expresa precedente al pago final. ...

El primer tema que debemos resolver es si la doctrina del desempeño sustancial excusa el incumplimiento de una condición expresa precedente al pago final que no tiene relación con la finalización del edificio. TA reconoce que Solar realizó sustancialmente su trabajo en el proyecto, pero sostiene que su deber de pago no se activó hasta que Solar alegó o demostró que proporcionó a TA documentación de liberaciones o exenciones completas y legalmente efectivas de todos los gravámenes presentados contra el proyecto. ... TA sostiene que cuando las partes hayan condicionado expresamente el pago final a la presentación de [una declaración jurada de liberación de gravamen], no se activa el deber de pago del propietario hasta que el contratista declare o demuestre que cumplió con la condición precedente.

Solar sostiene que aunque no presentó [una declaración jurada de liberación de gravámenes] de conformidad con el contrato, aún puede recuperarse en virtud del contrato de conformidad con la doctrina de desempeño sustancial. Solar sostiene que sostener lo contrario traería de vuelta la tradición de derecho consuetudinario de que la única forma de que un contratista se recupere bajo un contrato es el cumplimiento pleno y literal de los términos del contrato. ...

Si bien el common law en algún momento requirió el estricto cumplimiento de los términos de un contrato, esta regla ha sido modificada para los contratos de construcción o construcción por la doctrina del desempeño sustancial. El “desempeño sustancial” fue definido por el [tribunal] de Texas en [Citación]:

Para constituir un cumplimiento sustancial el contratista deberá tener de buena fe la intención de cumplir con el contrato, y lo habrá hecho sustancialmente en el sentido de que los defectos no sean generalizados, no constituyan una desviación del plan general contemplado para la obra, y no sean tan esenciales que los objeto de las partes en la realización del contrato y su finalidad no puede sin dificultad, cumplirse reparándolas. Dicha ejecución permite únicamente aquellas omisiones o desviación del contrato que sean inadvertidas y no intencionales, no se deban a mala fe, no perjudiquen la estructura en su conjunto, y sean remediables sin causar daños materiales a otras partes del edificio en el derribo y reconstrucción.

... La doctrina del desempeño sustancial reconoce que el contratista no ha concluido la construcción, por lo que se encuentra incumpliendo el contrato. Bajo la doctrina, sin embargo, el propietario no puede utilizar la falta de pago del contratista para completar la obra. “Por razón de esta regla se permite a un contratista que de buena fe haya realizado sustancialmente un contrato de construcción, demandar en virtud del contrato, considerándose desempeño sustancial como cumplimiento pleno, en lo que respecta a una condición precedente a un derecho a recuperar en virtud del mismo.” [Cita]...

Solar sostiene que al acordar que se produjo un desempeño sustancial, TA reconoció que Solar estaba en “pleno cumplimiento” del contrato y no hubo que cumplir ninguna condición expresa para el pago final. [Cita]: “[a] constatar que un contrato ha sido concluido sustancialmente es el equivalente legal del pleno cumplimiento, menos las compensaciones por defectos remediables”. Solar sostiene que TA no puede prever expresamente el cumplimiento sustancial en su contrato y también insistir en el estricto cumplimiento de las condiciones previas al pago final. No estamos de acuerdo. Si bien la doctrina del desempeño sustancial permite a los contratistas demandar en virtud del contrato, normalmente no excusa la no ocurrencia de un precedente de condición expresa:

La aceptación general de la doctrina del cumplimiento sustancial no significa que las partes no puedan contratar expresamente el cumplimiento literal de las condiciones contractuales. ... Declarado lo contrario, si los términos de un acuerdo hacen que el cumplimiento pleno o estricto sea una condición expresa precedente para la recuperación, entonces el desempeño sustancial no será suficiente para permitir la recuperación bajo el contrato.

15 Williston sobre Contratos § 44.53 (4º Ed.2000) (citando Reafirmación (Segunda) de Contratos, § 237, cmt. d (1981)) . ...

TA, que buscaba protección contra problemas de doble responsabilidad y titularidad, condicionó expresamente el pago final a la presentación por parte de Solar de una declaración jurada [liens-release]. Solar no disputó que estaba obligada contractualmente a presentar la declaración jurada como condición previa al pago final, y fue indiscutible en juicio que se habían presentado 246,627.82 dólares en gravámenes contra el proyecto. Si bien la doctrina del desempeño sustancial permitió a Solar demandar bajo el contrato, Solar no alegó ni probó que cumplía con la condición expresa precedente al pago final. Si Solar lo hubiera hecho, habría sido apropiado adjudicar a Solar el saldo del contrato menos el costo de los defectos remediables. Si bien reconocemos los duros resultados ocasionados por la falta de cumplimiento de esta condición expresa precedente de Solar, reconocemos que las partes son libres de contratar a su elección y pueden protegerse de la responsabilidad solicitando el cumplimiento literal de sus condiciones para el pago final. ...

[L] l tribunal de primera instancia erró al adjudicar a Solar el saldo del contrato [como] daños y perjuicios, y nosotros juzgamos que Solar no toma nada en su reclamo por incumplimiento de contrato.

PREGUNTAS DE CASOS

1. ¿Por qué Solar creía que tenía derecho al saldo del contrato aquí?
2. ¿Por qué el tribunal determinó que a Solar no se le debió haber otorgado los daños contractuales que reclamó, a pesar de que cumplió sustancialmente?
3. ¿Cómo ha cambiado el common law en lo que respecta a exigir el estricto cumplimiento de un contrato?

Renuncia a Derechos Contratos; Disposiciones de No Renuncia

Menor contra Chase Auto Finance Corporation

—S.W.3d——, 2010 WL 2006401 (Arca. 2010)

Sheffield, J.

Se nos ha pedido que determinemos si las cláusulas de no renuncia y sin modificaciones no escritas en un [contrato] impiden que un acreedor renuncie al cumplimiento estricto futuro del acuerdo al aceptar pagos atrasados. ...

El apelante Mose Menor (Menor) celebró un Contrato de Vehículo Motorizado de Interés Simple y Acuerdo de Seguridad con Appellee Chase Auto Finance Corporation (Chase) para financiar la compra de un Toyota Tundra 2003. Por los términos del acuerdo, Menor debía realizar sesenta y seis pagos de 456.99 dólares el decimocuarto de cada mes. ... El acuerdo también incluyó las siguientes disposiciones pertinentes:

G. Incumplimiento: Si usted... incumplimiento en el cumplimiento de cualquier promesa que haga en este contrato o cualquier otro contrato que tenga con nosotros, incluyendo, pero no limitado a, no hacer ningún pago al vencimiento, o convertirse en insolvente, o presentar cualquier procedimiento bajo el Código de Quiebras de Estados Unidos,... podemos a nuestra elección y sin previo aviso o exigir (1) declarar todas las sumas impagadas inmediatamente adeudadas y pagaderas sujetas a cualquier derecho de reinstalación según lo requiera la ley (2) presentar demanda en su contra por todas las sumas impagadas (3) tomar posesión inmediata del vehículo (4) ejercer cualquier otro recurso legal o equitativo. ... Nuestros recursos son acumulativos y tomar cualquier acción no será una renuncia ni nos prohibirá perseguir cualquier otro recurso. Usted acepta que en caso de incumplimiento, tendremos derecho a recuperar de usted nuestros costos razonables de cobro, incluidos, entre otros, los honorarios de cualquier abogado. Además, si recuperamos el vehículo, usted nos otorga a nosotros y a nuestros agentes permiso para ingresar a cualquier local donde se encuentre el vehículo. Cualquier recuperación se realizará pacíficamente. ...

J. Otros Acuerdos del Comprador:... (2) Usted acepta que si aceptamos dinero en sumas inferiores a las debidas o hacemos prórrogas de las fechas de vencimiento de los pagos en virtud de este contrato, hacerlo no será una renuncia a ningún derecho posterior a hacer cumplir los términos del contrato tal como está escrito... (12) Todos los acuerdos entre nosotros y usted se establecen en este contrato y ninguna modificación de este contrato será válida a menos que se haga por escrito y sea firmada por usted y nosotros. ...

K. Demora en la Ejecución: Podemos retrasar o renunciar a la ejecución de cualquiera de nuestros derechos en virtud de este contrato sin perderlos.

El primer pago de Minor se retrasó, al igual que varios pagos posteriores. En ocasiones no logró realizar ningún pago por meses. Chase cobró un cargo por retraso por cada pago atrasado y envió varias cartas solicitando el pago y ofreciéndole ayudar al Menor con su cuenta. Chase también advirtió a Minor que la continua falta de pago resultaría en que Chase ejerciera sus opciones legales disponibles bajo el acuerdo, incluida la recuperación del vehículo. ... En un momento, Minor se quedó tan atrás en sus pagos que Chase estaba a punto de recuperar el vehículo. No obstante... las partes acordaron una prórroga de dos meses del acuerdo. ... El acuerdo de ampliación indicó que todos los demás términos y condiciones del contrato original seguirían siendo los mismos.

El 2 de noviembre de 2004, Menor solicitó la bancarrota del Capítulo 7 “Introducción a la Ley Agraria” [tras lo cual] Chase envió a Menor una carta reconociendo que la deuda de Minor con Chase había sido descargada en bancarrota. En la carta se señalaba además que Chase seguía teniendo un gravamen válido sobre el vehículo, y si Minor deseaba quedarse con el vehículo, tendría que seguir haciendo pagos a Chase. De lo contrario, Chase recuperaría el vehículo. ...

El 28 de septiembre de 2006, un agente de recuperación... arribó a domicilio de Minor algún tiempo de la tarde para recuperar el vehículo. ... [No obstante la insistencia de Menor en que el agente detenga] el agente quitó las posesiones de Minor del vehículo y lo remolcó. Chase vendió el vehículo. El monto del precio de compra se reflejó en la cuenta de Minor. ...

El 7 de enero de 2008, Menor presentó una denuncia en contra de Chase [alegando] que, durante el transcurso del contrato, las partes habían alterado las disposiciones del contrato relativas al derecho de Chase a recuperar el vehículo y Chase había renunciado al derecho de hacer cumplir estrictamente la cláusula de recuperación. Menor afirmó además que el agente de recuperación cometió transgresión y embargó el vehículo por la fuerza, sin el permiso del Menor, y mediante engaños y engaños, en violación de [la ley estatal]. También, Menor aseveró que no estaba en incumplimiento de sus pagos, de conformidad con el cronograma de amortización, en el momento en que Chase autorizó la recuperación. Por lo tanto, de acuerdo con Minor, Chase cometió la conversión e incumplió la Ley de Prácticas Comerciales Engañosas de Arkansas [Citation], y mejorado por el Código de Arkansas Anotado sección 4-88-202, porque Menor es una persona mayor. Menor buscó daños compensatorios y punitivos. ...

Después de conocer estos argumentos, el tribunal de circuito dictaminó que Menor no había presentado pruebas de que la conducta de Chase o del agente de recuperación constituyera motivo de daños punitivos; que por los términos expresos del contrato La aceptación de pagos atrasados por Chase no afectó una renuncia a sus derechos en el futuro; que al momento de la recuperación, Menor estaba atrasado en sus pagos y en incumplimiento del contrato; que Chase tenía el derecho en virtud del contrato de recuperar el vehículo y no cometió conversión; y que no había pruebas que respaldaran una afirmación de que Chase había violado el Comercio Engañoso de Arkansas Ley de Prácticas. ...

[W] e afirmar nuestras decisiones anteriores de que cuando un contrato no contiene una disposición de no renuncia y no modificación no escrita y el acreedor ha establecido un curso de negociación para aceptar pagos atrasados del deudor, el acreedor renuncia a su derecho a insistir en el estricto cumplimiento del contrato y debe avisar al deudor de que ya no aceptará pagos atrasados antes de que pueda declarar impago de la deuda. No obstante, hoy anunciamos que, si un contrato incluye cláusulas de no renuncia y de no modificación no escrita, el acreedor, al aceptar pagos atrasados, no renuncia a su derecho en virtud del contrato de declarar el incumplimiento de la deuda, y no necesita dar aviso de que hará valer ese derecho en caso de retraso futuro pagos. ...

Al llegar a esta conclusión, nos adherimos al principio de que “un [contrato] es efectivo según sus términos entre las partes”. ... Hace tiempo que sostenemos que las cláusulas de no renuncia son legales y válidas. Ver [Citas] También, [el Arkansas UCC 2-209 (2)] declara que las disposiciones de no modificación no escrita son vinculantes.

Reconocemos que existe una diferencia de opinión entre los tribunales de otras jurisdicciones sobre el efecto de las cláusulas de no renuncia y no modificación no escrita. ...

Estamos de acuerdo con la decisión de la Corte Suprema de Indiana en [Citación], que una regla que establece que las cláusulas de no renuncia podrían ser eximidas por la aceptación de pagos atrasados es “ilógica, ya que la misma conducta que la cláusula [de no renuncia] está diseñada para permitir [,] la aceptación del retraso en el pago [,] se turna en torno a constituir renuncia a la cláusula que permita la conducta.” También coincidimos en que el enfoque de jurisdicciones que requieren que los acreedores que hayan aceptado pagos atrasados en el pasado notifiquen a los deudores que esperan un cumplimiento estricto en el futuro, a pesar de la existencia de una disposición de no renuncia en el contrato, no es “sólido”. Tal regla, reconocemos, “plantea la cuestión de la validez de la cláusula de no renuncia”. Por último, nuestra participación está en línea con la sentencia de la Suprema Corte de Indiana de que haría cumplir las disposiciones del contrato, ya que las partes las habían acordado, y que no requeriría que el acreedor diera aviso, porque la cláusula de no renuncia colocaba al [acreedor] en la misma posición que aquel que tenía nunca aceptó un pago atrasado. [Citas]...

Pregunta certificada respondida; relegada a tribunal de apelaciones.

PREGUNTAS DE CASOS

1. ¿Qué es una cláusula de no renuncia?
2. ¿Por qué Mose pensó que sus pagos atrasados no eran motivo para recuperar su camioneta?
3. ¿Por qué un acreedor aceptaría pagos atrasados en lugar de recuperar inmediatamente la garantía?
4. ¿Por qué perdió Mose?

Imposibilidad como defensa

Parker contra Arthur Murray, Inc.

295 N.e.2d 487 (Ill. Ct. App. 1973)

Stamos, J.

Los hechos operativos no están en disputa. En noviembre de 1959 el demandante acudió al Arthur Murray Studio en Oak Park para canjear un certificado que le daba derecho a tres clases gratuitas de baile. En ese momento era un soltero de 37 años con educación universitaria que vivía solo en un apartamento ático de una habitación en Berwyn, Illinois. Durante las clases gratuitas el instructor le dijo al demandante que tenía 'un potencial excepcional para ser un bailarín fino y consumado' y en general alentó una mayor participación. El demandante firmó entonces un contrato por 75 horas de clases a un costo de $1000. En la parte inferior del contrato estaban las palabras en negritas, 'CONTRATO NEGOCIABLE, NO CANCELABLE. ' Este encuentro inicial marcó el patrón para la futura relación entre las partes. El demandante asistía a clases con regularidad. Fue elogiado y alentado regularmente por los instructores, a pesar de su falta de progreso. Se ejecutaron extensiones de contrato y nuevos contratos por horas adicionales de instrucción. Cada extensión escrita contenía las palabras en negrita, “CONTRATO NO CANCELABLE”, y cada contrato escrito contenía las palabras en negrita, 'CONTRATO NEGOCIABLE NO CANCELABLE. ' Algunos de los acuerdos también contenían la declaración en negrilla, 'Entiendo que no se harán reembolsos bajo los términos de este contrato. '

El 24 de septiembre de 1961 el demandante resultó gravemente herido en un choque automovilístico, lo que lo hizo incapaz de continuar sus clases de baile. En ese momento había contratado un total de 2734 horas de clases, por las cuales había pagado $24,812.80 [unos $176,000 en dólares del 2010]. A pesar de la demanda escrita los acusados se negaron a devolver parte del dinero, y se produjo esta demanda en equidad. Al cierre del caso de la actora, el juez de primera instancia desestimó el recuento de fraude (Conde II), describiendo las técnicas de venta de los instructores como simplemente 'una cuestión de bombear la venta'. Al cierre de todas las pruebas se ingresó un decreto bajo el Recuento I a favor del demandante por todas las sumas prepagadas, más intereses, pero menos sumas estipuladas atribuibles a lecciones concluidas.

Al demandante se le otorgó la rescisión por imposibilidad de cumplimiento. La doctrina jurídica aplicable se expresa en la Reformulación de Contratos, s 459, de la siguiente manera:

Un deber que requiere para su cumplimiento una acción que sólo puede ser ejercida por el promisor o alguna otra persona en particular, queda liberado por su muerte o por tal enfermedad que haga imposible la acción necesaria por parte de él o sea gravemente perjudicial para su salud, salvo que el contrato indique intención contraria o haya está aportando culpa por parte de la persona sujeta al deber. ...

Los demandados no niegan que la doctrina de imposibilidad de cumplimiento sea de aplicación general al caso en bar. Más bien aseveran que ciertas disposiciones contractuales llevan a este caso dentro de la limitación de la Reformulación que la doctrina es inaplicable si 'el contrato indica una intención contraria'. Se sostiene que frases de tipo negrita como 'CONTRATO NO CANCELABLE', 'CONTRATO NEGOCIABLE NO CANCELABLE' y 'Entiendo que no se harán reembolsos bajo los términos de este contrato' manifestaron la intención mutua de las partes de renunciar a sus respectivos derechos para invocar la doctrina de imposibilidad. Se trata de una construcción que nos parece inaceptable. Los tribunales se dedican a la construcción e interpretación de contratos con la única finalidad de determinar la intención de las partes. No necesitamos apoyarnos en ninguna ayuda de construcción para concluir que el demandante nunca contempló que al firmar un contrato con términos como “NO CANCELABLE” y “SIN REEMBOLSOS” estaba renunciando a un recurso expresamente reconocido por los tribunales de Illinois. Si también nos hiciéramos referencia a los principios establecidos de la construcción contractual, esta conclusión sería igualmente obligada. Un contrato ambiguo se interpretará de manera más enérgica contra la parte que lo redactó. [Cita] Las excepciones o reservas en un contrato se interpretarán, en caso de duda o ambigüedad, de manera menos favorable a la parte que reclame el beneficio de las excepciones o reservas. Si bien ninguna de las partes en un contrato debe ser relevada del cumplimiento aduciendo que faltó un buen juicio empresarial, un tribunal no colocará sobre el lenguaje una construcción ridícula. Concluimos que el demandante no renunció a su derecho de hacer valer la doctrina de la imposibilidad.

El Conteo de la parte actora II, que alegaba fraude y buscaba daños punitivos, fue desestimado por el Juez de Primera Instancia al cierre del caso de la actora. Se sostiene en apelación que las representaciones al demandante de que tenía 'potencial excepcional para ser un bailarín fino y consumado, 'que tenía 'potencial excepcional' y que era un 'bailarín nato natural' y un 'bailarín excelente' indujeron fraudulentamente al demandante a celebrar los contratos de clases de baile.

Generalmente, una mera expresión de opinión no apoyará una acción por fraude. [Citación] Además, las tergiversaciones, para constituir fraude procesable, deben referirse a hechos presentes o preexistentes, más que a eventos, expectativas o probabilidades futuros o contingentes. [Cita] El hecho de que el lenguaje particular constituya especulación, opinión o promedio de hecho depende de todos los hechos y circunstancias concurrentes del caso. [Citación] Conscientes de estas reglas, y después de considerar cuidadosamente las representaciones hechas al demandante, y tomando en cuenta la relación comercial de las partes así como los antecedentes educativos del demandante, concluimos que las representaciones de los instructores no constituyeron fraude. El tribunal de primera instancia desestimó correctamente el Conde II. Afirmamos.

Afirmados.

PREGUNTAS DE CASOS

1. ¿Por qué es relevante que la actora fuera “un soltero que vivía solo en un departamento ático de una habitación”?
2. El contrato aquí contenía una cláusula de “no cancelación”; ¿cómo interpretó el tribunal el contrato para permitir la cancelación?
3. Demandante perdió por su reclamo de fraude (a diferencia de la señora Vokes en el caso similar en el Capítulo 10 “Real Asentimiento” contra otro franquiciado de Arthur Murray, Inc.). ¿Qué defensa tuvo éxito?
4. ¿Cuál es el estado de derecho controlador aquí?