17.2: Inversiones Inmobiliarias

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Objetivos de aprendizaje

Distinguir entre inversiones directas e indirectas en bienes raíces.
Identificar las cuatro formas principales de invertir en bienes raíces indirectamente.
Explicar el papel y los diferentes tipos de REIT.
Discutir el papel y usos de los valores respaldados por hipotecas.

Cuando compras una vivienda, incluso con una hipoteca, estás haciendo una inversión directa, porque eres tanto el inversionista como el dueño que ostenta el título legal del inmueble. Para la mayoría de las personas, un hogar es la inversión más grande que jamás hayan hecho.

Como inversionista, es posible que desee incluir otras participaciones inmobiliarias en su cartera, muy probablemente como una inversión indirecta en la que invierte en una entidad que posee y administra bienes raíces. Los estudios han demostrado que los bienes raíces son un buen diversificador para inversiones financieras como acciones y bonos.Jack Clark Francis y Roger G. Ibbotson, Contrasting Real Estate with Comparable Investments, 1978—2004 (Ibbotson Associates, 2007), http://corporate.morningstar.com/ib/...lfile=1409.xml (consultado el 24 de junio de 2009).

Inversiones Directas

Sonia busca comprar su primera casa. Después de graduarse de la universidad, decidió quedarse porque le gustaba la ciudad y encontró trabajo como maestra de primaria. A ella le encanta su trabajo, pero sus ingresos son limitados. Ella encuentra una bonita casa de dos familias en un barrio cercano a la universidad. Necesita algo de trabajo, pero cree que puede usar los meses de verano para arreglarlo, es bastante hábilmente, y alquilar a los estudiantes no será un problema. Los inquilinos pagarán sus propios servicios públicos. Sonia calcula que los ingresos por alquiler le ayudarán a pagar su hipoteca, seguro e impuestos, y que después de que se pague la hipoteca, le proporcionará un buen ingreso extra.

17.2.1.jpg — Figura 17.2.1 . © 2010 Jupiterimages Corporation

Muchos inversionistas inmobiliarios comienzan como Sonia, comprando una propiedad de alquiler que les ayuda a pagar su propia casa. Si administra activamente la propiedad de alquiler, también hay beneficios fiscales. Por supuesto, hay que brindar servicios de mantenimiento y arreglar las reparaciones, y, en el caso de Sonia, tal vez renunciar a un poco de privacidad. Una segunda casa o de vacaciones también se puede utilizar como propiedad de alquiler, aunque los beneficios fiscales están menos asegurados. En ambos casos, el inversionista está realizando una inversión directa en el inmueble.

Las ventajas de una inversión directa son los ingresos adicionales por alquiler y los beneficios fiscales. Las desventajas son que los bienes raíces son relativamente ilíquidos, y la inversión concentra su cartera en una clase de activos: bienes raíces residenciales. La sabiduría convencional era que los bienes raíces eran una buena cobertura contra la inflación, pero el reciente estallido de la burbuja habitacional —no sólo en Estados Unidos sino también en todo el mundo— ha arrojado una sombra sobre ese pensamiento. Además, para darse cuenta de los beneficios fiscales, debe administrar activamente la propiedad de alquiler, y ser propietario no es para todos.

Otras inversiones inmobiliarias directas incluyen propiedad comercial, o propiedad exclusiva en renta, y terrenos no urbanizados. Los desarrolladores compran propiedades o terrenos y buscan sacar provecho de mejorarlos y revenderlos rápidamente. Ambas son inversiones más especulativas, sobre todo si se compran con financiamiento de deuda. También pueden resultar ilíquidos y concentrar activos, convirtiéndolos en inversiones inapropiadas para inversionistas sin una cartera grande y diversificada.

Inversiones indirectas

Los inversionistas que quieren agregar una inversión inmobiliaria a su cartera con mayor frecuencia realizan una inversión indirecta. Es decir, compran acciones de una entidad o grupo que posee y administra bienes. Por ejemplo, pueden convertirse en socios limitados en un sindicato inmobiliario.

Un sindicato es un grupo creado para comprar y administrar propiedades comerciales como un departamento, edificio de oficinas o centro comercial. El sindicato puede estructurarse como una corporación o, más comúnmente, como una sociedad limitada.

En una sociedad limitada, hay un socio general y socios limitados. El socio general administra la entidad, mientras que los socios limitados invierten en acciones de sociedad. Los socios limitados solo son responsables del monto de su inversión; es decir, solo pueden perder tanto como hayan invertido. Limitar la responsabilidad es particularmente importante en bienes raíces, que se basa en apalancamiento o financiamiento de deuda. Los inversionistas encuentran que los sindicatos son valiosos para limitar la responsabilidad y proporcionar administración de la propiedad.

Otra forma de inversión indirecta es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT), un fondo mutuo de participaciones inmobiliarias. Usted compra acciones en el REIT, que pueden ser de propiedad privada o cotizar en bolsa en una bolsa. El REIT es un fondo invertido en diversas propiedades comerciales. Algunos REIT se especializan, concentrando inversiones en tipos específicos de propiedad, como centros comerciales, apartamentos o propiedades vacacionales.

Para calificar como REIT en Estados Unidos (para los beneficios fiscales permisibles), un fondo debe

ser administrado por directores como corporación o fideicomiso,
ofrecer acciones transferibles,
no ser una institución financiera,
tener al menos un centenar de accionistas,
tener al menos el 95 por ciento de los ingresos por intereses, dividendos y bienes,
pagar dividendos que representen al menos el 90 por ciento de los ingresos imponibles de los REIT,
tener al menos el 75 por ciento de sus activos invertidos en bienes raíces,
obtener al menos el 75 por ciento de los ingresos brutos de bienes raíces.

Un REIT de capital invierte en propiedad, mientras que un REIT hipotecario proporciona financiamiento inmobiliario. Un REIT híbrido hace ambas cosas. Los REIT hacen por bienes raíces lo que hacen los fondos mutuos por otros activos. Proporcionan a los inversionistas una forma de invertir con más liquidez y diversidad y con costos de transacción comparativamente menores.

Otra forma de invertir en el mercado inmobiliario es invertir en el financiamiento inmobiliario más que en el real inmobiliario. Los valores respaldados por hipotecas (MBS) son bonos garantizados por pools de hipotecas propiedad de grandes instituciones financieras o agencias del gobierno federal.

Es difícil fijar el precio de los valores respaldados por hipotecas, para calibrar su valor presente y futuro y su riesgo. Como cualquier bono, los valores respaldados por hipotecas son vulnerables a la tasa de interés, la reinversión y el riesgo de inflación, pero también son particularmente vulnerables a los ciclos económicos y al riesgo de impago. Si la economía está en recesión y el desempleo aumenta, es probable que aumenten los impagos hipotecarios. Cuando los impagos hipotecarios suben, y el valor de los valores respaldados por hipotecas cae.

Debido a que son complicados y riesgosos, los valores respaldados por hipotecas son apropiados solo para inversionistas con una base de activos lo suficientemente grande y tolerancia al riesgo para apoyar la inversión. Los inversionistas de MBS suelen ser inversores institucionales o individuos muy ricos.

Claves para llevar

Las inversiones directas en bienes raíces implican el control de la propiedad y administración de la propiedad.
La inversión indirecta implica poseer una acción de una empresa que posee y administra los bienes raíces.
Las inversiones indirectas pueden estructurarse como
- un sindicato,
- una sociedad limitada,
- un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT).
Un REIT está diseñado como un fondo mutuo de participaciones inmobiliarias.
- Un REIT de capital invierte en propiedad.
- Un REIT hipotecario invierte en financiamiento inmobiliario.
- Un REIT híbrido hace ambas cosas.
Los valores respaldados por hipotecas son otra forma de invertir en un mercado inmobiliario invirtiendo en su financiamiento, pero se consideran demasiado riesgosos para los inversionistas individuales.

Ejercicios

Ver el video “Los ocho mejores errores de inversión inmobiliaria” en www.5min.com/video/top-eight-... toma-24084962. Según el orador, a partir de ocho errores comunes que cometen los inversionistas inmobiliarios, ¿qué ocho cosas debes hacer para tener éxito? El mismo orador da consejos sobre cómo ser propietario en www.5min.com/video/what-does-... dlord-27579055. ¿Qué cinco puntos identifica como más importantes?
¿Cuáles han sido tus experiencias como arrendador o como inquilino? Colaborar con compañeros de clase para elaborar dos listas: ventajas y desventajas de invertir directamente en propiedades de alquiler y de ser inquilino en un espacio residencial o comercial. ¿Ha tenido alguna experiencia con el desarrollo o “volteo” de propiedad para reventa? ¿Cuál es su opinión de la inversión directa en viviendas hipotecadas para voltear con fines de lucro? Para conocer las perspectivas, consulte los videos de Money Talks de 2009 sobre este tema, como “Vulture Investing” en www.youtube.com/ watch? v=RXF1D... fs&feature=fvw. Según el artículo de MSN “Flipping Houses Is Harder than It Looks” en http://realestate.msn.com/article.aspx?cp-documentid=13107725, ¿por qué voltear casas es tan desafiante?
¿Ya estás invertido en bienes raíces? Registre en Mis Notas o en su diario de finanzas personales información sobre su inversión y/o su estrategia para incluir bienes raíces en su cartera de inversiones. ¿Invertirás directa, indirectamente o ambas cosas? ¿Cuál es tu plan y horario para ejecutar tu estrategia? Elija uno de los REIT listados en “In Reality” en www.inrealty.com/restocks/linmrt.html para rastrear y considerar hipotéticamente como una inversión. ¿Cuáles podrían ser algunas ventajas y riesgos de invertir en este u otro REIT como parte de su estrategia de inversión?