13.4: Otros riesgos
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Objetivos de aprendizaje
En esta sección elaboramos sobre lo siguiente:
- Exposición a inundaciones y opciones para seguros contra inundaciones
- Riesgo de títulos como mitigado a través de pólizas de seguro
Dos riesgos importantes que son demasiado significativos para ser retenidos y que no se pueden evitar son la posibilidad de pérdidas por inundación o defecto de título.
Riesgo de Inundaciones
Las pólizas de propietarios excluyen pérdidas causadas por inundaciones por dos razones: se considera catastrófica, y se debe al problema de la selección adversa porque solo aquellos que viven en áreas propensas a inundaciones comprarían la cobertura. Esta brecha importante en la cobertura se puede cubrir comprando una póliza de seguro contra inundaciones disponible a través del Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP), un programa federal que brinda seguros contra inundaciones a comunidades propensas a inundaciones. Las comunidades deben postularse al programa para que los ciudadanos puedan ser elegibles para comprar pólizas de seguro contra inundaciones. Además, las comunidades deben emprender ciertas actividades requeridas de control de pérdidas bajo un programa administrado por la Administración Federal de Seguros. El seguro contra inundaciones es requerido por ley para obtener financiamiento asegurado para comprar, construir o mejorar estructuras en áreas designadas como Áreas Especiales de Peligro de Inundación (SFHAs) .Agencia Federal para el Manejo de Emergencias, Consultado el 20 de marzo de 2009, www.fema.gov/nfip/nfip.htm.
La póliza cubre las pérdidas que resultan directamente de las inundaciones de ríos y arroyos y costeros y orillas del lago. Las estructuras que están cubiertas por el seguro contra inundaciones incluyen la mayoría de los tipos de edificios amurallados y techados que están principalmente sobre el suelo y fijados a un sitio permanente. El contenido de un edificio completamente cerrado también es elegible para cobertura; sin embargo, las pólizas de seguro contra inundaciones no brindan automáticamente esta cobertura. Debe solicitarse específicamente. Las estructuras comerciales, las viviendas multifamiliares y las residencias unifamiliares también son elegibles para la cobertura.
El seguro contra inundaciones brinda cobertura para estructuras y (si están cubiertos) bienes personales o contenidos sobre una base de valor real en efectivo. Las pólizas contra inundaciones no ofrecen cobertura de reemplazo para los contenidos. Si una residencia unifamiliar está asegurada por el 80 por ciento de su costo de reemplazo, los daños a la estructura serán reembolsados sobre una base de costo de reemplazo.
Dos capas de cobertura están disponibles. El primero es la cobertura de emergencia, disponible para los residentes de comunidades propensas a inundaciones tan pronto como la comunidad ingresa al programa. Las tarifas son parcialmente subsidiadas por el gobierno federal.
Una vez que se completa un mapa de tasa de inundación, una segunda capa de cobertura, o regular, está disponible a tarifas reales en lugar de subsidiadas. El seguro bajo el programa regular está disponible únicamente para las comunidades que hayan aprobado las ordenanzas requeridas y hayan sido objeto de estudios por parte del Cuerpo de Ingenieros del Ejército.
En septiembre de 1994, el Congreso promulgó la Ley Nacional de Reforma del Seguro contra Inundas.La Administración Federal de Seguros y Mitigación (FIMA) forma parte de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA El Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP) se encuentra bajo FEMA: www.fema.gov/nfip/laws.htm (consultado el 20 de marzo de 2009). Una de las principales disposiciones de la ley fue prever un incremento sustancial en la cantidad de cobertura de seguro contra inundaciones disponible. No obstante, tras el huracán Katrina y las inundaciones en Nueva Orleans, estos límites parecían demasiado bajos para las devastadoras pérdidas totales. Las tasas de costo y cobertura del seguro contra inundaciones se muestran en el Cuadro 13.9.
La Ley también incrementó el periodo de espera de cinco a treinta días antes de que una póliza de seguro contra inundaciones sea efectiva. Este periodo de espera de treinta días comienza al día siguiente de que se realiza la solicitud de seguro contra inundaciones. Esta es una medida para reducir la posible selección adversa de individuos que pueden estar río abajo de las aguas crecientes de las inundaciones. El periodo de espera no se aplica a la compra inicial de la cobertura del seguro contra inundaciones cuando la compra está relacionada con la realización, incremento, extensión o renovación de un préstamo.
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Para no residenciales, consulte: www.floodsmart.gov/floodsmart/pages/choose_your_policy/policy_rates.jsp Cotización rápida para inundaciones: Residencial Tarifas Vigente a partir del 1 de mayo de |
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Áreas de riesgo moderado a bajo RESIDENCIAL: Política de Riesgo Preferente (ZONAS B, C, X (PRE-/POST FIRMA) Una política residencial, basada en tarifas preferidas para estructuras calificadas en áreas de riesgo moderado a bajo. Una Póliza de Riesgo Preferente ofrece dos tipos de cobertura: Construcción y Contenidos y Solo Contenidos. |
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| Construcción y Contenidos | Contenido Solo Agrega el Recargo de $50.00 de libertad condicional, si corresponde. , Las políticas de solo contenido no están disponibles para los contenidos ubicados solo en el sótano. | ||||
| Cobertura | La Prima Anual incluye la Cuota de Política Federal de $13.00. , Premium incluye tarifa de prima ICC de $6.00. Deducir esta cantidad si el riesgo es una unidad condominal. | Cobertura | La Prima Anual incluye la Cuota de Política Federal de $13.00. | ||
| Sin Sótano ni Recinto | Con Sótano o Recinto | Contenido sobre el suelo (más de un piso) | Todas las demás ubicaciones (solo el sótano no es elegible) | ||
| $20,000/$8,000 | $119 | $144 | $8,000 | $39 | $58 |
| $30,000/$12,000 | $148 | $173 | $12,000 | $53 | $80 |
| $50,000/$20,000 | $196 | $221 | $20,000 | $81 | $113 |
| $75,000/$30,000 | $230 | $260 | $30,000 | $93 | $130 |
| $100,000/ $40,000 | $257 | $287 | $40.000 | $105 | $147 |
| $125,000/ $50,000 | $277 | $307 | $50,000 | $117 | $164 |
| $150,000/$60,000 | $296 | $326 | $60,000 | $129 | $181 |
| $200,000/ $80,000 | $326 | $361 | $80,000 | $153 | $201 |
| $250,000/ $100,000 | $348 | $388 | $100,000 | $177 | $221 |
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Nota: Las asociaciones de condominios residenciales no son elegibles para la Política de Riesgo Preferido. Las unidades de condominios residenciales individuales en edificios de condominios residenciales son elegibles para la Política de Riesgo Preferido. Además, los propietarios de unidades de condominios residenciales individuales en edificios de condominios no residenciales solo son elegibles para la cobertura de contenido. Los deducibles se aplican por separado a la construcción y los contenidos. Deducible de edificio, $500. Contenidos deducibles, $500. Para calificar para la liquidación de reclamos de costos de reemplazo, una vivienda unifamiliar debe ser la residencia principal del asegurado y estar asegurada al monto máximo de seguro disponible bajo el programa o no menos del 80 por ciento del costo de reemplazo al momento de la pérdida. Consulte la política o el manual para obtener más explicaciones y requisitos. |
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RESIDENCIAL: Política con Calificación Estándar (ZONAS B, C, X) (PRE-/POST FIRMA) Una póliza residencial, basada en tarifas estándar, para áreas de riesgo moderado a bajo ofrece tres tipos de cobertura: Edificio y Contenidos, Solo Edificio y Solo Contenidos. |
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| Construcción y Contenidos | Solo Edificio | Contenido solamente | |||
| Cobertura | Prima Anual Incluye una cuota de póliza federal de $35 y prima ICC. | Cobertura | Prima Anual Incluye una cuota de póliza federal de $35 y prima ICC. | Cobertura | Prima Anual Incluye una cuota de póliza federal de $35 solamente. |
| $35,000/$10,000 | $434 | $35,000 | $314 | $10,000 | $155 |
| $50,000/ $15,000 | $611 | $50,000 | $431 | $15,000 | $215 |
| $75,000/$20,000 | $724 | $75,000 | $484 | $20,000 | $275 |
| $100,000/ $30,000 | $813 | $100,000 | $536 | $30,000 | $312 |
| $125,000/$40,000 | $903 | 125,000 | $589 | $40.000 | $349 |
| $150,000/ $50,000 | $992 | $150,000 | $641 | $50,000 | $386 |
| $250,000/ $100,000 | 1,385 | 250,000 | $849 | $100,000 | $571 |
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Existen límites de deducibles más altos, hasta $5,000 para propiedades unifamiliares. El sistema de calificación comunitaria (CRS) es un programa de incentivos voluntarios que reconoce y fomenta actividades comunitarias de manejo de llanuras aluviales que excedan los requisitos mínimos de NFIP. Como resultado, las tarifas de las primas del seguro contra inundaciones son descontadas para reflejar el menor riesgo de inundación resultante de las acciones de la comunidad. Para conocer más sobre CRS y ver si su comunidad participa, vaya a la página web de CRS de FEMA, en www.fema.gov/business/nfip/crs.shtm. Nota: Las viviendas unifamiliares que sean residencias primarias y aseguradas al monto máximo de seguro disponible bajo el programa o no menos del 80 por ciento del costo de reposición al momento de la pérdida pueden calificar para la liquidación de reclamos de costo de reemplazo. Todos los demás edificios y contenidos se ajustarán en función de su valor real en efectivo (costo depreciado). Consulte la política para obtener más explicaciones y requisitos. |
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Áreas de Alto Riesgo RESIDENCIAL: Política de Calificación Estándar ( ZONAS A Una póliza residencial, basada en tarifas estándar, para áreas de alto riesgo ofrece tres tipos de cobertura: Edificio y Contenidos, Solo Edificio y Solo Contenidos. |
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| Construcción y Contenidos | Solo Edificio | Contenido solamente | |||
| Cobertura | Prima Anual Incluye una cuota de póliza federal de $35 y prima ICC. | Cobertura | Prima Anual Incluye una cuota de póliza federal de $35 y prima ICC. | Cobertura | Prima Anual Se encuentran disponibles límites deducibles superiores, hasta $5,000 para propiedades unifamiliares. |
| $35,000/$10,000 | $509 | $35,000 | $403 | $10,000 | $145 |
| $50,000/ $15,000 | $686 | $50,000 | $528 | $15,000 | $201 |
| $75,000/$20,000 | $887 | $75,000 | $676 | $20,000 | $256 |
| $100,000/ $30,000 | 1,143 | $100,000 | $825 | $30,000 | $367 |
| $125,000/$40,000 | $1,399 | 125,000 | $974 | $40.000 | $479 |
| $150,000/ $50,000 | $1,653 | $150,000 | 1,122 | $50,000 | $590 |
| $250,000/ $100,000 | $2,766 | 250,000 | $1,701 | $100,000 | 1,148 |
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Estas primas de ejemplo se calcularon para una vivienda Post-Firm, construida en la elevación de inundación base en una zona AE. Tu edificio puede ser diferente; consulta con tu agente de seguros para conocer una tarifa específica al riesgo de tu edificio. El sistema de calificación comunitaria (CRS) es un programa de incentivos voluntarios que reconoce y fomenta actividades comunitarias de manejo de llanuras aluviales que excedan los requisitos mínimos de NFIP. Como resultado, las tarifas de las primas del seguro contra inundaciones son descontadas para reflejar el menor riesgo de inundación resultante de las acciones de la comunidad. Para conocer más sobre CRS y ver si su comunidad participa, vaya a la página web de CRS de FEMA, en www.fema.gov/business/nfip/crs.shtm. Nota: Las viviendas unifamiliares que sean residencias primarias y aseguradas al monto máximo de seguro disponible bajo el programa o no menos del 80 por ciento del costo de reposición al momento de la pérdida pueden calificar para la liquidación de reclamos de costo de reemplazo. Todos los demás edificios y contenidos se ajustarán en función de su valor real en efectivo (costo depreciado) Consulte la política para obtener más explicaciones y requisitos. |
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La Ley Nacional de Reforma al Seguro contra Inundaciones agregó una extensión opcional para el seguro de mitigación para ayudar a los asegurados a reconstruir sus hogares y negocios sustancialmente dañados de manera repetitiva de acuerdo con el código de manejo de llanuras aluviales, incluyendo la prevención y mitigación de inundaciones de su normatividad. Anteriormente no estaba disponible bajo la póliza de seguro contra inundaciones; sin embargo, aún se requería que las estructuras sustancialmente dañadas fueran reconstruidas de acuerdo con el código de manejo de llanuras aluviales.
El seguro contra inundaciones puede ser requerido por ley, como bajo la Autoridad Federal de Vivienda (FHA), Asuntos de Veteranos (VA) y acuerdos hipotecarios bancarios o de asociación de ahorros y préstamos asegurados federalmente. En virtud de una disposición de la Ley Nacional de Reforma del Seguro contra Inundaciones de 1994, si un prestamista descubre en algún momento durante la vigencia de un préstamo que un edificio se encuentra en una zona especial de riesgo de inundación, el prestamista deberá notificar al prestatario que se requiere un seguro contra inundaciones. Si el prestatario no responde, el prestamista debe adquirir la cobertura en nombre del prestatario.
El seguro contra inundaciones se puede comprar a través de cualquier agente de seguros de propiedad o accidentes con licencia o de algunas aseguradoras de escritura directa. Algunas aseguradoras en realidad emiten las pólizas de seguro contra inundaciones, en asociación con el gobierno federal, como un servicio y conveniencia para sus asegurados. En esos casos, la aseguradora maneja la facturación y cobranza de primas, emisión de pólizas y ajuste de pérdidas en nombre del gobierno federal. Estas aseguradoras se llaman aseguradoras Escribe Tu Propia (WYO). Otro resultado importante de la Ley Nacional de Reforma del Seguro contra Inundaciones de 1994 involucra la disponibilidad de fondos federales de Ayuda ante Desastres luego de un desastre por inundación. Las personas que viven en comunidades ubicadas en áreas especiales de riesgo de inundación que participan en el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones y que no compren un seguro contra inundaciones ya no son elegibles para la ayuda federal automática de desastres por pérdidas de propiedad sufridas como consecuencia de una inundación.
Asistencia Federal para Desastres
Se entregan fondos federales para desastres a las víctimas de las inundaciones para que les ayuden a reconstruir sus vidas. El Fondo Federal de Desastres suele activarse cuando un área es declarada desastre por el mandatario. Los fondos se entregan a las víctimas a una tasa de interés baja. El ejemplo en Figura\(\PageIndex{1}\) fue diseñado por la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias para educar a los residentes de áreas propensas a inundaciones sobre el valor de obtener un seguro contra inundaciones. Las preguntas sobre la cobertura de inundaciones tras los huracanes Katrina y Rita provocaron el comunicado de prensa de FEMA que se muestra en el recuadro “Cobertura de seguro para inundaciones y lluvias impulsadas por el viento”.
Cobertura de seguro para inundaciones y lluvia impulsada por el viento
Comunicado de prensa, 22 de octubre de 2005.
BATON ROUGO, La. —Para recibir una cobertura económica adecuada por los daños causados por el agua sufridos por los huracanes Katrina y/o Rita, es necesaria la definición del tipo de daño. La Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA) del Departamento de Seguridad Nacional de Estados Unidos y el Estado de Luisiana ofrecen las siguientes pautas para comprender mejor los daños causados por inundaciones y lluvias causadas por el viento.
La definición simple de inundación es un exceso de agua en tierra que normalmente es seca. El Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones incluye en su definición aguas de marea interior; acumulación o escorrentía inusual y rápida de aguas superficiales de cualquier fuente; colapso o hundimiento de tierras a lo largo de la orilla de un lago o masa de agua similar como consecuencia de la erosión o socavación causada por olas o corrientes de agua que exceden los niveles cíclicos anticipados que resultan en una inundación.
Las pólizas de seguro para propietarios de viviendas, inquilinos y dueños de negocios NO cubren inundaciones. Generalmente, las pólizas cubrirán daños por viento, lluvia, granizo, lluvia provocada por el viento y rayos. Se necesita una póliza de seguro contra inundaciones por separado para proteger hogares, negocios y bienes personales contra daños por inundaciones. Si una casa, negocio u otra residencia se encuentra en una zona de inundación de alto riesgo identificada por FEMA, se debería haber requerido una póliza de seguro contra inundaciones por separado en una transacción hipotecaria.
La lluvia, la lluvia causada por el viento y los daños por granizo no están en la misma categoría de daños que las inundaciones. Los daños causados por la lluvia por el viento, independientemente de la causa, son un peligro cubierto como el viento o los rayos, que pueden haber causado una abertura en la que ha entrado la lluvia y causado daños por agua al hogar o propiedad personal.
Si las personas afectadas por los huracanes Katrina y/o Rita han sufrido daños tanto por inundaciones como por lluvia causada por el viento, se debe reportar a la compañía de seguros contra inundaciones así como a la compañía de seguros de propietarios de viviendas, inquilinos o dueños de negocios. Es probable que se asigne un ajustador separado para cada reclamo. Los Ajustadores deben comunicarse entre sí para coordinar la información antes de la liquidación final.
Para obtener más información sobre la cobertura del seguro, visite el Departamento de Seguros de Louisiana en línea en http://www.ldi.state.la.us o llame gratis al 1-800-259-5300. Para preguntas sobre el Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones, llama a tu agente de seguros o al 1-800-427-4661 o inicia sesión en http://www.floodsmart.gov para obtener más información.
Fuente: Sitio web de la FEMA en www.fema.gov/news/newsrelease. fema? id=19938, consultado el 20 de marzo de 2009.
Title Risk
Un defecto de título es una reclamación contra bienes que no ha sido satisfecha. Un ejemplo de tal reclamo es un gravamen presentado por un trabajador no remunerado o proveedor de materiales. Otro ejemplo es un cónyuge cuya firma no aparece en la escritura firmada por el otro cónyuge cuando se vendió el inmueble. El reclamo se basa en los intereses de propiedad comunitaria del cónyuge sobre los bienes inmuebles de la pareja, independientemente de quién lo pagó originalmente.
Si hay un defecto en el título de su propiedad, un comprador informado insistirá en que se elimine (se borre) antes de que el título sea aceptable, aunque pueda haberse originado hace muchos años. El proceso de limpieza puede llevar mucho tiempo y ser costoso. Una póliza de seguro de título protege al comprador de vivienda contra pérdidas causadas por un defecto en el título que existía en el momento en que se emitió la póliza. No cubre los defectos que surjan después de que se emita la póliza. Dice la aseguradora,
Si algo estaba mal con el título de esta propiedad en el momento en que se emitió esta póliza, le defenderemos y pagaremos por la pérdida causada cuando se descubra, dentro de los límites de la póliza.
Antes de hacer esta promesa, la aseguradora intenta determinar si existen defectos. Si se encuentra alguna, se describe en la póliza y se excluye de la cobertura, o no se emite una póliza hasta que haya sido removida. Se paga una sola prima por la póliza, y ésta permanece vigente indefinidamente. Por regla general, no se puede asignar. Cuando se transfiere el título de propiedad, el comprador deberá comprar su propia póliza de seguro de título si se desea protección.
Claves para llevar
En esta sección estudiaste pérdidas por inundación o defecto de título y sus soluciones de seguros:
- La inundación se excluye de las pólizas de propietarios porque se considera catastrófica y por el problema de selección adversa.
- El gobierno federal ofrece seguros contra inundaciones, a través del Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP), a comunidades propensas a inundaciones.
- El seguro contra inundaciones es requerido por ley para asegurar financiamiento para comprar, construir o mejorar estructuras en áreas especiales de riesgo de inundación (SFHA) y bajo acuerdos hipotecarios de bancos o asociaciones de ahorro y préstamos asegurados por el gobierno federal.
- El seguro contra inundaciones ofrece cobertura de costos de reemplazo para una residencia y valor real en efectivo solo para bienes personales.
- La cobertura de emergencia está disponible a tarifas parcialmente subsidiadas tan pronto como una comunidad ingresa al Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones; la cobertura regular a tarifas reales está disponible para las comunidades que hayan aprobado las ordenanzas requeridas.
- Los fondos federales para desastres se distribuyen a las víctimas de inundaciones cuando una zona es declarada desastre.
- La compensación de defectos de título puede ser costoso y llevar mucho tiempo.
- El seguro de título protege a un comprador de vivienda contra pérdidas causadas por un defecto de título que existía en el momento en que se emitió la póliza.
Preguntas de Discusión
- ¿La publicidad del seguro contra inundaciones a través del Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones fomenta la ¿Por qué o por qué no?
- ¿Cuál es la importancia de las aseguradoras WYO con respecto al seguro contra inundaciones?
- ¿Debe haber límites en el número de pérdidas asegurables o el monto de la indemnización a la que un solo asegurado es elegible para reclamar bajo una póliza contra inundaciones?
- ¿Qué podría causar un defecto de título?
- ¿Qué protección brinda el seguro de título y quién recibe esa protección?