3.9: Materias de propiedad
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Los dueños de negocios tienen derecho a poseer, usar y enajenar bienes, pero también tienen la responsabilidad de seguir las regulaciones gubernamentales. La forma más común de regulación del uso del suelo es la zonificación. Desde que la ciudad de Nueva York adoptó la primera ordenanza de zonificación en 1916, las regulaciones de zonificación han sido adoptadas por prácticamente todas las áreas urbanas importantes de los Estados Unidos.
Generalizaciones Universales
- El uso del suelo y la zonificación implican la regulación del uso y desarrollo de bienes raíces.
- Las regulaciones y restricciones de zonificación son utilizadas por los municipios para controlar y dirigir el desarrollo de la propiedad dentro de sus fronteras.
Preguntas Orientadoras
- ¿Cuáles son los costos y beneficios de poseer una propiedad y/o un negocio?
- ¿Cómo facilitan las instituciones financieras las operaciones comerciales?
- ¿Qué tipos de restricciones gubernamentales se hacen sobre el uso de negocios y bienes?
- ¿Qué ordenanza y normativa aplican para el establecimiento y operación de las empresas unipersonales, sociedades y sociedades?
¿Qué son los reglamentos de zonificación?
El propósito y función básica de la zonificación es dividir un municipio en distritos (o zonas) residenciales, comerciales e industriales, que en su mayor parte están separados entre sí, siendo razonablemente uniforme el uso de la propiedad dentro de cada distrito. Dentro de estos tres tipos principales de distritos generalmente habrá restricciones adicionales que pueden ser bastante detalladas, incluyendo las siguientes:
- Requisitos específicos en cuanto al tipo de edificios permitidos
- Ubicación de líneas de servicios públicos
- Restricciones a edificios accesorios, contratiempos de edificios desde las calles y otros límites
- Tamaño y altura de los edificios
- Número de habitaciones
Estas restricciones también pueden cubrir la fachada de los lotes; el área mínima del lote; los patios delanteros, traseros y laterales; el estacionamiento fuera de la calle; el número de edificios en un lote; y el número de unidades de vivienda en un área determinada. La normativa puede restringir áreas a viviendas unifamiliares o a viviendas multifamiliares o adosadas. En áreas de importancia histórica o cultural, las regulaciones de zonificación pueden requerir que se conserven ciertos rasgos.
Regulación del Desarrollo
La regulación del uso del suelo no se limita al control de edificios y usos existentes; en gran parte, está diseñada para guiar el desarrollo futuro. Los municipios suelen seguir un proceso de planeación que finalmente resulta en un plan maestro, y en algunos estados la creación de un mapa oficial para un municipio. El plan maestro se pone entonces en vigor mediante ordenanzas que controlan la zonificación, regulación de desarrollos de subdivisiones, planos de calles, planos de instalaciones públicas y regulaciones de edificación. Los futuros desarrolladores deben planificar sus subdivisiones de acuerdo con el mapa o plano oficial.
En los últimos años, se ha puesto un énfasis cada vez mayor en la planeación regional y estatal. Reconociendo que las acciones de un municipio afectarán fuertemente a las ciudades vecinas, ocasionalmente de manera conflictiva y contradictoria, estas iniciativas de planeación permiten la creación de un plan regional que ofrezca una visión integral y un conjunto de regulaciones.
Límites en la regulación de zonificación
Debido a que las regulaciones de uso del suelo y zonificación restringen los derechos de los propietarios a usar su propiedad como de otra manera podrían (y a menudo quieren), a veces son polémicos. Adicionalmente, el alcance y los límites de la capacidad de los gobiernos para regular el uso de la tierra es difícil de definir con especificidad. Los tribunales han sostenido que una regulación de zonificación es permisible si es razonable y no arbitraria; si guarda una relación razonable y sustancial con la salud pública, la seguridad, la comodidad, la moral y el bienestar general; y si los medios empleados son razonablemente necesarios para el cumplimiento de su propósito.
Dada la naturaleza subjetiva de estos factores, obviamente hay mucho margen para el desacuerdo, y en ocasiones el litigio. Una cuestión sumamente difícil que se presenta en esta materia del derecho es hasta dónde pueden llegar las regulaciones de uso del suelo sin toparse con la prohibición constitucional de tomar propiedad privada para uso público sin justa compensación.
Desafíos a las regulaciones de zonificación
Existen muchas otras restricciones a la facultad de gobierno para regular el uso de la tierra, cualquiera de las cuales puede proporcionar una base sobre la cual se puede impugnar dicha normativa. Las ordenanzas de zonificación deben ser razonables con base en todos los factores involucrados, como la necesidad del municipio; el propósito de la restricción; la ubicación, tamaño y características físicas del terreno; el carácter del vecindario; y su efecto sobre el valor del inmueble involucrado. El fundamento de la zonificación es que promueve el bien de toda la comunidad conforme a un plan integral.
La zonificación puntual de parcelas individuales de propiedad de manera diferente a la de los bienes circundantes, principalmente para los intereses privados del propietario de la propiedad así zonificada, está sujeta a impugnación a menos que exista una base razonable para distinguir la parcela de las parcelas circundantes. No se permiten restricciones basadas únicamente en la raza u ocupación de la propiedad, y una clasificación que discrimine a un grupo racial o religioso solo puede sostenerse si el estado demuestra un interés abrumador que no puede ser atendido de otra manera.
En muchas jurisdicciones, los estatutos han creado juntas de apelaciones de zonificación para manejar estos temas. Se trata de órganos cuasijudiciales que pueden realizar audiencias con testimonio juramentado de testigos y cuyas decisiones son objeto de revisión judicial. Dada tanto la complejidad de la ley de zonificación como la naturaleza especializada de las juntas de apelación de zonificación, un propietario que impugna un requisito de zonificación no es aconsejado tratar de argumentar su caso sin asistencia legal.
Restricciones no gubernamentales: Convenios y servidumbres restrictivas
No todas las restricciones de uso de suelo son creadas por los gobiernos. Los promotores de tierras también pueden incorporar restricciones en sus desarrollos, más comúnmente mediante el uso de convenios restrictivos y servidumbres:
Los pactos restrictivos son disposiciones en una escritura que limitan el uso de los bienes y prohíben ciertos usos. Los convenios restrictivos suelen ser utilizados por los desarrolladores de tierras para establecer tamaños mínimos de casas, líneas de retroceso y requisitos estéticos pensados para mejorar el vecindario.
Las servidumbres son derechos para utilizar los bienes de otro para fines particulares. Las servidumbres también se utilizan ahora para objetivos públicos, como la preservación del espacio abierto y la conservación. Por ejemplo, una servidumbre podría impedirle a alguien construir sobre una parcela de tierra, lo que deja abierta la propiedad y con ello preserva un espacio verde abierto en beneficio del público en su conjunto.
Plan de Desarrollo Amenaza Barrio El Paso
Preservacionistas locales luchan por salvar de la reurbanización Barrio Duranguito de El Paso. En cada sección Transiciones de la revista Preservation, destacamos lugares de importancia local y nacional que recientemente han sido restaurados, actualmente están amenazados, se han salvado de demolición o negligencia, o se han perdido. Aquí hay uno de la primavera de 2017.
La zona más ocupada de El Paso, Texas, se enfrenta a una amenaza potencial de un plan de desarrollo de arena presentado por la ciudad.
Barrio Duranguito, ubicado dentro del barrio más grande de Union Plaza, fue establecido a principios del siglo XX por migrantes de Durango, México. (La estructura existente más antigua data de 1879.) El proyecto de arena de 180 millones de dólares se propuso en 2012, y en 2016 el ayuntamiento aprobó su ubicación en una sección del centro que abarca parte de Duranguito, permitiendo que la ciudad utilice dominio eminente si es necesario. Se estima que 150 personas podrían enfrentar desplazamientos, lo que provocó una protesta de conservacionistas y residentes de la comunidad.
En diciembre de 2016, el ayuntamiento votó para descartar esa ubicación, ahorrando al barrio, pero a principios de enero dio a conocer planes para un nuevo estudio de factibilidad que una vez más consideró viable la zona. El atractivo de Duranguito es su proximidad al centro de convenciones y artes escénicas El Paso Live; construir la nueva arena a menos de 1,000 pies de ella permitiría al gobierno de la ciudad aprovechar 25 millones de dólares en incentivos fiscales estatales para nuevos hoteles a lo largo de varios años.
La organización de base Paso del Sur ha sido vocal sobre la preservación de Duranguito, circulando una petición y organizando protestas. Al cierre de esta edición, el estudio de factibilidad había sido rechazado, pero Duranguito/Union Plaza seguía siendo el sitio preferido de la ciudad para el proyecto de arena.
En virtud de la Quinta Enmienda a la Constitución de Estados Unidos, se garantiza al pueblo, “la vida, la libertad y la propiedad”, y la protección de que los bienes de ninguna persona pueden ser tomados por el gobierno para uso público sin justa compensación. La Quinta Enmienda no define específicamente los términos “uso público” o “justa compensación”. Los tribunales han sostenido tradicionalmente los derechos de los gobiernos nacional y estatal para ejercer dominio eminente, que es la facultad del gobierno para tomar la propiedad privada para uso público, con la presunción de que el bien es para servir “al bien público”. Esto significa que debe brindar un beneficio esencial a toda la comunidad. A cambio, la regla del dominio eminente requiere que el gobierno pague a los propietarios un precio justo por el terreno. Cuando los derechos de los propietarios y el poder del gobierno están en desacuerdo, naturalmente surgirán conflictos.
Preguntas para su consideración
- ¿Quién debe decidir qué hay en “el bien público mayor”?
- ¿De quién son los derechos más importantes, el gobierno o el pueblo?
- ¿Quién determina qué constituye un precio justo?
Un ejemplo práctico: Kelo contra la ciudad de New London (2005)
Video: La historia de Susette Kelo
Origen: https://www.youtube.com/watch?v=TAgEgjoycQ4
Atribución: Instituto de Justicia ij.org/freedomflix/category/35/ 177`subcatid=2
En este caso, la ciudad de New London, Connecticut condenó la propiedad de Susette Kelo y sus vecinos con el fin de prever un “plan integral de reurbanización” que involucra un proyecto de financiación privada. El desarrollador privado finalmente no pudo obtener el financiamiento que necesitaba, y el terreno se convirtió en un basurero temporal. Kelo demandó a la ciudad de New London alegando que su tierra fue tomada ilegalmente ya que no se utilizó para el “bien público”. En una resolución 5-4, la Suprema Corte sostuvo que los beneficios generales de que disfrutaba una comunidad del crecimiento económico calificaban los planes privados de reurbanización como permisibles de “uso público” bajo la “Cláusula de Toma de la Quinta Enmienda”. Recientemente, esta decisión ha sido utilizada para apoyar la condena de la propiedad pública para una serie de proyectos privados.
| Permitiendo el Uso de Dominio Eminente | Limitar el uso de Dominio Eminente |
| ¿Deberían considerarse de uso público los beneficios económicos de los proyectos privados de desarrollo bajo la Quinta Enmienda? En Kelo v. City of New London (2005), la Suprema Corte declaró que condenar residencias privadas para construir un proyecto de remodelación (incluyendo tiendas, restaurantes, oficinas y un hotel) calificó como “uso público”. Dado que la Quinta Enmienda no proporciona una definición específica de uso público, la Corte sostuvo que era suficiente una “interpretación más amplia y natural del uso público”. El tribunal, en cambio, sostuvo “la interpretación más amplia y natural del uso público como 'propósito público'”. El razonamiento de la Corte fue que por estar destinado a beneficiar el desarrollo económico de la comunidad, el plan de reurbanización se ajusta a la definición de uso público. | Tras la decisión de Kelo, muchos estadounidenses temían que este fallo diera demasiada autoridad al gobierno local para la incautación de propiedad privada. Muchos estados han aprobado legislación destinada a restringir el uso del dominio eminente y alrededor de cuatro meses después de la decisión de Kelo, la Cámara de Representantes de Estados Unidos aprobó la Ley de Protección de Derechos de Propiedad Privada. Esta ley especificaba que los fondos públicos serían retenidos a los gobiernos estatales y locales que optaran por ejercer dominio eminente sobre bienes destinados a fines de desarrollo económico privado. El proyecto de ley sí contempla proyectos públicos como la construcción de carreteras y hospitales y en casos que involucren propiedad privada abandonada. |
Para leer un artículo sobre cómo los temas eminentes de dominio están afectando los planes para construir un muro fronterizo lee sigue este enlace: El muro de Trump necesita propiedad privada. Pero algunos tejanos no renunciarán a sus tierras sin pelear.
Responda las preguntas de autoverificación a continuación para monitorear su comprensión de los conceptos en esta sección.
Preguntas de Self Check
- ¿Cuáles son las desventajas de las regulaciones gubernamentales sobre un inmueble?
- ¿Cuáles son las ventajas de las regulaciones gubernamentales sobre un inmueble?
- ¿Qué tipos de restricciones gubernamentales se hacen sobre el uso de negocios y bienes?
Extensiones de aprendizaje
Asignación de Redacción
Si vivieras en una comunidad que pudiera beneficiarse de la incautación de propiedad privada para brindar beneficios económicos como empleos, tiendas, restaurantes, y otros negocios ¿estaría dispuesto a permitir que su propiedad sea incautada a través de dominio eminente si fuera al “bien público”? ¿Por qué no?
¿Y si fuera otro barrio de tu comunidad y significara que podrías beneficiarte de los nuevos empleos creados? ¿Cómo te sentirías entonces?
Debate Aula
Entra en grupos y realiza más investigaciones sobre el caso Kelo y otros que lo han seguido. Después de realizar su investigación, realice un debate en el aula sobre los efectos positivos y negativos del uso del dominio eminente para proyectos privados.
CC BY — John M. Seymour (Autor); basado en estudio de caso en Fraga, Luis; El Gobierno de Estados Unidos: Principios en la práctica; © 2000, Holt McDougal Publishers; Pág. 13.
| Imagen | Referencia | Atribuciones |
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[Figura 1] | Crédito: Katherine Flynn Fuente: https://savingplaces.org/stories/development-plan-threatens-el-paso-neighborhood#.Wx6ot4gvyCg Licencia: CC BY-NC 3.0 |
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[Figura 2] | Crédito: Etiquetado como CC Uso Justo por Google Images consultado 29/12/2014; Katherine Flynn Fuente: http://www.planetizen.com/files/eminent-domain-cartoon.gif; https://savingplaces.org/stories/development-plan-threatens-el-paso-neighborhood #.Wx6OT4GVyCG Licencia: CC BY-NC 3.0 |