22.3: Bienes inmuebles

La propiedad inmobiliaria es tierra, y ciertas cosas que están apegadas o asociadas con ella. La propiedad inmobiliaria incluye terrenos no urbanizados, como un campo, e incluye edificios, como casas y edificios de oficinas. La propiedad inmobiliaria también incluye cosas asociadas con la tierra, como los derechos del subsuelo (derechos sobre minerales y cosas que se encuentran debajo de la superficie).

Métodos de Adquisición

Los bienes inmuebles pueden ser adquiridos por compra, herencia, donación, o por posesión adversa. Los derechos de propiedad se transfieren por título. La propiedad de bienes inmuebles significa que el propietario tiene derecho a poseer los bienes, así como el derecho a excluir a otros, dentro de los límites de la ley. Si alguien interfiere sustancialmente con el uso y disfrute de bienes inmuebles, el propietario puede presentar una reclamación por molestias. De igual manera, el propietario podrá presentar una demanda de transgresión contra quienes ingresen a la tierra sin consentimiento o permiso.

Compra

Los propietarios de tierras pueden transmitir o vender parte o la totalidad de sus intereses sobre la tierra. Diferentes tipos de escrituras transmiten diferentes tipos de intereses. Una escritura de renuncia, por ejemplo, transmite cualquier interés en el título que el otorgante tenga sobre los bienes a la parte a la que se le da la renuncia. Eso significa que si el otorgante no tiene intereses sobre los bienes inmuebles, una transmisión por renuncia no otorgará ningún interés sobre el bien. En comparación, una escritura de garantía transmite título y el vendedor otorga una garantía contra defectos en el título así como gravámenes. Los compradores suelen exigir una escritura de garantía cuando compran una propiedad porque el vendedor asume el riesgo de que el título no sea claro.

Después de que el título sea transferido por la escritura, la escritura se registra en el condado donde se encuentra el inmueble. Registrar una escritura es importante porque pone a otros en aviso sobre quién es el dueño de la propiedad. Los estados tienen reglas diferentes sobre quién es considerado el legítimo propietario cuando existe un conflicto en el reclamo de propiedad. Un comprador de buena fe es un comprador que toma el título de buena fe, sin conocimiento de reclamaciones concurrentes de títulos. Muchos estados reconocen los derechos de propiedad de un comprador de buena fe sobre aquellos que no registraron adecuadamente una escritura.

Herencia

Otra forma común en la que se pueden obtener bienes inmuebles es a través de la herencia. Los bienes inmuebles pueden ser legados a través de un testamento o pueden ser transferidos por la ley estatal cuando alguien muere sin testamento. En términos generales, las personas tienen derecho a disponer de sus bienes como deseen cuando fallezcan, siempre que su testamento u otro instrumento de transferencia cumpla con los requisitos de validez de su estado. Si alguien muere sin familiares vivos, el gobierno se convierte en el dueño del inmueble.

Regalo

Los bienes inmuebles también pueden adquirirse a través de un regalo. Un regalo es válido cuando:

1. La persona que da la propiedad tiene la intención de hacer el regalo;
2. La persona entrega la escritura al destinatario; y
3. El destinatario acepta el regalo.

Si uno de estos elementos no se cumple, entonces no se transmitirá el título.

Figura 22.2 Comparación de Contrato y Regalo

Posesión adversa

Una forma menos común de adquirir bienes inmuebles es a través de la doctrina de la posesión adversa. La posesión adversa es cuando alguien que no es dueño de bienes inmuebles ha reclamado los bienes inmuebles para los suyos. Esto se conoce como “derechos de ocupantes ilegales”. Si la tierra se encuentra ociosa a manos del propietario pero alguien más la pone en uso, entonces la ley puede favorecer la reclamación del usuario sobre la tierra sobre la del propietario real. Los reclamos de posesión adversa a menudo ocurren alrededor de líneas de propiedad, donde una parte ha usado rutinariamente la propiedad de otra porque una cerca ha sido extraviada.

Figura 22.3 Caricatura de posesión adversa

Intereses y Alcance

Poseer bienes inmuebles conlleva muchas responsabilidades, así como el potencial de grandes ganancias y gran responsabilidad. Es importante aprender a protegerse contra la responsabilidad potencial de la propiedad. Por ejemplo, si se descubre un sitio de desechos tóxicos en bienes inmuebles, el propietario puede ser responsable de su limpieza, incluso si no se dio cuenta de que dicho sitio estaba ahí al comprar el terreno. Cada comprador de bienes inmuebles tiene el deber de ejercer la debida diligencia en la compra de terrenos. Un comprador nunca debe aceptar comprar terrenos “a la vista” o sin un inspector profesional.

Es importante conocer los deberes de los terratenientes, cómo limitar la responsabilidad asociada a la propiedad de la tierra, y cuándo ocurre la ruptura de responsabilidad.

Deberes de los terratenientes

Los terratenientes deben diferentes deberes a diferentes tipos de personas que ingresan a sus tierras. Estas responsabilidades varían, dependiendo de si la persona es un delincuente, un licenciatario o un invitado.

Un infiltrado es una persona que intencionalmente ingresa a la tierra de otro sin permiso. Un terrateniente tiene el deber de no herir intencionalmente a un infractor. Por ejemplo, las trampas y trampas de armas son ilegales. Intranseúntes lesionados de tales trampas tienen reclamos válidos contra el terrateniente. No obstante, si los transgredientes resultan lesionados por peligros desconocidos o imprevisibles, el propietario no suele ser responsable.

Un licenciatario es alguien que tiene permiso para estar en el terreno. Los terratenientes tienen un deber de cuidado superior a esa persona. Los licenciatarios incluyen repartidores, lectores de medidores y trabajadores de servicios públicos. Un propietario no debe lesionar intencionalmente a un licenciatario y debe advertir al licenciatario de defectos conocidos. Por ejemplo, si un terrateniente sabe que los escalones a su porche están helados, tiene el deber de advertir a un licenciatario que esos escalones son helados. De no hacerlo, puede resultar en responsabilidad para el terrateniente.

Un invitado es alguien que ha ingresado a bienes inmuebles por invitación. Empresas y lugares públicos que quieren que los miembros de la comunidad visiten han emitido invitaciones al público. Los propietarios deben inspeccionar sus bienes en busca de defectos, corregirlos cuando se encuentren y advertir a los invitados sobre dichos defectos. Por ejemplo, una tienda de abarrotes debe limpiar los derrames lo más rápido posible y poner un letrero de “precaución” en esa zona.

Intereses de propiedad en bienes inmuebles

Diferentes tipos de intereses pueden ser propiedad de bienes inmuebles. Por ejemplo, los bienes inmuebles pueden ser propiedad sin restricción, sujetos únicamente a las leyes locales, estatales y federales. En ocasiones, los intereses de propiedad pueden ser más estrechos, sujetos a condiciones, cuya violación puede llevar a la pérdida de esos intereses de propiedad.

El interés de propiedad más completo reconocido por la ley se llama tasa simple absoluta. Esta propiedad le permite al propietario un control completo sobre el terreno y dura hasta que el propietario muere o transmite la propiedad a otra persona. Generalmente, si alguien quiere comprar bienes inmuebles, él o ella está buscando comprar propiedad en cuota simple absoluta.

Compare eso con una tarifa derrotable. Una cuota simple derrotable está sujeta a una condición de propiedad o a algún evento futuro. Por ejemplo, si un propietario dona tierras a una ciudad “siempre y cuando se utilice como vía verde pública”, entonces la tierra sería propiedad de la ciudad en tarifa derrotable siempre y cuando la mantenga como vía verde pública. Una vez violada la condición, el terreno revertiría ya sea al propietario original o a quien sea el dueño del interés de reversión, que es un interés futuro en bienes inmuebles.

Otro interés de propiedad es un patrimonio vitalicio. Este interés se mide por la vida del propietario. Por ejemplo, una persona podría otorgar derechos de propiedad sobre bienes inmuebles a uno de los padres durante la duración de su vida, pero luego los bienes serían devueltos a la muerte del padre. Una inversión común, conocida como hipoteca inversa, emplea el concepto de patrimonio vitalicio. Una hipoteca inversa es un arreglo en el que el comprador de bienes inmuebles acuerda permitir que el vendedor de los bienes retenga la posesión de los bienes por un período de tiempo determinado (como el resto de su vida) a cambio de la capacidad de adquirir el inmueble al precio actual. Estos arreglos esencialmente apuestan por la esperanza de vida de los vendedores de bienes inmuebles otorgándoles propiedades vitalicias en el inmueble.

La propiedad puede ser propiedad de más de un propietario. En la ley se reconocen varios tipos de intereses de copropiedad. Estos intereses de propiedad son importantes en materia de posesión, derecho a transferir, derecho a obtener ganancias de la tierra y responsabilidad. Por ejemplo, el arrendamiento en común describe un interés de propiedad en el que todos los propietarios tienen igual derecho a poseer la totalidad de la propiedad. Compárelo con el arrendamiento conjunto, en el que el propietario supérstite tiene el derecho de supervivencia. Si uno de los propietarios fallece, sus intereses patrimoniales se transfieren automáticamente al (los) dueño (es) restante (es).

Estos diferentes intereses son creados por una redacción específica en el instrumento de transporte. Un propietario en arrendamiento común puede vender o transferir sus derechos sin pedir permiso a los demás propietarios. Esto se debe a que los propietarios en un arrendamiento en común tienen el derecho unilateral de transferir sus intereses sobre la propiedad. Por el contrario, para transferir los intereses propios en un arrendamiento conjunto, se requiere el consentimiento y aprobación de los demás propietarios.

Alcance de Intereses en Bienes Inmuebles

El alcance de la propiedad determina lo que se puede (o no) hacer con la tierra. La superficie del terreno y los edificios que están adosados al terreno son lo que la mayoría de la gente piensa acerca de la propiedad de bienes inmuebles. Sin embargo, los intereses sobre la tierra también incluyen los derechos subterráneos o minerales, y el derecho a la luz o a una visión. Además, los derechos de agua se otorgan de manera diferente, dependiendo de si la propiedad se encuentra en el oeste o el este de Estados Unidos. Adicionalmente, las servidumbres (el derecho a cruzar o usar de otra manera la tierra de alguien para un propósito específico) y los convenios (guías o restricciones sobre cómo se puede construir en sus tierras) otorgan ciertos derechos a los no poseedores de tierras.

Derechos del subsuelo

Los derechos subterráneos o minerales son derechos sobre las sustancias que se encuentran debajo de la superficie real de la tierra. La compra de derechos minerales permite al propietario extraer y vender lo que existe bajo la superficie de la tierra, como petróleo, gas natural y oro.

Derechos de Agua

Los derechos de agua se determinan de dos maneras diferentes en Estados Unidos. En términos generales, los estados al este del río Mississippi siguen una doctrina ribereña sobre los derechos al agua, lo que significa que quienes viven al lado del agua tienen derecho a usar el agua. El agua es compartida entre los propietarios ribereños. Sin embargo, la mayoría de los estados occidentales utilizan la doctrina de apropiación previa, que otorga derechos a quienes usaron esos derechos “primero en el tiempo”. Bajo este concepto, el uso debe ser beneficioso, pero el propietario del derecho no necesita ser un terrateniente adyacente. Esta política ha dado lugar a reclamos de usuarios “aguas abajo” que tienen prioridad sobre los propietarios donde el agua corre por la tierra. Por ejemplo, los casinos en Las Vegas, Nevada pueden tener prioridad de derechos de agua sobre los ganaderos en Colorado donde un afluente corre por el rancho. La apropiación previa es una doctrina de “usarlo o perderlo”.

Servidumbres y Convenios

Las servidumbres y convenios son intereses no posesorios sobre bienes inmuebles. Una servidumbre puede ser expresa o implícita y da a las personas el derecho de usar la tierra ajena para un propósito particular. Por ejemplo, una servidumbre común es que las empresas de servicios públicos ingresen a la propiedad privada para mantener postes y líneas eléctricas. Otros ejemplos incluyen aceras y una propiedad sin salida al mar que tiene una servidumbre a través de otra propiedad con el propósito de un camino de entrada o pasarela.

Un pacto es una restricción voluntaria al uso de la tierra. Los pactos comunes son las reglas de las asociaciones de propietarios, que restringen los derechos de los propietarios a utilizar sus tierras de ciertas maneras, a menudo con fines estéticos. Por ejemplo, tales convenios podrían requerir que las casas sujetas al pacto se pinten únicamente en ciertos colores aprobados, o bien podrían contener prohibiciones contra la construcción de piscinas.

Algunos convenios y servidumbres “corren con la tierra”, lo que significa que las restricciones se aplicarán a los posteriores propietarios de la propiedad. Que un pacto o servidumbre corra con la tierra depende del tipo de interés otorgado.

Relaciones entre el propietario y el inquilino

También se puede crear un interés de arrendamiento en bienes inmuebles. El inquilino tiene derecho a la posesión exclusiva de los bienes inmuebles y el deber de seguir las reglas de ocupación establecidas por el propietario. El arrendador tiene derecho a que se le pague la renta y el deber de asegurar que los locales sean habitables. Si una de las partes no cumple con el contrato de arrendamiento como se requiere, la otra parte podrá buscar un recurso legal por incumplimiento de contrato. La mayoría de las leyes estatales también imponen deberes a los propietarios para mantener condiciones seguras y habitables en la propiedad. Los inquilinos también tienen el deber de usar los locales adecuadamente y no dañar la propiedad más allá del desgaste normal.

Se pueden crear diferentes tipos de arrendamientos:

Tipo de Arrendamiento	Descripción
Arrendamiento por años	El arrendamiento dura por un período de tiempo específico; Llamado a arrendamiento por años independientemente de cuánto tiempo sea el arrendamiento; Una vez que expira el tiempo, también lo hace el arrendamiento
Arrendamiento periódico	El arrendamiento establece cuándo la renta vence pero no tiene una duración determinada; Por ejemplo, un arrendamiento de mes a mes
Arrendamiento a voluntad	El arrendamiento puede ser rescindido en cualquier momento por el arrendador o inquilino; Arrendamiento a menudo creado a través de acciones de partes en lugar de arrendamiento por escrito
Arrendamiento en Sufferance	El inquilino permanece en la propiedad después de que el derecho de posesión haya terminado y sin el consentimiento del arrendador; La ley ve al inquilino como un delincuente que es responsable de pagar la renta durante el período de retención; La mayoría de los estados requieren que el propietario desaloje al inquilino a través de procedimientos formales de desalojo

Se podrán crear arrendamientos con fines residenciales o comerciales. Los arrendamientos comerciales suelen durar períodos de tiempo más largos que los arrendamientos residenciales. Muchas de las mismas responsabilidades y deberes existen con los arrendamientos comerciales, pero hay algunas diferencias importantes. Por ejemplo, un inquilino comercial puede exigir que el arrendador se niegue a rentar a un competidor del inquilino dentro del mismo edificio.

Los intereses de arrendamiento son cedibles a menos que dichos derechos estén expresamente restringidos por acuerdo. Esto significa que los derechos transmitidos por el arrendamiento podrán ser transferidos a otra parte por cesión, salvo que el arrendamiento lo prohíba expresamente. Las restricciones comunes a la asignación en arrendamientos residenciales son una cláusula de no subarrendamiento. Así como el propietario de bienes inmuebles puede vender alguno o todos sus intereses, también se puede arrendar cualquier participación de propiedad sobre bienes inmuebles. Por ejemplo, alguien que posee los derechos subterráneos de la tierra puede arrendar el derecho a perforar para petróleo o gas a otro.