9.2: Identificar el financiamiento
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- Calcular el pago mensual de la hipoteca, dada su tasa de interés, vencimiento y saldo principal.
- Distinguir entre una hipoteca de tasa fija y una tasa ajustable y explicar sus efectos sobre el pago mensual y la tasa de interés.
- Distinguir entre un tope de tasa y un tope de pago, y explicar sus usos y riesgos.
- Determinar el efecto de los puntos en el pago mensual de la hipoteca.
- Identificar los posibles costos de cierre.
Así como su casa puede ser su compra más significativa, su hipoteca puede ser su deuda más significativa. El principal puede ser muchas veces el ingreso disponible de un año y puede ser necesario pagarlo a lo largo de quince o treinta años. La casa asegura el préstamo, por lo que si incumple o pierde pagos, el prestamista puede ejecutar la hipoteca de su casa o reclamar la propiedad de la propiedad, desalojarlo y revender la casa para recuperar lo que adeudaba. Es posible que pierdas no solo tu casa sino también tu casa.
Bancos, cooperativas de crédito, compañías financieras y compañías de financiamiento hipotecario venden hipotecas. Se lucran prestando y compitiendo por prestatarios. Tiene sentido darse una vuelta por una hipoteca, ya que las tasas y términos (es decir, los costos y condiciones de los prestatarios) pueden variar ampliamente. Internet ha facilitado la comparación; una búsqueda rápida de “tasas hipotecarias” arroja muchos sitios web que proporcionan promedios nacionales y estatales, prestamistas en su área, tasas y términos comparables, y calculadoras hipotecarias gratuitas.
Es posible que se sienta más cómodo al obtener su hipoteca a través de su banco local, que puede procesar el préstamo y luego vender la hipoteca a una institución financiera más grande. El banco local suele seguir dando servicio al préstamo, para cobrar los pagos, pero esos flujos de efectivo se pasan a través de la institución financiera (generalmente un banco mucho más grande) que ha comprado la hipoteca. Este mercado hipotecario secundario permite que tu banco local tenga más liquidez y menor riesgo, ya que se reembolsa de inmediato, lo que le permite hacer más préstamos. Mientras sigas realizando tus pagos, tu única interacción es con el banco que está atendiendo el préstamo. Alternativamente, los bancos locales pueden destinar un porcentaje de hipotecas para mantener “en casa” en lugar de vender.
El gobierno de Estados Unidos ayuda a algunos grupos a obtener préstamos hipotecarios, como los nativos americanos, los estadounidenses con discapacidades y los veteranos. Véase, por ejemplo, www.homeloans.va.gov/ondemand_ vets_stream_video.htm.
Tenga en cuenta que los costos discutidos en este capítulo, asociados a diversos tipos de hipotecas, pueden cambiar. El mercado inmobiliario, las políticas gubernamentales de vivienda y la regulación gubernamental del mercado de financiamiento hipotecario pueden cambiar en cualquier momento. Cuando sea el momento de comprar una hipoteca, por lo tanto, asegúrese de estar informado de los desarrollos actuales.
Pago inicial
Las hipotecas requieren un pago inicial, o un porcentaje del precio de compra pagado en efectivo al momento de la compra. La mayoría de los compradores utilizan efectivo de los ahorros, los ingresos de una casa que están vendiendo o un regalo familiar.
El tamaño del anticipo no afecta el precio de la casa, pero puede afectar el costo del financiamiento. Por cierto precio de la vivienda, cuanto mayor sea el pago inicial, menor será la hipoteca y, siendo todas las cosas iguales, menores serán los pagos mensuales. Un ejemplo de una hipoteca a treinta años se muestra en la Figura 9.9.
Por lo general, si el pago inicial es inferior al 20 por ciento del precio de venta de la propiedad, el prestatario tiene que pagar el seguro hipotecario privado, lo que asegura al prestamista contra los costos de incumplimiento. Un pago inicial mayor elimina este gasto para el prestatario.
El pago inicial puede compensar el costo anual del financiamiento, pero crea un costo de oportunidad y disminuye tu liquidez a medida que sacas dinero de los ahorros. También se necesitará efectivo para los costos de cierre o transacción de esta compra o para cualquier renovación o reparación inmediata. Esas necesidades deberán sopesarse con su efectivo disponible para determinar el monto de su pago inicial.
Pago Mensual
El pago mensual es la obligación de flujo de efectivo continuo del préstamo. Si no paga este pago, está en incumplimiento del préstamo y eventualmente puede perder la casa sin compensación por el dinero que ya ha invertido en ella. Su capacidad para realizar el pago mensual determina su capacidad para quedarse con la casa.
La tasa de interés y el vencimiento (vida de la hipoteca) determinan el monto del pago mensual. Con una hipoteca a tasa fija, la tasa de interés sigue siendo la misma durante todo el vencimiento de la hipoteca, y también lo hace el pago mensual. Las hipotecas convencionales son hipotecas de tasa fija por treinta, veinte o quince años.
Cuanto más largo sea el vencimiento, mayor será la tasa de interés, porque el prestamista enfrenta más riesgo cuanto más tiempo se tarda en reembolsar el préstamo.
Una hipoteca a tasa fija se estructura como anualidad: pagos periódicos regulares de cantidades iguales. Parte del pago es reembolso del principal y otra es para el gasto por intereses. A medida que realiza un pago, su saldo se hace más pequeño, por lo que la porción de interés de su próximo pago es menor y el pago principal es mayor. En otras palabras, a medida que continúas realizando pagos, estás pagando el saldo del préstamo cada vez más rápido y pagando cada vez menos intereses.
En la Figura 9.10 se muestra un ejemplo de amortización hipotecaria, o un cronograma de pagos de intereses y capital a lo largo de la vida del préstamo. La hipoteca es una hipoteca a tasa fija de treinta años. Sólo se muestra el año uno, pero la hoja de cálculo se extiende para mostrar la amortización a lo largo del plazo de la hipoteca.
En los primeros años de la hipoteca, tus pagos son en su mayoría intereses, mientras que en los últimos años son en su mayoría principales. Es importante distinguir entre ellos porque el interés hipotecario es deducible de impuestos. Ese beneficio fiscal es mayor en los primeros años de la hipoteca, cuando el gasto por intereses es mayor.
Los pagos mensuales de la hipoteca se pueden estimar utilizando el factor hipotecario. El factor hipotecario es un cálculo del pago por $1,000 del préstamo hipotecario, dada la tasa de interés y el vencimiento de la hipoteca. Los factores hipotecarios para hipotecas a treinta, veinte y quince años se muestran en la Figura 9.11.
El pago mensual puede calcularse como
factor hipotecario × principal ÷ 1,000.
Entonces, si estabas considerando comprar una casa por $250,000 con un pago inicial de $50,000 y financiar los $200,000 restantes con una hipoteca de treinta años, 6.5 por ciento, entonces tu pago mensual de hipoteca sería de 6.32 × $200,000 ÷ 1,000 = $1,264. Si utilizaste una hipoteca de quince años, tu pago mensual sería de 8.71 × $200,000 ÷ 1,000 = $1,742. Si obtuviste la hipoteca a treinta años pero a una tasa del 6 por ciento, tu pago mensual sería de $1,200.
Los prestamistas potenciales y muchos sitios web proporcionan calculadoras de hipotecas para hacer estos cálculos, de modo que pueda estimar sus pagos mensuales para una hipoteca de tasa fija si conoce la tasa hipotecaria, el plazo hasta el vencimiento y el principal prestado.
Diseños Hipotecarios
Hasta el momento, la discusión se ha centrado en las hipotecas a tasa fija, es decir, las hipotecas con tasas de interés fijas o constantes, y por ende los pagos, hasta su vencimiento. Con una hipoteca de tasa ajustable (ARM), la tasa de interés y el pago mensual pueden cambiar. Si las tasas de interés suben, el pago mensual aumentará, y si caen, disminuirá. Por ley federal, los aumentos en las tasas de interés ARM no pueden subir más de 2 por ciento a la vez, pero incluso con este tope de tasas, los propietarios de viviendas con ARM corren el riesgo de ver aumentar su pago mensual. Los prestatarios pueden limitar este riesgo de tasa de interés con un tope de pago, lo que, sin embargo, introduce otro riesgo.
Un tope de pago limita el monto por el cual el pago puede aumentar o disminuir. Eso suena como que protegería al prestatario, pero si el pago está tapado y la tasa de interés sube, más del pago paga el gasto por intereses y menos por el pago del principal, por lo que el saldo se abona más lentamente. Si las tasas de interés son lo suficientemente altas, el pago puede ser demasiado pequeño para pagar todos los gastos por intereses, y cualquier interés no pagado se sumará al saldo principal de la hipoteca.
En otras palabras, en lugar de pagar la hipoteca, tus pagos pueden aumentar tu deuda, y podrías terminar adeudando más dinero del que tomaste prestado, aunque hagas todos tus pagos requeridos a tiempo. A esto se le llama amortización negativa. Debes asegurarte de saber si tu hipoteca ARM es este tipo de préstamo. Puedes incrementar voluntariamente el monto de tu pago mensual para evitar los efectos negativos de un tope de pago.
Las hipotecas de tasa ajustable son riesgosas para los prestatarios. Sin embargo, los ARM generalmente se ofrecen a tasas más bajas que las hipotecas de tasa fija y pueden ser más asequibles. Los prestatarios que esperan un aumento en sus ingresos disponibles, lo que compensaría el riesgo de un pago más alto, o que esperan una disminución en las tasas de interés, pueden preferir una hipoteca de tasa ajustable, que puede tener un vencimiento de hasta cuarenta años. De lo contrario, una hipoteca a tasa fija es mejor.
Hay hipotecas que combinan tasas fijas y variables, por ejemplo, ofreciendo una tasa fija por un período de tiempo específico, y luego una tasa ajustable. Otro tipo de hipoteca es una hipoteca globo que ofrece pagos mensuales fijos por un período determinado, generalmente tres, cinco o siete años, y luego un reembolso final y grande del principal. Hay ARM de opción, donde pagas o intereses solamente o capital solo por los primeros años del préstamo, lo que lo hace más asequible. Sin embargo, mientras solo pagas intereses, no estás acumulando capital en tu inversión.
Como activo, una casa puede ser utilizada para asegurar otro tipo de préstamos. Un préstamo con garantía hipotecaria o una segunda hipoteca le permite a un propietario pedir prestado contra cualquier plusvalía de la vivienda. Un préstamo para mejoras para el hogar es un tipo de préstamo con garantía hipotecaria. Una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC) permite al propietario asegurar una línea de crédito, o un préstamo prestado y pagado según sea necesario, con intereses pagados solo sobre el saldo pendiente. Una hipoteca inversa está diseñada para proporcionar a los propietarios de viviendas con alto capital un ingreso mensual en forma de préstamo. Una hipoteca inversa esencialmente es un préstamo contra tu casa que no tienes que devolver mientras vivas allí. Para ser elegible para la mayoría de las hipotecas inversas, debes ser dueño de tu casa y tener sesenta y dos años de edad o más. Tú o tu patrimonio reembolsa el préstamo cuando vendes la casa o mueres.
Puntos
Los puntos son otro tipo de costo de financiamiento. Un punto es el uno por ciento de la hipoteca. Los puntos se pagan al prestamista como forma de interés prepagado cuando se origina la hipoteca y se utilizan para disminuir la tasa hipotecaria. Es decir, pagar puntos es una forma de comprar una tasa hipotecaria más baja.
Al decidir si vale la pena o no pagar puntos, debes pensar en la diferencia que hará la tasa hipotecaria más baja a tu pago mensual y cuánto tiempo vas a estar pagando esta hipoteca. ¿Cuánto tiempo tardarán los puntos en pagarse por sí mismos en pagos mensuales reducidos? Por ejemplo, supongamos que tiene las siguientes opciones para una hipoteca a treinta años, tasa fija, $200,000: una tasa hipotecaria de 6.5 por ciento sin puntos o una tasa de 6 por ciento con 2 puntos.
Primero, puedes calcular la diferencia en tus pagos mensuales para las dos situaciones diferentes. Utilizando el factor hipoteca para una hipoteca a treinta años, los pagos mensuales en cada caso serían el factor hipotecario × $200,000 ÷ 1,000 o
| Puntos | Tasa Hipotecaria | Factor Hipotecario | Pago mensual |
|---|---|---|---|
| 0 | 6.50% | 6.32 | 1,264 |
| 2 | 6.00% | 6.00 | 1,200 |
Pagar los dos puntos te compra un pago mensual menor y te ahorra $64 dólares mensuales. Los dos puntos costaron $4,000 (2 por ciento de 200 mil dólares). A razón de 64 dólares mensuales, tomarán 62.5 meses ($4,000 ÷ 64) o un poco más de cinco años para que esos puntos se paguen ellos mismos. Si no planeas tener esta hipoteca por tanto tiempo, entonces pagar los puntos no vale la pena. Pagar puntos tiene liquidez y costos de oportunidad por adelantado que deben sopesarse contra su beneficio. Los puntos son parte de los costos de cierre, pero los prestatarios no tienen que pagarlos si están dispuestos a pagar una tasa de interés más alta en su lugar.
Costos de cierre
Otros costos de la compra de una casa son los costos de transacción, es decir, los costos de hacer que la transacción suceda que no son costos directos ni de la vivienda ni del financiamiento. Estos se denominan costos de cierre, ya que se pagan en el cierre, la reunión entre comprador y vendedor donde se firman los documentos de propiedad y préstamo y se transfiere efectivamente el inmueble. El comprador paga estos costos de cierre, incluyendo la tasa de tasación, el seguro de título y la tasa de presentación de la escritura.
El prestamista habrá requerido una tasación independiente del valor de la vivienda para asegurarse de que el monto de la hipoteca sea razonable dado el valor de la casa que la asegura. El prestamista también requerirá una búsqueda de título y un contrato para el seguro de título. La compañía de títulos investigará cualquier reclamo o gravamen sobre la escritura; la compra no podrá continuar si la escritura no puede transferirse libremente. A lo largo del plazo de la hipoteca, el seguro de título protege contra fallas no encontradas en el título y cualquier reclamación que pueda derivar. El comprador también paga una tasa para presentar la escritura de propiedad ante el municipio, municipio o condado. Algunos estados también pueden tener un impuesto de transferencia de propiedad que es responsabilidad del comprador.
Los cierres podrán realizarse en la oficina de la sociedad de títulos que maneja la transacción o en el registro de escrituras. Los cierres también pueden tener lugar en las oficinas del prestamista, como un banco, o una oficina de abogados y generalmente son mediados entre el comprador y el vendedor a través de sus abogados. Los abogados que se especializan en bienes raíces aseguran que se cumplan todos los requisitos legales y se completen todas las presentaciones de documentos legales. Por ejemplo, antes de firmar, los compradores de vivienda tienen derecho a revisar una Declaración de Liquidación de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de Estados Unidos veinticuatro horas antes del cierre. Este documento, junto con una declaración de divulgación de veracidad en los préstamos, establece y explica todos los términos de la transacción, todos los costos de compra de la casa y todos los costos de cierre. Tanto el comprador como el vendedor deben firmar el documento HUD y están legalmente vinculados por él.
- El porcentaje del precio de compra pagado por adelantado como anticipo determinará el monto que se pide prestado. Ese saldo principal de la hipoteca, a su vez, determina el pago mensual de la hipoteca.
- Un pago inicial mayor puede hacer que el pago mensual sea más pequeño pero crea el costo de oportunidad de perder liquidez.
- Una hipoteca a tasa fija se estructura como anualidad; el pago mensual de la hipoteca se puede calcular a partir de la tasa hipotecaria, el vencimiento y el saldo principal de la hipoteca.
- Una hipoteca de tasa fija tiene una tasa hipotecaria fija y pagos mensuales fijos.
- Una hipoteca de tasa ajustable puede tener una tasa hipotecaria ajustable y/o pagos ajustables.
- Se puede usar un tope de tasa o un tope de pago para compensar los efectos de una hipoteca de tasa ajustable en los pagos mensuales.
- Los puntos son costos de préstamo pagados por adelantado (en lugar de por encima del vencimiento de la hipoteca).
- Los costos de cierre son costos de transacción como una tarifa de tasación, búsqueda de título y seguro de título, tarifas de presentación de documentos legales, impuestos de transferencia y, a veces, comisiones de agentes inmobiliarios.
Ejercicios
- Está considerando comprar una casa unifamiliar existente por $200,000 con un pago inicial del 20 por ciento y una hipoteca de tasa fija a treinta años en 5.5 por ciento.
- ¿Cuál sería su pago mensual de hipoteca?
- Si decidiste comprar dos puntos por una tasa del 5 por ciento, ¿cuánto ahorrarías en pagos mensuales? ¿Valdría la pena comprar los puntos? ¿Por qué, o por qué no?
- ¿Cuándo se debe considerar una hipoteca de tasa ajustable?
- Revise la explicación de las hipotecas de tasa ajustable en el sitio de la guía del consumidor de la Reserva Federal de Estados Unidos (la Reserva Federal) en http://www.federalreserve.gov/pubs/arms/arms_english.htm. Según la Fed, ¿por qué debería ser cauteloso con respecto a las hipotecas de tasa ajustable? Descargue la “Hoja de trabajo de compras hipotecarias” en este sitio web como guía para comparar características de ARM con prestamistas.
- ¿Actualmente rentas o eres dueño de tu casa o departamento? ¿Cuáles son los costos de su vivienda? ¿Qué porcentaje de tus ingresos se toma en los costos de vivienda? Si tu vivienda te está costando más de un tercio de tus ingresos, ¿qué podrías hacer para reducir ese costo? Registre sus alternativas en su diario de finanzas personales.
- Como posible propietario de una vivienda, ¿cuál sería su PITI estimado? ¿Un banco consideraría que calificas para un préstamo hipotecario en este momento? ¿Por qué o por qué no? ¿Qué criterios utilizan los prestamistas para determinar su elegibilidad para una hipoteca hipotecaria?
- ¿Ya puedes pagar una hipoteca? ¿Cuánto de una hipoteca podrías pagar? Responda estas preguntas usando calculadoras de asequibilidad hipotecaria en línea, que se encuentran, por ejemplo, en cgi.money.cnn.com/tools/house... useafford.html, http://www.bankrate.com/calculators/mortgages/new-house-calculator.aspx, y http://articles.moneycentral.msn.com...alculator.aspx. Si no puedes pagar una hipoteca ahora, ¿cómo necesitarías cambiar tu situación personal y/o tu presupuesto para que eso sea posible? Establezca la asequibilidad del hogar como meta en su planeación financiera. Escribe en Mis Notas o en tu diario de finanzas personales cómo y cuándo esperas que alcanzarás esa meta.
- Lea sobre el proceso de cierre en http://mortgage.lovetoknow.com/The_Closing_Process_When_Buying_a_House. Según Love to Know, ¿quién asiste al cierre? ¿Qué documentos legales se procesan al cierre?
- Vuelva a revisar los anuncios locales de bienes raíces, condominios o departamentos en el rango de precios que ha determinado que es realmente asequible para usted. Para fines de aprendizaje, elige una casa que te gustaría tener y recorta el anuncio con una foto para poner en tu diario de finanzas personales. Registra el precio de compra, el pago inicial que harías, el monto de la hipoteca que buscarías, las tasas de interés actuales de un préstamo hipotecario para hipotecas de tasa fija y ajustable por diversos periodos o vencimientos, el tipo de hipoteca que preferirías, la tasa y vencimiento que buscarías, los puntos que compraría (si los hubiera), el monto de los pagos mensuales de la hipoteca que esperaría hacer, y los nombres de los prestamistas a los que consideraría acercarse primero.